חברת אאורה רשמה רווחי שיא בתשעת החודשים הראשונים של השנה. יעקב אטרקצ'י ספר רווח של למעלה מרבע מיליארד שקל ואת החיוך שלו אפשר לזהות גם מהקומה הגבוהה ביותר. אאורה, עובדתית, היא החברה החזקה בשוק בתחום ההתחדשות העירונית. המספרים מעידים על כך, ואולי לכן זה גם כל כך מפתיע - עליה של מעל 200% בהשוואה לאשתקד - זו תקופה של לפני המלחמה. עם שווי שוק של 5.4 מיליארד שקל, יכול להיות שאפשר כבר לקרוא לילד בשמו - אטרקצ'י כבר לא אחד מבכירי הנדל"ן בישראל, אלא לפני המספרים - אחד מראשי המשק.

אז מה נשתנה בשנה הזו, שבה המלחמה והריבית האגרסיבית אמורות היו להכתיב את הקצב ולהדיר שינה מעיני הקבלנים? "2023 הייתה שנת חולשה בענף הנדל"ן. כולם היו בטוחים אחרי שפרצה המלחמה ש-2024 תהיה שנה קשה, אם לא יותר מכך. מסתבר שההיפך הוא הנכון", הוא אומר בראיון ל-ice. לקראת סוף נובמבר אנחנו נושקים ל-800 דירות עד סוף השנה נעבור את ה-900. זו דרמה. הרווחיות הגולמית עלתה ל-22% לעומת 16% שנה שעברה".

תניח רגע את המספרים בצד. אני לא בטוח שהאמנת בתחילת המלחמה שהמכירות יעלו.
"העם הזה מיוחד, אנשים מחויבים למדינה, רוצים להישאר פה - ועזוב אותך ממה שאומרים מסביב. העם מתגייס למילואים, העם רוכש דירות. הוא פטריוט. אתה יודע מה האתר הכי 'מוכר' שלי?".

בדרום?
"באופקים. אם הייתי אומר את זה לפני שנה, היית אומר שמשהו עובר עליי. הדרום חוזר בגדול. עוד חודש - הצפון יחזור בגדול".

אתה מאוד אופטימי.
"חזרתי השבוע מחצור הגלילית ומטולה, הייתי שם בסיור. ראיתי מסעדות פתוחות, אנשים באים, אומרים לי שהם מזמינים צימרים ויקנו דירות. חד משמעית, המדינה תהיה חייבת לעזור בשיקום הצפון. אנשים רוצים לחזור, ברגע שיהיה שקט בטחוני, זה יקרה. זו ציונות".

ובסוף זה גם הכיס שלכם, היזמים. מה אתה חושב על ההחלטה להקפיא את מדרגות מס הרכישה?
"זה בשוליים. מדרגות מס הרכישה עולים בהוראת שעה 3 שנים, אם יאשרו בחקיקה שהן יוקפאו, כלומר יותר מס על הלקוח - זה לא ישנה את המספרים. בשנת 2024 משקיעים קונים דירות בישראל למרות מס רכישה גבוה, אז שהקפאת המדרגות, זה מה שיקבע? המע"מ יעלה, אחוז המע"מ יכביד מעט על הרוכשים. לגבי מס יסף, אין החלטה עדיין. כמובן שבכל הכבדה יהיה יותר קשה למשקיעים. אני מצפה לפריחה כלכלית ב-2025. לדעתי במהלך השנה הבאה הריבית תרד".

ואז תהיה התפרצות ביקושים?
"היא תאזן את הסיפור עם המשכנתאות. כשאתה לוקח משכנתא הריבית היא טובה, בשוטפת הריבית גבוהה מאוד. זה אומר הרבה. אנחנו רואים מה קורה בעולם, אבל אנחנו גם מושפעים מהמלחמה. אני חושב שלקראת המחצית השניה של 2025 התהליך יתחיל". 

אבל המחירים עולים, יש אינפלציה. גם זה משפיע.
"יש סוג של התפרצות אינפלציונית. הריבית לא תרד למימדים של אפס, היום היזמים לוקחים ריבית שנעה סביב 6.5%, במקום 2.5% קודם. אני חושב שזה יתייצב סביב 5%. הריבית של המשכנתא תהיה נסבלת, סביב 4%. אני חושב שבשנה הבאה שוק היד שנייה יתחיל להתאושש, וזה יביא לעוד רכישה של דירות יד ראשונה. גם בתקופת מלחמה, אנשים מתחתנים, מביאים ילדים. מצטרפים אלינו 200 אלף בשנה. שוק הדיור מתנהל כאן אחרת. המדינה לא מסוגלת לייצר את כלל הביקושים ובינתיים - יש עליית מחיר. כל הזמן אני אומר את זה - ההתחדשות העירונית יכולה לפתור את מצוקת הדיור. ברמ"י אין מספיק שיווקים, אין מספיק קרקע מתוכננת. בפריפריה המדינה צריכה יותר לעזור. זה יקרה".

המדינה מספרת שיש 70 אלף דירות לא מכורות.
"אם לא היית אומר שהמדינה את זה, היית חושב שהארי פוטר אמר את זה. את מה סופרים? את הדירות בבניה שלא נמכרו? אתה מבין שמדובר על פרויקטים בעוד 3-5 שנים? כל ילד בכיתה א' יודע מה זה מלאי. אם אני עושה פרויקט ומוכר 500 דירות, ומכרתי 300 בשנתיים ויש לי 3 שנים לסיים, זה מלאי? זה מחסור. הם מעוותים נתונים".

ההחלטה של רשות המסים להכניס את מבצעי הקבלנים למדד - זה לא קצת מאוחר?
"היות ואנחנו מבצעים פרויקטים של התחדשות עירונית, אנחנו מאפשרים 10 שנים אחורה 20/80. אין לי מרכיב קרקע שמכביד. הבעיה היא בפרויקטים שקנו קרקע, וזה לא אנחנו, ושם בנק ישראל מוטרד. אני חושב שמגבלה של 20/80 טוב. 95/5? זה פטנט בעייתי. אדם ששם 20% מהכסף, זה לקוח אמיתי שבא להשלים עסקה. ב-2024 התחלנו 3 פרויקטים:  ברמת השרון, בבן שמן ובחולון, כולם 20/80. אין לי ביטולים".

קל לדבר כשאתה לא ממונף.
"גם הממונפים - באינטרס שלהם לקחת 20% מהלקוח ולדעת שהעסקה היא אמיתית. אני צופה גאות בשוק בשנה הבאה ואתה תראה פחות מבצעי קבלן. בסוף, בשוק עולה - אלה החיים. אני אומר - מי שעדיין רוצה ליהנות מזה, שיצטרף".

אאורה בן שמן (אלכס בורטמן)

היה קשה לפספס שהחלטת לבצע הנחות למילואימניקים. עד כמה הרווח היזמי נפגע בעסקה כזאת?
"משרדי המכירות שלי מלאים במילואימניקים. אם אני עושה בממוצע 22%, פה אני עושה 16%. אני אפצה במקומות אחרים, הכל בסדר".

עוד ב-

חברות הנדל"ן מוותרות לכם על עליית המע"מ - האם להאמין להן?

לכתבה המלאה

מה קורה ביהוד? יצאתם השבוע להריסה, 444 דירות, זו תוספת של 300 - מכפיל של כמעט 4. לא רע.
"זה פרויקט פינוי בינוי קלאסי. פתחנו לפני 4 חודשים את המכירות, לא קיבלתי סובסידיה 80 דירות נמכרו לבני המקום בהנחה של 10%. ראש העירייה אמר לי שאף אחד לא עובד כמו אאורה. מיד מוציאים היתרים ובונים. מה כן מלחיץ אותי? שבשתי מכות נפל הבניין, עכשיו תחשוב מה יקרה ברעידת האדמה. לא רק כלכלית - צו השעה זו ההתחדשות העירונית".