למרות שחלפו 18 שנה מאז הוחלט לחזק קרוב למיליון דירות כנגד רעידות אדמה, למרות כל זאת, רק רבבות מעטות של בניינים קיבלו היתרים ויצאו לדרך. לטעמי, הן כנשיא לשכת הקבלנים, הן כקבלן זה חמישה עשורים והן כאזרח מודאג, מדובר כאן במחדל לאומי של ממש, הבא לידי ביטוי בהפקת מיליוני ישראלים בעורף לחסדי רעידת אדמה חזקה או מתקפת טילים, ובד בבד מחסור הולך וגדל בדיור שבא לידי ביטוי בתדלוק רמות המחירים.

אין לי צל של ספק שבמידה תמ"א 38 הייתה מקודמת על פי התוכניות המקוריות, אזי היצע הדיור השנתי בישראל היה לא סביב ה-50 אלף דירות בלבד, כפי שהינו כיום, אלא כפול מכך, מה שהיה כמובן מגדיל משמעותית את היצע הדיור הנדרש. על פי הערכות עדכניות של הלמ"ס ומשרד השיכון, יגדל המחסור בדירות מכ-200 אלף כיום לכ-420 אלף עד שנת 2040, במיוחד לאור גידול האוכלוסייה המואץ, מה שכמובן יגביר עוד יותר את הצורך בהאצת התחדשות עירונית.

על כן ולמרות כל האכזבות הללו, כולנו כי תקווה כי הצעות  משרד האוצר  מהימים האחרונים (שעדיין טעונות אישורים) לקדם במסגרת חוק ההסדרים רפורמה מקיפה בתמ"א 38/2, אכן תעניק הזדמנות מחודשת למנף אותה. החלטה חשובה במיוחד הינה לאפשר התחדשות עירונית גם בצמודי קרקע ולא רק במתחמים שבהם 24 יחידות דיור ומעלה. בזבוז השטח הקיים בצמודי קרקע אכן זועק לשמיים ולדוגמא בעיר חולון הם מהווים רק כ-7 אחוזים מהבניינים, אולם תופסים לא פחות מ-26 אחוזים משטח הקרקע.

על פי הערכות האוצר מדובר בכ-4500 צמודי קרקע הממוקמים בטווח של עד 500 מטרים מתחנות המטרו העתידית ושבמקומן ניתן יהיה לקדם למעלה מ-100 אלף יחידות דיור חדשות, כמו גם עוד רבבות רבות נוספות במיקומים נוספים. החלטה זו אמנם מגבילה למתחמים בהם צמודי הקרקע מהווים לפחות שליש מהבנייה וממוקמים במרחק של עד 50 מטרים מקווי המטרו העתידיים, אולם מאפשרת קידום תכניות גם במיקומים נוספים וטוב יעשו מקבלי ההחלטות אם ירחיבו אותה עוד יותר.

החלטה חשובה נוספת, אם כי לא מספקת, הינה להוריד את רף ההסכמה של דיירים מ-80 אחוזים ל-66 אחוזים. לטעמי אפשר וניתן אף לשקול להוריד את הרף עד כדי 51 אחוזים, מה שללא ספק יסיר חסם משמעותי בקידום תכניות. שורת ההקלות ליזמים המוצעת בחוק ההסדרים, עשויה אף היא להקל, דוגמת ההצעה לעשות רביזיה בתיקון 197 שמונעת בין היתר תביעה על הסתרת נוף וכו'. כך גם הוצע להעניק לרשויות המקומיות מנדט גורף להענקת היתרים על פרויקטים שבהם עד 20 יחידות דיור ולמה לא עד 100 דירות?

בבד גם הכוונה לאפשר לאדריכלים במסגרת רישוי עצמי לקדם פרויקטים, תתרום ללא ספק לקיצור הליכים, זאת כמובן במידה ותמומש. כמו כן הכוונה להוריד את רף ההסכמה של בעלי קרקע פרטית מ-75 אחוזים כיום ל-60 אחוזים, תוסיף ללא ספק מאסה משמעותית של עתודות קרקע לבנייה שעד כה הייתה מוטלת כאבן שאין לה הופכין. כאמור אין בכוונות אלה די, וכמובן המבחן יהיה בסופו של דבר ביישומן המלא ואולי אף הרחבתן. 

אם אכן זה יקרה, תיזכר אולי 2023 סוף סוף כשנת פריצת הדרך המיוחלת בהפיכת תמ"א 38/2 למנוף מרכזי בקידום ההיצע בשוק הדיור. פה המקום להכניס את גיליון 413/6 המונע מ-50,000 בניינים בישראל לקבל אפשרות וזכויות לתמ"א 38 כי הם בני 2 קומות ובנוי פחות מ- 400 מ"ר. לדוגמא, מגרש בן דונם אפשר לבנות עליו 40-50 יחידות דיור ויש על המגרש 6 דירות ב-2 קומות בנות 60 מ"ר כ"א מה שיאפשר בניה של 2-2.5 מיליון יחידות דיור.

עוד ב-

המשימות המיידיות של הממשלה בשוק הדיור

לכתבה המלאה

*כותב המאמר רוני מזרחי הוא נשיא לשכת הקבלנים ובעלי קבוצת "מזרחי ובניו"