מחירי הדיור ב-2024 יעלו ב-8%-7%. עד כה, המחירים טיפסו בשיעור של 5.8%, אבל נותרו עוד שלושה דיווחים עד סוף השנה ואם נסתכל על הקצב הנוכחי, סביר שמחירי הדיור יעלו בשיעור שנמצא בתוך הרף הזה. צריך לזכור שהעלייה בתחילת השנה הייתה גבוהה יותר. היא שיקפה עלייה של 1% בחודש בממוצע, בעיקר בשל מבצעי הקבלנים האגרסיביים והאופטימיות ששררה בשוק בעקבות הורדת הריבית בחודש ינואר.

השאלה היא לאן יגיעו מחירי הדיור בשנה הקרובה. מצד אחד, המלחמה הוכיחה שגם היא לא מסוגלת לגרום להאטה משמעותית בשוק. מצד שני, הירידה בהתחלות הבנייה, החוסר בפועלי בניין והרצון של האוצר להבריח את המשקיעים מהשוק - גורמים לנו לחשוב שאולי נראה התמתנות.

השם נחום לנגנטל מוכר לרובכם משום שהוא היה מנכ"ל משרד התחבורה בשנת 1996-1999, סגן יו"ר הכנסת וחבר כנסת מטעם המפד"ל לשעבר. היום, לנגנטל הוא יו"ר קבוצת יומנטרה, יזם המתמחה בהתחדשות עירונית, שבונה היום במרכז לוד. שאלנו אותו על קו התפר הדק, שנע בין משבר בשוק הדיור לבין פריחה והתפרצות ביקושים.

"2 מיליון שקל במרכז העיר? אז יש פתרון". מרכז לוד (ויקיפדיה)

"הבעיה הגדולה בשוק הנדל"ן היום היא בצד התכנוני. רמ"י עמדה בסך הכל בשיווק של הקרקעות, גם מינהל התכנון הציג מספרים יפים. הבעיה היא ברגולציה. אם אתה נמצא במצב שבו אתה יכול לעשות התחדשות עירונית אבל לוקח 10 שנים להוציא היתר - מה עשינו בזה?".

פרסמנו לאחרונה טור שמסביר שלצד המספרים הגבוהים, יש בעיה אחרת - התחלות הבנייה.
"קראתי את המאמר ואני מסכים לגמרי. ההיצע כאן נמוך ולכן מה שקרה ב-2024 וימשיך ב-2025. חלק יגידו שהמערכות התכנוניות לא פעלו בגלל המלחמה, כי אנשים לא היו בעבודה, אבל מדובר בהתחמקות. הבעיה היא שכרגע לוקח זמן להוציא היתרים ולכן התחלות הבנייה בירידה. גם ב-2025, לצערי, המצב לא הולך להשתנות. ההיצע יהיה נמוך והמחירים יעלו. זה קורה גם בפרויקט שלי, לוקח זמן להוציא היתרי בנייה והתחלות הבנייה מתעכבות".

למה היזמים לא מקדמים את היתרי הבנייה?
"קודם כל בגלל הרגולציה ברשויות. אתה מקבל אישור עקרוני ורץ שנתיים להיתר. כשאתה רוצה להוציא צו התחלת עבודות, זה לוקח עוד שנה. כלומר, מהשלב שבו אושר הפרויקט והוא עבר ועדה, לוקח לך עוד 3 שנים עד שתתחיל לבנות. אחר כך, במסירת הדירות, אתה נתקע כמעט שנה עד שאתה מקבל טופס 4. קח לדוגמא את נושא קבלת אישור אג"א, רק כדי לקבל אישור לממ"ד לוקח זמן. מספרים לנו שמלחמה, אבל מה יקרה אם פיקוד העורף ייקח מהנדסים תמורת חשבונית שיעשו בדיקות מקיפות? לא צריך להיות אלוף משנה כדי לאשר ממ"ד". 

איך אתה מסתדר עם מכת הפועלים?
"זו כבר בעיית מאקרו. מאחר ואני בונה בפרויקטים יחסית גדולים, נניח 800 יחידות דיור בלוד, כל הפועלים הם סינים. אין לי בעיה".

יש לך בעיה. המחיר.
"זה ברור, אבל עם זה הסתדרנו. זה לא קל, אבל הסתדרנו כי אנחנו חברה גדולה. יש חברות גדולות שמביאות לנו פועלים סינים, אבל אתה משלם המון כסף לראשי הקבוצות. אין לי כבר חברת הביצוע, כי מכרתי את חלקי בה לקרדן נדל"ן, למרות שהיום זו החברה שמבצעת את הפרויקט. זה מזעזע, אבל עלות מעביד של פועל סיני עומדת על 30 אלף שקל, כולל תשלום למנהל העבודה וההוצאות מסביב. בשוק הסיני, יש הרבה גבאים, אבל מספר המתפללים הוא קטן מאוד. גבאים יש בלי סוף. רק שתבין: מנהל הפרויקט, בוגר טכניון שעשה צבא, מרוויח במקרה הטוב 20 אלף שקל, שני שליש פחות מפועל. זה עצוב".

"הפתרון היחיד - בנייה לגובה". לנגנטל (יח"צ)

אתה מבצע פרויקטים של התחדשות עירונית. בישראל אין קרקעות, חברות הביטוח נכנסות פנימה. זה הפתרון הטוב ביותר להגדלת ההיצע.
"רק התחדשות עירונית היא הפתרון. קח, למשל, את הפרויקט שלי במרכז העיר לוד. יש שם 136 יחידות דיור, אני בונה במקומן 840 יחידות דיור. תבין מה קרה: מבניין של 4 קומות ללא מעלית וחנייה, אני הופך את המגרשים שמה למעצמה - 3-4 קומות חניון ועוד 20 קומות לגובה. למדינת ישראל אין קרקעות, זו מדינה מאוד קטנה ובוא נוציא מהמשוואה את יהודה ושומרון. הדרך היחידה היא לצופף לגובה. בשנת 96', כחבר כנסת במפד"ל, הבאתי הצעה לממשלה שיודעת להתגבר על המכשול הזה".

והיא?
"לפנות לכל 3-4 בעלי וילות צמודות ולומר להם: תנו לנו את השטח, במקום 4 וילות נבנה 60 יחידות דיור, בעסקת קומבינציה. בעלי הקרקע יקבלו, נניח, 40% מהדירות בעסקת קומבינציה. אתה חושב שבעלי צמוד קרקע לא היה מסכים לקבל 6 יחידות דיור במקום הוילה שלו? זו הדרך. כשארבע וילות יהפכו ל-60 דירות, וכך יימצא פתרון טוב. יהיה פה גם היטל השבחה אדיר לרשויות".

מה התחזית שלך למחירי הדיור ב-2025?
"המחירים יעלו קצת, כי אין התחלות בנייה והיצע מספיק חזק. זה מה שאני רואה. אנחנו מוכרים ב-18.5-19 אלף שקל למ"ר בלוד, אבל מכרנו מעל 88 יחידות דיור".

עוד ב-

המדינה מתגאה בעלייה בשיווק קרקעות למגורים - מה לא מספרים לכם?

לכתבה המלאה

כי אתה בונה במרכז העיר. ברובע הבינ"ל ובנופי בן שמן, המחירים גבוהים יותר.
"לכן אני חושב שיבואו לקנות יותר אצלנו, כי הדירות זולות ב-200-300 אלף שקל, אנחנו רק 7 דקות מתחנת הרכבת - כלומר 20 דקות נסיעה לתל אביב. זה פתרון טוב לכולם וזול. התחלנו חפירה ומכרנו 85 יחידות דיור. המחירים? 3 חדרים, כ-90 מ"ר, 1.8 מיליון שקל. 4 חדרים תעלה בערך 2 מיליון שקל. זה מחיר נמוך לדירות במרכז. יש כאן פתרון מעולה, רק שהמדינה צריכה לשחרר במקומות שבהם יכול להיות ביקוש והמחירים הם פחות מ-20 אלף שקל למ"ר. כך אפשר לייצר פתרון דיור בר השגה. הפנטהאוזים שלנו עם בריכות שחייה, גם דירות הגן כאלה. דירת גן עולה סביב 3-3.5 מיליון שקל, כולל בריכה, 5 חדרים וגינה גדולה. פנטהאוזים עולים סביב 4 מיליון שקל. לא חושב שיש מחירים כאלה במרכז".