ועדת המכרזים שאחראית בין היתר על מכרזי הדיור להשכרה ארוכת טווח בשדה דב פרסמה הבהרה ליזמים, בה נחשפו מחירי הדירות להשכרה בשדה דב. על פי ההודעה ליזמים, ניתן להבין מה ההגדרה ל"תקרת דמי שכירות מופחתים", במסגרת הפרויקטים המתוכננים לבניית מאות אלפי יחידות במתחם.

"עבור דירות בנות 4 חדרים (לפי מפתח של כ-25 מ"ר לחדר) - סך 88 שקל למ"ר עבור כל חודש שכירות", נכתב במודעת ההבהרה. עוד תיקון שהתווסף למכרז הוא ש"עבור דירות בנות 4 חדרים (לפי מפתח של כ-25 מ"ר לחדר, כשמדובר בדירות אחרות, א"י) - סך 72.4 שקל למ"ר עבור כל חודש שכירות.

ברמ"י הבהירו כי "נכון למועד פרסום המכרז, שכר הדירה המופחת שישולם על ידי הזכאים לא יעלה על 7,241 שקל עבור כל חודש שכירות ("תקרת דמי השכירות המופחתים")". ברמ"י הבהירו כי בהתאם להוראות ההסכם העיקרי, תיערך שומה עדכנית טרם אכלוס הפרויקט ותקרת דמי השכירות המופחתים תעודכן (לעלייה בלבד), כך שההערכה היא ששכר הדירה יעלה בעשרות, או לכל היותר במאות שקלים נוספים. עוד הובהר, כי לשכר הדירה המופחת יתווספו דמי האחזקה.

אלפי יחידות להשכרה, אבל האם זה כלכלי? שדה דב (הדמייה: עיריית תל אביב)

בסך הכל אמורים לצאת מכרזים ליותר מ-1,200 דירות במתחם. כפי שכבר פרסמנו, מכרז לבניית 542 דירות יתקיים ב-19 בפברואר, כשחלק מהמכרזים במתחם יתקיימו בחודש מרץ. כיום, נהוג כי דירות להשכרה לטווח ארוך מושכרות בהנחה של 20%, אך סעיף נוסף קובע כי שכר הדירה המקסימלי בפרויקט כאלה יכול להיות גבוה ב-10% משכר הדירה הממוצע בישראל, מה שאומר ששכר הדירה ייקבע על 7,241 (ביחס ל-6,583 שקל, שהוא שכר הדירה הממוצע).

כדי להבין עד כמה הפרויקט הזה אינו משתלם ליזמים, צריך להסתכל על מחירי הדירות באזור. דירת 4 חדרים, 100 מ"ר, אמורה לעלות היום במתחם סביב 9 מיליון שקלים. מחיר דירה ממוצעת של ישראל קנדה בפרויקט שלה במתחם הוא מעל 10 מיליון שקלים, אבל היא מוכרת דירה ממוצעת סביב 90 אלף שקל למ"ר. אם ניקח בחשבון תשואה של 2.5% בשנה, נקבל כי השכירות החודשית אמורה לנוע בגבולות 18-19 אלף שקל בחודש. בהנחה ששכר הדירה יעמוד על 7,300 שקל נכון למועד הסופי, מדובר בהנחה משמעותית, שלא בטוח שהיזמים יוכלו לעמוד בה משום שהכדאיות הכלכלית שלהם יורדת. כלומר, היזם אמנם מצמצם את הסיכון כי ברור שהתפוסה תהיה מלאה במחיר הזה, אבל לא בטוח שבבדיקת כדאיות כלכלית עם שמאי מקרקעין, הוא ימצא כי ההשתתפות במכרז הגיונית, אלא אם יציע את מחיר המינימום.
 

נתון חשוב נוסף: כיום היזמים יוכלו למכור 40% מהפרויקט, כך שמי שלוקח חלק במכרז לוקח בחשבון כי הרווח היזמי שלו במכירה לשוק החופשי יהיה גבוה יחסית. כזכור, לאחרונה נדחה הערר של צמד היזמים חן ואיתי גינדי ורמי שבירו, וכך יוצא שייבנו 7,000 דירות ייבנו ברובע שדה. השניים, בעלי זכויות הקרקע ברחוב איינשטיין 2-4 בתל אביב, דרשו לדחות את הקמת המגדלים במרכז שדה דב בטענה לרוחות שיהוו מטרד, אך הוועדה קבעה כי "אין בתכנון המוצע כדי לגרום לכך" ואישרה את הקמת המגדלים עם סייג. שבירו, אגב, העריך יחד עם חברת רייסדור כי מחירי הדיור באזור עוד יעלו.

בנושא אחר: הוועדה המקומית של תל אביב יפו אישרה היום את תכניות העיצוב לשלושת הפארקים הגדולים שקבעה התכנית המתארית לרובע שדה דב: הפארק החופי, פארק המסלול והפארק הלינארי. את תכנית הפארק החופי יש לאשר גם בוועדה המחוזית וגם בולחו"ף.

הפארק החופי ברובע שדה דב הינו חלק אינטגרלי מקו החוף של העיר תל אביב – יפו, המתחבר לרשת הפארקים והשטחים הפתוחים הקיימים והמתוכננים לקום בסמיכות לו, ומהווה חוליה ברצף הפתוח לאורך החוף מבת ים ועד הרצליה. מדובר על פארק באורך של כ-2 ק"מ ובשטח של כ-240 דונם, המתוכנן להיות מרחב ציבורי איכותי רציף, מזמין ונגיש, הפעיל בכל ימות השנה ומאפשר מגוון רחב של פעילויות, לצד שימור וקידום מרחב טבעי. שטח הפארק עתיד להיות השטח הפתוח הגדול והמרכזי ביותר לתושבי רובע שדה דב והשכונות הקיימות הסמוכות לו, אך הינו בעל חשיבות גבוהה לכלל תושבי העיר תל אביב – יפו והסביבה כפארק עירוני.

לפי העירייה, "הפארק החופי יהווה רצף עשיר של מרחבים שנותנים מענה פרוגרמטי לפעילויות נופש, בילוי, תרבות וספורט הייחודיות לחוף הים ולטבע בסביבה החופית. כמו כן, הוא יהווה חלק וישמור על קיום רצפים אקולוגיים שונים, ביניהם ה'טבעת הירוקה' בצפון תל אביב.

הדמיית הפארק (אהרונסון אדריכלים)

"פארק המסלול ברובע שדה דב מתוכנן על תוואי מסלול הנחיתה של שדה התעופה לשעבר, ומהווה הזדמנות ליצירת קישוריות ורציפות של השלד הירוק בציר צפון- דרום, כהמשך רציף לפארק החופי  ולטיילת העירונית הכלולה בו. לצד העובדה כי הפארק הינו בעל חשיבות בקנה מידה עירוני, הוא נותן מענה לפרוגרמות שכונתיות. שטח הפארק מחולק לששה מקטעים בין רחובות חוצים. חלק מהמקטעים מלווים ברחוב וחלקם משיקים לדופן הבינוי.  במספר מיקומים, הפארק מתרחב ומתחבר לצירי הולכי רגל בכיוון מזרח – מערב.  פארק המסלול נושא אופי שכונתי ועם זאת מאפשר רציפות להולכי רגל ושבילי אופניים דרכו, ברמה העירונית.

עוד ב-

נועה קירל תרכוש דירה נוספת? מכרזים לבניית 6,000 דירות בשדה דב

לכתבה המלאה

"הפארק הליניארי ברובע שדה דב יוצר קישוריות ורציפות של השלד הירוק בציר מזרח- מערב, תוך חיבור השכונות ממזרח לרובע אל הים במערב. לצד העובדה כי הפארק הינו בעל חשיבות בקנה מידה עירוני, הוא נותן מענה לפרוגרמות שכונתיות.  הפארק בנוי כמרחב לינארי מזמין ונגיש ומציע מגוון רחב של פעילויות בקני מידה שונים. הפארק מורכב מרצף מרחבים הנותנים מענה פרוגרמטי לפעילויות ספורט, בילוי ונופש, תוך שמירה על רציפות שטחים פתוחים וניהול מי הנגר. שטח הפארק מחולק לששה מקטעים בין רחובות חוצים: ארבעה בתוך מתחם אשכול ושניים נוספים במרכז הרובע".