בנק לאומי החליט לאחרונה כי לא יממן עסקאות 10/90 לרכישת דירה, אך בעוד שהיה נראה שבנקים אחרים יילכו בעקבותיו - מתברר כי ההפך הוא הנכון. המתחרים, בהם מזרחי-טפחות, מנסים להגדיל את החשיפה ללקוחות נוספים. על פי שיחות שהתקיימו לאחרונה עם יזמים, נראה כי הבנק יאשר הטבות מימון, כולל מבצעי 7/93 - כלומר, תשלום של 7% כמקדמה, כשהיתרה תשולם בשלב מאוחר יותר. חשוב לציין כי האטסרטגיה של לאומי, כפי שתראו בהמשך, אינה נובעת רק מדאגה לשלומם של נוטלי המשכנתאות, אלא בהוראה שניתנה מגבוה - מצד המפקח על הבנקים.

ראוי לציין כי רוב הקבלנים מתנים את הטבות המימון בהלוואת קבלן. הם לא באמת מסתפקים ב-7%, ומייצרים "מסלול עוקף" להזרמת הכספים. איך זה עובד? נניח שאדם מסוים רוכש דירה בפריפריה ב-2 מיליון שקל דרך מבצע 10/90. הוא משלם מקדמה של 200 אלף שקל (לעתים דרך הלוואה חוץ בנקאית או הלוואה לכל מטרה), כש-800 אלף שקל נוספים מועברים באמצעות הלוואה שמעניק הקבלן, תוך הבטחה כי הוא משלם את הריבית. במקרה כזה, הקבלן מקבל 50% מערך הדירה כבר עכשיו וכך הוא מייצר לעצמו גב כלכלי מול הבנק, או במילים פשוטות - מצליח לייצר דוח אפס ומכריז כי הפרויקט כלכלי. כך הוא מקבל את המימון מהבנק ללא בעיות.

מה היה החשש של בנק ישראל? לא העובדה שהקבלנים מעלים מחיר כדי להעניק את מבצעי המימון, אלא שרוכשי הדירות לא יוכלו לשלם 800 אלף שקל בעוד שנתיים, כשהטבת הקבלן באה לסיומה, ובטח שלא עוד מיליון שקל בעוד שלוש שנים, כשהדירה תהיה מוכנה. לחלק מהזוגות הצעירים אין הון עצמי. הם מסתמכים על שיפור במצב הכלכלי, אבל המחירים בישראל הולכים ועולים וספק אם כולם יצליחו לעמוד באתגר.

יגדיל אחיזה בתחום המשכנתאות. לארי (צילום: shutterstock, עומר שי)

זו הסיבה שבנק לאומי הצטרף למהלך, אם כי יכול להיות שזה נעשה מאוחר מדי, אחרי שהגדיל השנה אחיזה בתחום המשכנתאות. ככל הידוע, גם בנק פועלים יאפשר בשלב זה הטבות מימון שלאומי, לפחות בשלב זה, לא מאפשר.

אגב, על פי הרבעון השלישי, למזרחי טפחות נתח שוק של 38.7% - הגדול בישראל. במקום השני מחזיק בנק לאומי, שירד ברבעון השלישי לנתח שוק של 27.0% בהשוואה ל-29.3% ברבעון השני. בנק הפועלים ממוקם במקום השלישי עם נתח שוק של 18.9% בהשוואה ל-20.0% ברבעון השני השנה. במקום הרביעי נמצא בנק דיסקונט, עם נתח שוק של 10.7%.

אחד היזמים, שמוכר דירות בכל הארץ ולאחרונה פתח מבצע מימון גם בצפון, אישר כי "בחלק מהפרויקטים נמשיך לאשר מבצעים, כולל 7/93. מה שלאומי לא יאשר, יאשרו הבנקים האחרים. אני יכול לומר לך בצורה חד משמעית שמשיחות שלנו עם אחד הבנקים, שלא נחשוף את שמו, נאמר לנו במפורש כי הנוהג הזה יימשך גם בפרויקטים הקרובים שלנו. מה יהיה בעוד שנה? אני לא בטוח. דבר אחד ידוע - על הרוכשים למהר למשרדי המכירות, כי בעוד כמה חודשים - התמונה עלולה להשתנות".

לדברי יזמים, בנק ישראל לוחץ על הבנקים שלא לאשר הטבות מימון לאורך זמן, מתוך חשש אמיתי שחלק מהעסקאות לא יתבצעו ובעוד שנתיים-שלוש ישרור כאוס מוחלט בשוק הנדל"ן.

ההחלטה של לאומי לא תעצור את השוק. דירות חדשות (איציק יצחקי)

אז מה בכל זאת עומד מאחורי ההחלטה של לאומי? כזכור, בסוף אוקטובר נפגש סגן המפקח על הבנקים, אור סופר, עם מנהלי החטיבות העסקיות בבנקים הגדולים. הוא עשה זאת בעקבות אותו חשש שהלקוחות לא יעמדו בתשלומים, אבל בעיקר כי הוא יודע שזה עשוי לסכן את הבנקים. במהלך הפגישה, סופר הבהיר לראשי המערכת כי קיימת שונות בין הבנקים בעניין חלוקת המשכנתאות, וכי על כל בנק "לעשות את הצעדים המתבקשים בהתאם לאחיזה שלו בשוק המשכנתאות". בנק לאומי הבין שהחזיקה שלו גדולה מדי ולכן עשה את הצעד הזה, בעוד שמזרחי טפחות טוהמנכ"ל משה לארי עשו חושבים והגיעו למסקנה הפוכה - אנחנו מתונים ביחס לממוצע בקרב הבנקים הגדולים ולכן, בשלב זה, נמשיך את הטבות המימון.

עוד ב-

שוק המשכנתאות יתקרר? גורמים במערכת הבנקאית בתחזית דרמטית

לכתבה המלאה

הדבר הזה הוביל חלק מהיזמים לפנות למזרחי, אבל שם הבהירו: לא נפתח את שערינו בפני כל אחד, אלא בפני יזמים גדולים, מוכחים, שעברו כברת דרך בשוק הנדל"ן. כלומר, מזרחי סלקטיבי וזהיר. הדבר השני שיעשה הבנק הוא דגש מיוחד על נושא החיתום: לא כל לקוח יוכל לקחת הלוואה, אלא רק כאלה שיוכיחו כי כושר ההחזר שלהם גבוה.