מבצעי המימון של הקבלנים העלו בשנה שחלפה את מחירי הדירות החדשות כלפי מעלה. אלה, כמובן, אינם הסיבה היחידה לעליית המחירים. אפשר לזהות את המגמה הזאת דרך נתוני דירות יד שנייה. כשהם בעלייה, אפשר להבין את המגמה בשוק.

בשבועות האחרונים הקבלנים החלו לדווח לרשות המסים על המבצעים. עדיין לא ניתן לראות את הדיווחים בנתוני רשות המסים, משום שהנתונים מעודכנים כמה שבועות אחורה (פחות משלושה חודשים, כפי שהיה מקובל בעבר. היום מדובר בשבועות בודדים בלבד ואפשר לראות כבר חלק מנתוני דצמבר) - ועדיין, מתברר כי משרד האוצר כבר קיבל גישה לנתונים האלה וזיהה את ההשפעה שלהם על המדד.

משיחות עם גורמים בלמ"ס, עולה כי מדד מחירי הדיור הקרוב לא אמור להכיל את נושא הטבות המימון, אבל זה בהחלט נלקח בחשבון לחלק הראשון של 2025. בימים אלה מגבשים בלמ"ס את הנוסחא שתאפשר לחזות בצורה טובה יותר את השפעת הטבות המימון. זה חשוב מאוד מכמה סיבות. הנה דוגמא: הלמ"ס מפרסם את מחירי הדירות החדשות כולל סבסוד ממשלתי ובנטרולו. במדד האחרון, למשל, מחירי הדירות החדשות עלו ב-1% ובהכללת נתוני הדירות בסבסוד (דירה בהנחה) ב-0.5% בלבד. כלומר, ההשפעה אינה מינורית. כך גם נושא הטבות המימון. הנתון הזה יתפרסם בנפרד. יכול להיות שנראה, למשל, כי מחירי הדירות החדשות עלו ב-0.4%, כשמחירי הדירות החדשות בנטרול מבצעי המימון עלו ב-0.8% ובנטרול מבצעי המימון נראה כי הם לא עלו כלל, או אפילו ירדו.

 הטרקטורים לא עלו על הקרקע, אבל הקבלנים מדווחים. כמה זה חוסך לרוכש? (צילום: עיריית אשדוד)

אז מה עשו באוצר? קיבלו גישה לחלק מהנתונים. איך אפשר לדעת זאת? השבוע דיווחה הסגנית הראשית לכלכלן הראשי במשרד האוצר והאחראית במשרד על תחום הנדל"ן, גלית בן נאים (שלאחרונה בחנה את השינוי במחירי דירות עם ובלי ממ"ד בצפון), פוסט לעוקביה, בה חשפה זאת. "ניצנים נראו בארץ. מתחילים לראות בדיווחי הקבלנים לרשות המסים באלו עסקאות ניתנו הטבות מימון לרוכשים ותנאי ההטבה", היא כתבה. לדבריה, הנתונים עדיין אינם ממוכנים (כלומר, לא מופיעים בקבצי העסקאות), אך "הצצה מהירה בכמה דיווחים כאלו וכבר פקחנו עיניים בתדהמה. עסקאות 15-85 בת"א. תאריך מסירה: 2031. ילדים שטרם נולדו יעלו אז לכיתה א'. אולי עוד ילמדו על זה בבית הספר".

למי שלא הבין למה התכוונה בן נאים, אז מדובר בדירות שייבנו סביב 2027-2028, ויהיו מוכנות ב-2031. איך יש לה גישה לנתונים כאלה? ובכן, בתל אביב יש פרויקטים שנמכרים על הנייר, כלומר בשיטת פריסייל. הם מפתים רוכשים פוטנציאליים וזוגות צעירים להגיע ולרכוש דירה, כשהם משלמים 15% מקדמה בלבד ואת השאר בכניסה לדירה. כלומר, נניח שמחיר הדירה עומד על 5 מיליון שקלים - הזוג ישלם 750 אלף שקל בלבד כעת, ואת השאר בשלב מאוחר יותר. כלומר, סביר להניח שהקבלן יעמיד להם הלוואת קבלן והם יצטרכו להחזיר נתח נכבד עם תחילת הבנייה או קבלת ההיתר. כך או כך, שוק הנדל"ן עומד לעבוד שינוי מהותי בשבועות או בחודשים הקרובים - מדד הדיור ישנה את פניו ויצריך חשיבה מעמיקה לגבי הפרסום שלו.

עוד ב-

סיפרו לכם שהטבות 10/90 של הקבלנים הסתיימו? כדאי שתבדקו שוב

לכתבה המלאה

על הלמ"ס למהר. אם יפרסם את נתוני ההטבות בעוד 4-5 חודשים, לא בטוח שזה יחזיק מים. חלק מהקבלנים כבר ביטלו את מבצעי המימון, או שהם העלו את הרף מ-7% מקדמה ל-20% (בעיקר בשל ההחלטה של לאומי, אבל הבנקים המתחרים לא משתפים פעולה). החוכמה תהיה ללכוד את העסקאות ה"טובות ביותר" מבחינת הלמ"ס - אלה עם הטבות המימון הגדולות ביותר. אז, משרד האוצר יוכל לדווח בגאווה כי השיג את מטרתו - ירידה הדרגתית במחירי הדיור. בסוף, הכל תלוי במספרים.