היא מציינת את מחוז ירושלים שרשם את עליית המחירים הצנועה ביותר ב-12 החודשים האחרונים - 1.7% נומינלית, שמשקפת ירידת מחירים ריאלית. "כנראה שבאמת אין טוב בלי רע (לבעלי הדירות). ולהיפך. אז מה מטיס את מחירי הדירות בצפון? יש שיוסיפו, לכאורה. יצאנו לבדוק. מעבדים את הצפון", היא כותבת וצירפה תרשים שבו המחירים הממוצעים והחציונים בעסקאות יד שניה בצפון, אלו עם ממ"ד, ואלו ללא מיגון. במקביל הציגה את שיעור העסקאות עם ממ"ד בדירות יד שניה. הנה התרשים שלה:

יש כמה ממצאים בולטים בתרשים. "ראשית, הזינוק בשיעור העסקאות עם ממ"ד בחודש מאי, חודש לאחר מתקפת הטילים הראשונה מאיראן. אז הגיע שיעורם ל-60%, זאת כאשר רק 42% מהדירות במחוז הצפון הן עם ממ"ד. מעניין שבמקביל זינק מדד מחירי הדירות בצפון ב-1.5% (בדומה לעליה באוקטובר, אחרי מתקפת הטילים השניה מאיראן). אבל, מעניין לא פחות לראות שהמחירים הממוצעים והחציונים של דירות יד שניה בצפון כלל לא עלו באותו חודש, ואפילו ירדו", מסבירה בן-נאים. היא מוסיפה כי "אם המדד לא מוטה, המשמעות היא שנרכשו דירות פחות איכותיות. אבל, מאחר ומדד הלמ"ס הינו נטול ממ"ד, אז תיאורטית יכול להיות שפשוט מה שמשך כלפי מעלה את המדד הינו הגידול בשיעור הדירות שנמכרו עם ממ"ד. ואולי זה גם וגם".

"רק 42% מהדירות בצפון עם ממ"ד". דירה שנפגעה בצפון (פלאש 90, יונתן זינדל)

הממצא היותר מעניין הוא באוקטובר. "שימו לב לאנומליה בשינוי במחירים הממוצעים והחציונים של דירות יד שניה. כך, בדירות עם ממ"ד במחוז זה נרשמה ירידה במחירים אלו. מנגד, דווקא במחירי העסקאות בלי ממ"ד, נרשמה עליה משמעותית. האם הן אלו שמשכו את המדד כלפי מעלה? ואם כן, מה מסביר את זה? שוב, קשה לקבוע", היא מוסיפה. "מה שכן, מעלה הירהורים האם הרוכשים, המעטים, חשוב לציין, 'בונים' למשל על מענקים מהמדינה למיגון הדירות בצפון? ואולי בונים על עליית ערך כתוצאה מתקציבי השיקום שיופנו לאזור. אגב, ממצאים דומים עלו גם כאשר מתמקדים בעיר מסוימת, למשל נהריה (מעטות הערים במחוז זה שהיו בהן מספיק עסקאות לניתוח כזה). אבל סימן שאלה אחד בוודאות הוסר".

לסיום, בן-נאים מציינת כי "היו שטענו שעליית המחירים בצפון היא בגלל מפונים מהצפון שהחליטו לרכוש דירות באזור, גם אם רחוק יותר מהגבול, ובכך הביאו לעליית מחירים. את ההשערה הזו אין בעיה לבדוק. היא תופיע בסקירה הרבעונית שנפרסם בקרוב. יש למה לצפות. חנוכה שמח, ככל האפשר. חושך נגרש".

עוד ב-

יעקב אטרקצ'י: "הדרום חוזר בגדול, בעוד חודש - יקנו דירות בצפון"

לכתבה המלאה