נדל"ן ותשתיות
חשבתם שמחירי הדירות החדשות לא עלו החודש? תחשבו שוב
הכותרות מדווחות שמחירי הדירות החדשות לא עלו החודש ושהיזמים בפאניקה, אבל במציאות - ללא הדירות המסובסדות המחירים ממשיכים לזנק. מה לא מספרים לכם ואת מי הנתון הזה משרת?
נתוני הלמ"ס שפורסמו בשבוע שעבר גרמו לחלק מהרוכשים שעדיין לא רכשו דירה לשהות עוד כמה ימים על הגדר. לפי הנתונים, מחירי הדירות החדשות עלו ב-0.6% ונראה כי השנה הזאת תסתיים בעלייה של 8% במחירי הדירות.
אלא שלצד הנתונים האלה, פרסם הלמ"ס כי מחירי הדירות החדשות לא השתנו ("ללא שינוי, עלייה של 0%"). הנתון הזה הוא חשוב, מפני שהוא משקף לאן נושבת הרוח בעולם הנדל"ן, בעיקר בתקופה שבה הטבות המימון של היזמים שולטות בשוק. כשהמחירים לא עולים והציבור מזהה עצירה, הוא עושה אחד מהשניים: או שהוא נלחץ ומפסיק לקנות דירות, או שהוא מזהה הזדמנות לנצל את מצוקת היזמים.
מהר מאוד, אנשים שמגיעים למשרדי המכירות מתאכזבים. הם קוראים את הכותרות על הסטטוס קוו שנרשם במחירי הדירות החדשות ולא מבין מדוע מנהל המכירות מסרב לתת להם הנחה של 50 אלף שקל כדי לסגור (ובטח שהם לא יודעים שהוא רכש את הקרקע במחירי שיא ב-2021-2022, ולא בטוח שהוא יכול לתת להם הנחה נוספת). מה שהם לא יודעים, זה שהנתון הזה שמוצג הוא מעוות. תחילה, הלמ"ס צריך להציג את מחירי הדירות החדשות בנטרול של הדירות המסובסדות (דירה בהנחה) ורק אחר כך להסביר מהו השינוי בכלל הדירות החדשות.
לא קניתם דירה בהנחה? כנראה שהמחיר זינק. דירות בגני תקווה (איציק יצחקי)
הנתון שהדגיש הלמ"ס (כמדי חודש) הוא מחירי הדירות החדשות בכללותן. במבט ראשון, אין לאדם הממוצע סיבה לחשוד שמשהו לא בסדר. הוא אוכל את מה שמבשלים לו. אם התקשורת מספרת לו שמחירי הדירות החדשות לא עלו, אז הם לא עלו. אבל בסוף, יש אמת אחת, אבל השאלה היא איך מספרים אותה: אם מדגישים שמחירי הדירות החדשות לא עלו, אפשר להניח שמדובר בהאטה. אבל מה קרה בפועל? מחירי הדירות החדשות ללא הדירות בהנחה, כלומר הדירות המסובסדות, עלו בכמעט 1% - ליתר דיוק, ב-0.9%.
כדי להבין עד כמה הנתון שמצביע על כך שמחירי הדירות החדשות לא עלו הוא מעוות, די להסתכל על אחוז הדירות בהנחה מתוך כלל העסקאות. אם ניקח את השנה האחרונה, אז מדובר בערך בחמישית (אולי קצת יותר) מהעסקאות. נניח שמדובר בחמישית, זה אומר שאם לא היו דירות במחיר מוזל, סביר להניח שמחירי הדירות החדשות לשוק החופשי היו עולים באזור 1.3%-1.2% (כי הביקוש לדירות החדשות לשוק החופשי היה עולה משמעותית, בהיעדר אלטרנטיבה), אולי אפילו בשיעור גבוה יותר. בשורה התחתונה, הציבור קיבל מידע נכון, אבל לא הדגישו בפניו את הנתונים הבאמת חשובים - מחירי הדירות החדשות ממשיכים לטפס ובשיעור גבוה.
לא ברור מדוע המדינה בוחרת להדגיש דווקא את הנתונים הכוללים את הדירות בהנחה. הרי בסופו של דבר, הם לא משקפים שווי שוק ויתרה מכך, הבנק נותן לרוכשים הלוואה בהתאם לשווי השוק של הדירה, ולא בהתאם למחיר הקנייה.
אם זה מה שיעזור, סטטטיסטית, לפקידי האוצר להוכיח שמחירי הדירות החדשות נמצאים בירידה - מה טוב. מצד שני, קחו את זה בחשבון כשאתם נכנסים למשרדי המכירות ולא מבינים מדוע מנהל השיווק מעקם פנים כשאתם מדברים איתו על הקריסה שבדרך ודורשים הנחה משמעותית. אולי המצב הזה עוד ישתנה, ואולי לא, אבל לפי שעה - דבר אחד בטוח: מחירי הדירות עולים למרות שהריבית עדיין גבוהה, ונראה שהנגיד בדרך להפחית אותה בחצי אחוז עד סוף השנה הנוכחית.
עוד ב-
ועדיין לא הזכרנו את מחירי השכירות שממשיכים לעלות. אם פעם הייתה אלטרנטיבה מעט יותר משתלמת לרכישה דירה - הרי שגם היא הולכת ודועכת.
הכתבות החמות
תגובות לכתבה(0):
תגובתך התקבלה ותפורסם בכפוף למדיניות המערכת.
תודה.
לתגובה חדשה
תודה.
לתגובה חדשה
תגובתך לא נשלחה בשל בעיית תקשורת, אנא נסה שנית.
חזור לתגובה
חזור לתגובה