אפי קפיטל לא נמנית בין חברות הבנייה הגדולות בישראל, אבל כשמסתכלים על המספרים שלה, קשה שלא לתהות האם החברה הזאת לא יכולה להגיע רחוק יותר. אפי שקדי, שמחזיק בחברה עם שווי שוק של 766 מיליון שקל, מכר השנה 1,116 דירות (1,018 דירות מכורות, 98 בקשות רכישה). זו אחת החברות היחידות שמצליחה לנשוף, מבחינת המספרים, בעורפה של עמרם אברהם - השותף של אפי שקדי מחדרה שיחד הם הקימו לא מעט פרויקטים על קו המים של עין הים, השכונה שגובלת בגבעת אולגה והוקמה ממש מדרום לה. מצד אחד, שווי השוק שלה גבוה במעט מאשר של צמח המרמן. מצד שני, זו החברה בעלת המשקל הנמוך ביותר במדד הבנייה, אם כי נראה שלא לאורך זמן.

הקפיצה של אפי שקדי מרשימה, לא רק משום שמדובר בעלייה של 365% לעומת אשתקד, אז הוא הסתפק ב-219 דירות, אלא כי מדובר במספרים גבוהים לעומת כלל השוק. נכון, אפי קפיטל משווקת גם דירות בהנחה, אבל גם עמרם אברהם היא כזו. ההכנסות של החברה בשנה שעברה ממכירת דירות עמדו על 1.9 מיליארד שקל, יותר מחברות גדולות בהרבה, והיד עוד נטויה - ואלה מספרים שאי אפשר להתעלם מהם כשמדובר בחברה בסדר גודל כזה.

כשמסתכלים על מחיר הדירה הממוצע, מבינים ששקדי לא מתרכז באזורי ביקוש. מחיר הדירה הממוצע נמוך ביחס לממוצע בישראל ועומד על 1.88 מיליון שקל - הרבה פחות מיגאל דמרי, אך בפילוח לשוק החופשי בלבד, המחיר הממוצע הוא 2.25 מיליון שקל. זה לא מפתיע משום שפרויקט הדגל, כלומר זה שבו הוא מכר הכי הרבה דירות, הוא באופקים - ושם, כידוע, מחירי דירות 3 חדרים מתחילים ב-1.3 מיליון שקל לערך (המחיר הממוצע בכלל הפרויקט לשוק החופשי: 1.7 מיליון שקל). מה שאיזן את המספרים הוא נתון המכירות מירושלים.

"מכלל המכירות שלנו, יותר מ-600 בשוק החופשי והשאר במחיר למשתכן. כ-60% בשוק החופשי. מה הוריד את המספרים? אופקים ונהריה", מסביר שקדי בראיון ל-ice. "צריך לזכור שאלה רכישות גדולות שעשינו בתכניות ממשלה. מכרנו באופקים קרוב ל-400 דירות, מחציתן במסגרת דירה בהנחה. שאר הפרויקטים הם באזורים שהם עם ריכוז גבוה. אשקלון הופגזה בתחילת המלחמה, אבל מכרנו שם ובנהריה עשרות דירות. האזורים הם עם ביקוש גבוה, שגם הוכיחו את עצמם בתקופה של מלחמה וגם בקורונה".

מכרת יותר מקבלנים גדולים אחרים.
"פשוט נערכנו עם מלאים מאוד גדולים. מכיוון שאנחנו חברה שמבצעת הכל לעצמה, כלומר גם בונה וגם יוזמת, זה נתן לנו אפשרות לעבוד ולהיות יותר קרובים לקבלני המשנה, אז עבדנו בקצב גבוה. לא 100 אחוז, זה ברור וזה פגע לנו בהכנסה, אבל בהחלט - גם בתקופה של המלחמה כל האתרים המשיכו לעבוד".

"האסטרטגיה שלי - לאמץ תכניות ממשלה". שקדי עם הפרזנטור סאבלימינל (קסקי הפקות)

אתה אוהב את הפריפריה.
"המגמה הזאת תימשך, האסטרטגיה שלי היא לאמץ תכניות ממשלה שונות. התחלנו עם מחיר מטרה של יאיר לפיד, ואז מחיר למשתכן של כחלון וליצמן ודירה בהנחה. כאסטרטגיה, אנחנו אוהבים את השילוב בין הדירות האלה לבין השוק חופשי". 

כי אתה מגדר את עצמך.
"כן, בוודאי. עובדה, יצאנו לשיווק באילת. 80 אחוז מהדירות הן מחיר מטרה, אתה יודע שאתה בסבירות גבוה מוכר את כולן יחד. אותו דבר גם באופקים. בעיתות משבר, זה בהחלט גידור. אתה רואה שקונים במספרים גבוהים".

החברה שלך סולידית. ובכל זאת, ב-2023 לא מכרתם הרבה.
"סולידית? בהחלט כן. אתה רואה שזה בא לידי ביטוי בהיקפי המכירות. ב-2023 לא מכרנו הרבה בגלל מלאי נמוך, כי מכרנו הכל ב-2022. אפשר לומר שאנחנו רוכשים קרקעות רק במקומות שאנחנו מאוד בטוחים לגבי קצב מכירת הדירות בהם. אני בונה גם בתל אביב, אבל הדירות לא יקרות נומינלית כי הן קטנות. המחירים זולים יחסית. המחירים מתחילים ב-3 מיליון לדירת 2 חדרים. הביקוש גבוה. זה מתחיל ב-57 אלף שקל למ"ר, אבל הממוצע עומד על 62 אלף שקל למ"ר, כולל מע"מ".

אבל הרווח היזמי שלך נשחק בעקבות דירה בהנחה.
"שוב, זה חלק מתפיסה של סולידיות, כמו שאמרת קודם. אני מעדיף להרוויח פחות אבל למכור בסבירות גבוהה, ולהרגיש בנוח, מאשר להראות לכולם אקסל גבוה וכל משבר מוריד אותנו למטה".

איך אתם חיים עם מבצעי הקבלנים?
"ראשית, אדגיש כי בדירות בהנחה התשלום הוא ליניארי וזה מאפשר לנו לנהל את שוק החופשי, כי משלמים כל רבעון. אתה מסדיר את התשלום של הקרקע ומאפשר לנהל את תנאי התשלום של השוק החופשי בצורה יותר מושכלת. אנחנו מסבסדים את הריבית על הלוואות הקבלן ומממנים ריבית. לוקחים מקדמה של 10-20 אחוז, אבל לא בכל המקומות".

והדבר החשוב - מקבל כסף בריבית נמוכה במסגרת הלוואת הקבלן, של 4.5% במקום 7%.
"אנחנו משלמים 4.4% ריבית, לעומת פריים פלוס 0.8%-0.5%. כלומר, במקום 6.8% אתה משלם 4.4%, אפילו 4.3%. מניח שתהיינה לפחות שתי הורדות ריבית, במהלך החציון השני של 2025, אז עוד נוריד את המרווח".

השבוע פרסמנו כי היזמים החליטו לצמצם בהדרגה את הפטורים על מדד תשומות הבנייה. מה אתה מתכוון לעשות?
"זה נכון מאוד. בתל אביב לא ניתן פטורים בכלל מהמדד ובהדרגה נלך ונעצור את זה. ככל שאנחנו קרובים יותר לאכלוס, נוכל להוריד עוד את הפטור. בהתחלת הבנייה אפשר לצמצם בהדרגה, אבל אחר כך - לא יהיו פטורים". 

מה לגבי התחדשות עירונית? גם אתם תגדילו את ההיקפים?
"החלטנו להעמיק את הפעילות שלנו, נכנס אלינו מנהל התחדשות עירונית, אדריכל עם ניסיון. יש לנו פרויקט ברמלה שקיבל תוקף, נבנה שם 1000 דירות, ב-550 דירות אנחנו כבר מעל הרוב הדרוש, ב-450 על סף רוב דרוש, אז מאמין שנשיג את הרוב בקרוב. בנתניה, יש לנו פרויקט על חוף הים, מעל 200 דירות בגד מכנס. בתל אביב, יש לנו 30 בניינים (אחזקה של 50%, אותה רכשה מגרניט, א"י) ברובעים 3-4". 

עוד ב-

נדל"ן 2024: זה הקבלן הכי חזק בישראל

לכתבה המלאה

החברה זכתה השנה בקרקעות בסכום של כ-636 מיליון שקל - בכפר סבא, בית שמש, קריית אתא וקריית עקרון.  מעל 1,600 דירות לבניה. מה הצפי לגבי מספר היחידות בשנה הבאה?
"קצת קשה לי לספק הצהרות, אבל אנחנו ממשיכים להתמודד כל שבוע על מכרזים, אישרנו לפני שבוע תכנית עבודה, אני לא רוצה לומר מה המספר, אבל מקווה שזה באזורים של 2024 ומצפה שגם היקף המכירות לא יירד. נרצה למכור גם השנה מעל אלף דירות".