למה המכפיל כל כך נמוך? רק 160 דירות במקום 66 שמיועדות להריסה - זה כלכלי?
"יש לכך תשובה פשוטה - הסיפור הוא לא המכפיל. יש פה תכנית והיא כוללת 20 בניינים. אנחנו מתייחסים לאותם פרויקטים בהתאם לדרישות העירייה של אדריכלית העיר, כחמישה מתחמים נפרדים. כלומר, במקום תכנית גדולה של פינוי בינוי, מתחמים קטנים. בבת ים יש 3 אפשרויות לתכנית: מתחמי (כמו שכולנו מכירים, פרויקט פינוי-בינוי, א"י), בנייני (סוג של חלופת שקד, כל עיר קובעת לעצמה מה תעשה בשטחה בהתאם לנהלים, א"י), או מקבצי - קובעים תב"ע קטנה, תכנית שלא הולכת למחוזי. השאלה, בסוף, היא האם יש שטחים להפריש לעיריה, האם היא יכולה להפקיע. הפרויקט הזה ממוקם במיקום שבו הצפיפות הנכנסת גבוהה, אז קשה מאוד להפריש שטחים לעירייה. בפועל, אין הפרשות ואין מטלות ציבוריות".

וזה חוסך לך הרבה מאוד כסף.
"בדיוק. וגם העובדה שהיטל ההשבחה לא כמו בפינוי בינוי. אני מקבל פטור כמו בתמ"א 38, פטור חלקי מהיטל השבחה, אם לא על כל הזכויות. זה מייצר כדאיות כלכליות גבוהה במכפילים נמוכים".

בוא נדבר על כסף. מה הרווח היזמי שלך?
"אנחנו לא נכנסים לפרויקט שבו יש פחות מ-18%. בגלל שאין את מרכיב הקרקע, יש כאלה שמסתפקים ברווח יזמי נמוך, כי זה יותר קל. לנו יש מינימום".

מה הסיבה שבגללה יש מעבר של משקיעים מחולון לבת ים?
"במשך שנים היו אישורים ותוכניות תקועות בבת ים. לא הייתה תכנית אב או משהו מסודר, לא היה פיקוח והעיר הייתה רוויה. נוצר צוואר בקבוק ולא היה אפשר להוציא התרים. בסוף יצרו רוויזיה, בשבוע שעבר אושרה התוכנית בת ים 2050, שנועדה לייצר תכנית מסגרת לאיך מבצעים תכנית התחדשות עירונית בבת ים. מקדמים שם פרויקטים, ובסוף היו יזמים שגילו שהפרויקט לא כלכלי. למה בת ים לפני חולון? כשהייתה תכנית ח 619 - קיבלנו ודאות לגבי חולון, ידענו מה אפשר לבצע ולכן באותה תקופה חולון הייתה על הגל. גם חילופי השלטון בבת ים, מהתקופה של לחיאני שבה היה אי סדר בתחום ההתחדשות העירונית, וזאת מבלי להיכנס לפוליטיקה. בסוף, רמת חוסר הוודאות התכנונית הייתה גדולה. נמנעתי מלהיכנס לשם כי לא היה לי יתרון יחסי. דברים השתנו עכשיו".

המחיר למ"ר ממוצע מגיע ל-30 אלף שקל וצפונה.
"כל סקרי השוק שלנו מראים שהמחירים גבוהים יותר מ-33".

בדירות חדשות, כן. בפארק הים זה מגיע ל-36 אלף שקל למ"ר - לא מופרך?
"השאלה היא למה אומרים שזה מופרך. אני חושב שלא. איך אתה יוצא החוצה מהסנטר של תל אביב ומבינים שאדם מהיישוב לא יכול להגיע לדירה על הים. ואז מסתכלים על המעגל השני והשלישי ואנשים יוצאים לבת ים. תראה מה קורה בנתניה, למשל. יש שם התחדשות עירונית במרכז העיר, באזור שלמה המלך-נורוק, והמחירים עולים".

רחוב שלמה המלך-נורוק קרוב לים, אולי בגלל זה.
"בדירות רגילות, אנחנו באזור ה-30-31 אלף שקל. זה יחסית גבוה לנתניה, כנראה שהקרבה לים, כלומר קו שני ושלישי, משחקת תפקיד".

היקף המכירות של החברה בפרויקט צפוי לעמוד על למעלה מ-300 מיליון שקל ומחירי הדירות לשיווק צפויים להתחיל מ-2.5 מיליון שקל - כלומר, ייבנו שם דירות קטנות. עבור החברה, מדובר בזכיה שניה, אחרי שרק לפני כשבועיים זכתה במתחם עוזיאל-הרשת הסמוך. בסך הכל, החברה תקים בשני המתחמים כ-280 דירות חדשות בהשקעה של כ-450 מיליון שקל.

עוד ב-

העיר במרכז תגדל ב-300,000 תושבים: תכנית הענק יוצאת לדרך

לכתבה המלאה

כזכור, ביום ראשון האחרון אישרה מועצת העיר של בת ים את תכנית ההתחדשות הכוללנית של העיר – 2050BY אשר אמורה לספק את הוודאות התכנונית הדרושה בנוגע לזכויות שיופקו בכל אחד מאזורי העיר שצפוי לעבור התחדשות עירונית.