נדל"ן ותשתיות
תמ"א 38 מסתיימת: טוב או רע להתחדשות העירונית? מומחי הנדל"ן מנתחים
המועצה הארצית לתכנון ובנייה קבעה כי תמ"א 38 תסתיים כמתוכנן בסוף אוגוסט. מהן ההשלכות של ההחלטה, והאם היא תזניק את תחום ההתחדשות העירונית קדימה או דווקא תסיג אותו לאחור? חיים אביטן, חגי רזניק, ישראל יעקב ועורכי הדין אפרת רשף וגיא פרבמן עם התשובות
סימני השאלה סביב עתידה של תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה, או בשמה המוכר יותר תמ"א 38, הפכו בימים האחרונים לסימני קריאה – עם הודעתה של המועצה הארצית לתכנון ובנייה כי התוכנית שהושקה בשנת 2005 תפקע בסוף החודש. את מקומה של התמ"א, עתידות לתפוס תוכניות אלטרנטיביות, המבקשות להתכתב עם השינויים שעבר התחום לאורך השנים, ולספק פתרונות עדכניים בדגש על המאפיינים השונים של כל רשות מקומית.
האם סיומה המתקרב של תמ"א 38 הוא בבחינת בשורה או גזרה עבור שחקני ההתחדשות העירונית? ולא פחות חשוב: איך צפויה להתנהל הפעילות בתחום על רקע גניזתה של התוכנית הוותיקה? נבחרת הנדל"ן של אתר ice, מפזרת את הערפל.
חיים אביטן
איש ציבור ומראשי מנהלת אופק צפוני של משרד הביטחון. לשעבר יו"ר הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית וראש עיריית חדרה
"כאשר מדברים על תמ"א 38 חשוב להבדיל בין מסלול החיזוק והעיבוי (מה שמכונה תמ"א 38/1) במסגרתו לא הורסים את הבניין הישן, לבין מסלול הריסה ובנייה מחדש (תמ"א 38/2) כשהבניין הישן נהרס מהיסוד ובמקומו מוקם בניין חדיש ומודרני. אני סבור כי למסלול החיזוק והעיבוי אין יותר מקום בנוף ההתחדשות העירונית בישראל, והפרויקטים במסגרת זה הם בעיני יותר טלאי על טלאי, מאשר מיזמי בנייה המספקים בשורה אמיתית לבעלי הדירות הוותיקים.
באשר לתמ"א במסלול הריסה ובנייה, הרי שהפרויקטים הללו בהחלט מייצרים פתרון עבור בניין בודד שאינו יכול להיות חלק ממתחם שלם. בהתחשב בכך שתמ"א 38 היא תוכנית ותיקה, הרי שבתחום דינמי ומתפתח כמו התחדשות עירונית, ראוי ונדרש תוך כדי תנועה לעדכן ולהתאים אותה למציאות המשתנה. אותן תוכניות חלופיות שגובשו, מספקות פתרון לבניין הבודד, ובנוסף גם מאפשרות את הגדלת זכויות הבנייה תוך הטלת מטלה ציבורית על היזם. באופן מתקבל מענה מקיף, שנותן ערך גם לבעלי הדירות, גם לחברות היזמיות וגם לרשויות המקומיות.
אני לא נכנס לכיס של היזמים. מבחינתי, כל עוד יזמים ייבנו בקצב גבוה ויגדילו את היצע הדיור במדינת ישראל, אין לי שום בעיה שהם ירוויחו וירוויחו טוב. לא לשכוח: משבר הדיור הולך ומחריף, ואם נצליח לבנות פה עוד דירות ולצמצם את הפערים שבין היצע וביקוש – הרווח יהיה לא רק של היזמים, אלא של כולנו".
עו"ד גיא פרבמן ועו"ד אפרת רשף
בעלי משרד פרבמן, רשף ושות', המתמחה בליווי פרויקטים בהתחדשות עירונית
בעלי משרד פרבמן, רשף ושות', המתמחה בליווי פרויקטים בהתחדשות עירונית
"כמי שמלווים את התחום כבר שנים רבות, אנו רואים יתרונות רבים בקידום מתחמי פינוי- בינוי המייצרים שכונות חדשות ומענה כולל לצרכי התושבים. יחד עם זאת, קיימים בניינים שלא ניתן לקדם בהם תוכנית מתחמית, כך שתמ"א 38 היא הפתרון הנכון מבחינתם לקדם, לחדש ולחזק הבניין הוותיק. לגבי אותם בניינים בהחלט עשויי להיגרם עוול גדול מאוד לבעלי הזכויות.
לעניין החלופות המוצעות, נכון להיום יש הרבה מאוד חוסר ודאות באשר לאופן היישום של התוכניות החלופיות שאומצו. כך למשל, 'חלופת שקד' מגדילה אמנם את נפחי הבנייה על מנת לייצר כלכליות בבניינים בודדים – ואולם היא מגדילה ומשלבת גם שטחים מובנים בייעוד ציבורי, כשהסוגייה הזאת תקשה מאוד להחתים בעלי זכויות בבניינים קטנים שספק אם יסכימו לקדם פרויקט שכולל בתוך הבניין מגורים שלהם בינוי ציבורי. בקיצור, סימני השאלה סביב הסוגיה הזו וסוגיות נוספות עדיין רבים.
לעמדתנו ראוי היה לקבוע הוראות אופרטיביות, המתייחסות לאותם הבניינים שנותרו בודדים ומחויבים בהתחדשות עירונית יסודית, המאפשרות להמשיך ולממש בהם תמ"א 38 וכדי להימנע ממצב שבו נמנעת האפשרות לחדש את הבניין. בהקשר הזה צריך להוסיף כי בתל אביב, בני ברק ובת ים – בהן טרם גובשה תוכנית מחליפה לתמ"א – קבעה המועצה הארצית הוראת שעה שתאפשר את השלמת פרויקטים המצויים בתהליך הוצאת היתר בלבד. הוראות המעבר יחולו במקרים בהם הבקשה להיתר תוגש עד סוף 2024, ובלבד שקיים תיק מידע להיתר שניתן עד תחילת חודש אוגוסט הנוכחי ושבמועד הגשת הבקשה להיתר, תיק המידע היה בתוקף. המהלך הזה הוא תוצאה של הבנה כי לולא אותן הוראות פרויקטים רבים שכבר נמצאים בצנרת יישארו ללא מענה.
היום, בזמן שהמלחמה מתארכת, העורף הפך לחזית וטילים נורים על אוכלוסייה אזרחית, כולנו מבינים את הצורך הבוער בהתחדשות עירונית מקיפה בכל חלקי הארץ. טוב תעשה המדינה אם תרים את הכפפה, תפשט ותייעל תהליכים, ותאפשר לעוד פרויקטים בהתחדשות עירונית לצאת אל הפועל".
ישראל יעקב
שמאי מקרקעין, הבעלים של משרד ישראל יעקב שמאות וניהול מקרקעין
שמאי מקרקעין, הבעלים של משרד ישראל יעקב שמאות וניהול מקרקעין
"כבר למעלה משני עשורים שמשרדי מוביל שמאית מאות פרויקטים בהתחדשות עירונית לאורכה ולרוחבה של ישראל. כאחד מהמשרדים החלוצים בתחום, התמודדנו לאורך השנים עם לא מעט תהפוכות ושינויי מדיניות – כשאחד המשמעותיים והדרמתיים ביותר התרחש ב-2019, כשהמועצה הארצית לתכנון ובנייה החליטה לסיים את תוקפה של תוכנית תמ"א 38. החודש, לאחר סחבת של כמעט 5 שנים, אפשר להכריז כי ימי התמ"א במתכונתה המקורית תמו עבור רשויות המקומיות שלא הגישו תוכנית חלופית לאישור – אך מה זה אומר באשר לעתיד ההתחדשות העירונית?
כמי שמלווה את ההתחדשות העירונית מראשית דרכה, היה לי ברור כי יגיע הזמן בו יצטרכו לבצע ארגון מחדש – בעיקר על רקע חוסר הסדר התכנוני, חוסר אחידות בתחשיבי הזכויות על פי התמ"א, פסיקות סותרות ומדיניות שונה בין עיר לעיר. השאיפה לייצר ודאות רבה יותר לגורמים הפועלים בתחום, יחד עם הרצון לבצע ארגון וסדר מחדש, מובנים ומתבקשים – וחשוב כי מקבלי ההחלטות לא ישכחו ולו לרגע: התחדשות העירונית היא בראש ובראשונה משימה לאומית, שמטרתה הגנה על חיי אדם מפני רעידות אדמה או מתקפת טילים.
לאחר שנים של עשייה, שלוותה לא פעם בחוסר סדר תכנוני בלא מעט עיריות, ובלא מעט בניינים 'כלואים' – הדעה שלי היא שלא יהיה נכון לבצע שינוי כל כך דרמתי וחד, שיכול ברגע אחד לעצור פרויקטים ולמנוע מבעלי דירות כה רבים את הזכות להתמגן ולהתחדש.
אני בהחלט מבין כי התחדשות עירונית נכונה היא התחדשות עירונית סדורה ומתוכננת כראוי, המאפשרת גם לרשות המקומית להרוויח משטחי ציבור נוספים ומוסדות. לצערנו, בגלל השנים הראשונות בהן בוצעו לא מעט פרויקטים נקודתיים, במקרים רבים בהם כבר לא מתאפשר לחדש מתחם שלם וצריך לתת פתרון נקודתי באמצעות תמ"א במסלול הריסה ובנייה (38/2). מניסיוני בהובלת עשרות פרויקט מסוג זה, תמ"א 38/2 נותנת פתרון טוב לבעלי הדירות, לרשויות ולאנשי המקצוע להמשיך לחדש ולהתמגן".
חגי רזניק
ראש מכון ריפמן לפיתוח הנגב, יו"ר הקרן לחיילים משוחררים במשרד הביטחון ויועץ לקרן לעידוד הבנייה בישראל. בעבר כיהן כמנכ"ל משרד הבינוי והשיכון
ראש מכון ריפמן לפיתוח הנגב, יו"ר הקרן לחיילים משוחררים במשרד הביטחון ויועץ לקרן לעידוד הבנייה בישראל. בעבר כיהן כמנכ"ל משרד הבינוי והשיכון
"חרף חסרונותיה (ויש כאלה) אי אפשר להתעלם מפרויקטים רבים ומשובחים שקודמו ברחבי הארץ בזכותה של תמ"א 38. במציאות המאופיינת בעליות מחירים, התחלות בנייה הנמצאות בשיא שלילי וביורוקרטיה תכנונית מחריפה – התמ"א היא בהחלט כלי משמעותי להתחדשות עירונית ולחיזוק מבנים ישנים כנגד רעידות אדמה. בשורה התחתונה: חבל שתמ"א 38 מגיעה לסיומה, וכמו שאני רואה את הדברים נדרש להאריך את תוקף התוכנית לעוד חמש שנים, היות והחלופות כרגע לא מספיקות לבדן.
לצד טיפול בפרויקטים הנוגעים לבניינים בודדים, חשוב לקדם ביתר שאת תוכניות בהיקפים גדולים יותר המתייחסות למתחמים שלמים. בימים אלו מוביל שר הביטחון יואב גלנט, יחד עם הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית ומשרד הבינוי והשיכון, תוכנית לחיזוק מבנים בערי הפריפריה הנמצאות באזורי סיכון ססמי מרעידות אדמה על בסיס פינוי מתחמים ותיקים וחידושם. תוכנית זו צריכה להצטרף להסכמי מסגרת להתחדשות עירונית שחותמת המדינה מול עוד ועוד ערים בישראל. המהלכים הללו הם בבחינת הכרח לאומי, בטיחותי וחברתי כאחד, ומימושם בפועל יוביל מהפכה של ממש. כל משרדי הממשלה צריכים להיות שותפים לעשייה, לתת גיבוי, להתמיד ולא לוותר".
עוד ב-
צילומים: ששון תירם, שמרית סיטון מאור, רז רוגבסקי באדיבות משרד פרבמן, רשף ושות', באדיבות המועצה האזורית הגלבוע, באדיבות ישראל יעקב – שמאות וניהול מקרקעין.
הכתבות החמות
תגובות לכתבה(3):
תגובתך התקבלה ותפורסם בכפוף למדיניות המערכת.
תודה.
לתגובה חדשה
תודה.
לתגובה חדשה
תגובתך לא נשלחה בשל בעיית תקשורת, אנא נסה שנית.
חזור לתגובה
חזור לתגובה
-
2.כנסו פנימה לקרואאליאנה 08/2024/11הגב לתגובה זו0 0אם אכן היה אמת שצריך לחזק מבנים נגד רעידת אדמה, אז מדוע לא חיזקו בניינים בפריפריה של ישראל? תשובה: כי המדינה=הממסד שיקר לאזרחים. לא מעוניינים לחזק מבנים אלא לבנות מגדלים (!) כן מגדלים. אתם רואים מגדלים של 20 קומות (!!) כל בר דעת יודע שבניין גבוה במצב של רעידת אדמה, יקרוס. כלומר, צוחקים עליכם. הסיבה האמיתית למגדלים הגבוהים היא אחת: ערי 15 הדקות. זו התוכנית של סדר עולמי חדש שהאליטה רוצה לשלוט באזרחים. זה קורה בעוד ערים בעולם. הם מעוניינים לשרוף, לפנות יישובים כפריים, ולגרום לאזרחים לעבור לגור בערים צפופות,עם מצלמות רחוב וזיהוי פנים, כדי לשלוט באזרחים. במידת הצורך, לא תוכלו לצאת מהערים האלה (סגר) לפי שיגעון שיחליטו כמו, סגר בגלל מגפה, או סגר בגלל משבר אקלים, או סגר בגלל שלא התנהגתם יפה. לצערנו הרב, זה כבר קורה בסין, דירוג אשראי חברתי =אזרח מקבל ניקוד בטלפון הנייד שלו לפי התנהגות שהממסד החליט. אם לא תעשה, תצבור ניקוד שלילי, ולא תוכל להזמין טיסה דרך הנייד שלך, או לא תוכל לנסוע ברכבת מהעיר שלך לעיר אחרת. זה כבר קיים! לכן צריך להתנגד "להתחדשות עירונית" פינוי בינוי. רק תוספת 2 קומות.סגור
-
1.לזרז פינוי בינוי אין מיגוןאהרון 08/2024/09הגב לתגובה זו1 1מדברים בלי סוף נגמר תמא 38 מתחיל משהו אחר היי שם למעלה ל אנשים אין מיגון אין מקלט תתחילו לזרז פינוי בינוי לפני ש זה יגיע ל מצב ש אנשים ייפגעו מי טילים ו תתחילו לעשות ועדות חקירה מי אשם ש לא ביצוע פינוי בינוי ו בנית מיגון ל אזרחיםסגור
-
ברברן . לא הורסים בנין שמראש לא היה מןעמד להריסה ! (ל"ת)קובי פרקש 08/2024/09הגב לתגובה זו0 1סגור
