בחודש שעבר קיבל בנק לאומי החלטה אמיצה, אך אסטרטגית. הבנק צמח בשיעורים גבוהים בקרב נוטלי המשכנתאות. הוא עדיין משני ביחס למספרים של מזרחי-טפחות, ועדיין - הוא החליט לעצור. "לא נקדם פרויקטים שבהם מבצעי קבלנים 10/90", הכריז חנן פרידמן במסר שחלחל לבכירי המשכנתאות בבנק.

בלאומי חשבו שהם יכולים להמציא את הגלגל, שהם יכולים לגרום לבנקים האחרים לעשות אותו דבר, אבל הדבר הזה תמרץ את מזרחי והפועלים לנסות ולתפוס אחיזה גדולה יותר בשוק המשכנתאות. מה קרה בפועל? הם פנו ללקוחות גדולים, ליזמים, וכעת הם מנסים ליצור שיתופי פעולה. לא עוד 10/90, אומרים הבנקים המתחרים, אלא גם מבצעי 7/93 ייכללו בפנים, בכפוף לבדיקת חיתום כמובן.

אם מישהו חשב שמבצעי הקבלנים ייפסקו, הוא יכול לדלג בקלות בין צפון לדרום כדי לבחון עד כמה המבצעים הפכו להיות אטרקטיביים מאי פעם - ולזהות את שלטי החוצות לאורך כל הדרך. בעבר, קבלן היה בונה שכונה. היום יש הרבה מתחרים על כל פיסת קרקע ולכן היזמים צריכים למשוך לקוחות דרך מבצעי המימון.

תראו למשל מה קורה בדימונה: אם בעבר יכולתם לקנות כאן דירת 3 חדרים בפחות מיליון שקל, היום אותה דירה תעלה סביב 1.2 מיליון שקל. 250 אלף שקל נשמע כמו נתון זניח, אבל באחוזים - המחיר עלה ביותר מ-25% תוך שנתיים. אל תשכחו: בסוף, כשאתם לוקחים מבצע מימון, אתם גם משלמים עליו. ואת זה הקבלנים לא תמיד יספרו לכם.

10% בלבד בחתימה, וזו לא ההטבה הכי אטרקטיבית. אזורים (פרסום החברה)

אז מה קורה עם מבצעי 10/90 מאז שבנק לאומי הפסיק לתמוך בפרויקטים כאלה והאם אנחנו רואים מגמה לפיה היזמים מוכרים פחות דירות עם מבצעי מימון? התחלנו באזור הדרום. מצאנו כי פרויקטים רבים, כמו אפי קפיטל באופקים, ממשיכים עם מבצעי המימון ולא עוצרים אותם. במקרה הזה, התבקשנו לשלם מקדמה של 137 אלף שקל כדי לקבל דירת 3 חדרים. המבצע כולל גם פטור ממדד.

הצפנו עד לפרויקט אבניו בטירת הכרמל, שם נמכרות דירות 3 חדרים ב-1.74 מיליון שקל, כשהיא מוכנה לקבל רק 7% בחתימה. גם בפרויקט קדמה בשערי עכו מצאנו תנאים דומים, עם 10% בחתימה. בכוכב הצפון בעכו, חברת לאטי גובה 7% במעמד החתימה ואת השאר באכלוס.

שימו לב שרוב החברות שבדקנו פוטרות גם מהצמדה למדד, כך שיש לכך חשיבות רבה - עניין שיכול להגיע בקלות לעשרות אלפי שקלים, בעיקר אם הפרויקט מוכן בעוד 3 שנים או יותר. גם החברות הגדולות משתתפות במבצע. חברת אזורים, למשל, יצאה במבצע בפרויקט עיר הים בחיפה. היא מאפשרת לשלם רק 10% בכניסה, כשהיא גם פוטרת מעליית המע"מ הצפויה ומצמידה את מלוא הסכום ל-17% (כמה כסף תחסכו - תוכלו לקרוא כאן). שיכון ובינוי יצאה במבצע דומה בשכונת אחוזה בחיפה, עם 15% בחתימה, אבל היא מעניקה פטור ממדד ובנוסף נותנת חבילת מוצרי חשמל ועוד - זה מבצע אטרקטיבי ביחס לשכונה, שם המחירים נושקים לאזור ה-2.8 מיליון שקל לדירות 4 חדרים ודירות גן נמכרות שם סביב 3.2-3.3 מיליון שקל.

בתל אביב מצאנו פחות פרויקטים כאלה. המבצע העיקרי של הקבלנים נע סביב 20/80, אבל יש יוצאים מן הכלל. חן ואיתי גינדי, בשיתוף שבירו, בונים ברחוב איינשטיין 15 פרויקט שבו אפשר לשלם 10% בכניסה. האכלוס הוא בדצמבר 2028. גם חברת שלום את נתן, הבונה ברחוב הסבוראים בתל אביב, מעניקה הטבת מימון זהה.

יש, כמובן, פרויקטים נוספים בכל הארץ שמציעים מבצעי קבלן, אבל שתי מסקנות עיקריות יוצאות מהנתונים האלה.

1. ההחלטה של בנק לאומי לא מניעה את החברות היזמיות. מי שהחלה במבצע, ממשיכה איתו. זה אומר שהבנקים המלווים האחרים יעוטו בקרוב על פרויקטים רבים שבהם יש מבצעי קבלן ובנק לאומי יצטרך להחליט האם הוא מאריך את ההחלטה עד גבול מסוים, או הולך איתה עד הסוף. אם חנן פרידמן יחליט לשנות את ההחלטה, תדעו שלא מדובר בהחלטה שנודעה להטיב אתכם, אלא בכזו שאמור לשרת את המניעים של המפקח על הבנקים, שחושש שבעוד שנתיים-שלוש נראה כאן בועה ואנשים שלא מסוגלים לעמוד בהחזרים - מה שמסכן את הבנקים שלו.

כמה זמן ההחלטה תחזיק מעמד? פרידמן (צילומים: Magma Images, shutterstock, פלאש 90)

2. הפרויקטים קיימים בכל הארץ, אבל ניכר כי בפריפריה מדובר בהטבות מימון רחבות יותר לעומת תל אביב והמרכז בכלל. יש יוצאים מן הכלל.

3. היזמים הקטנים נותנים, בממוצע כמובן, הטבות פחות אטרקטיביות מהיזמים הבינוניים. זה לא אומר שכדאי לרכוש אצל יזם בסדר גודל קטן יותר בהכרח. לעתים מבצעי המימון מחביאים עניין אחר מאחוריהם וצריך לשים לב באיזה פרויקט מדובר.

עוד ב-

לאומי עוצר את מבצעי 10/90? המתחרים יאשרו מבצעי 7/93

לכתבה המלאה

שוחחנו עם אחד היזמים הגדולים והוא הסביר לנו, לגבי פרויקטים מסוימים בתל אביב, ש"מי שרוכש דירה ב-6 מיליון שקל, לא צריך הטבת מימון של 10/90. מי שזקוק לה ולא יכול לעמוד ב-20/80, הוא לקוח שאולי, וצריך לבדוק את זה, כדאי להיזהר ממנו".