נדל"ן ותשתיות

דירה בהנחה מספקת את הסחורה? מומחי הנדל"ן מנתחים

דירה בהנחה סוגרת פעימה שביעית, עם הגרלת 4,633 דירות. האם תוכנית הדגל של משרד הבינוי והשיכון היא הפתרון למצוקת הדיור? סער פלד, אייל ינאי, יגאל רונאי וד"ר אלכס קומן עושים סדר

מערכת ice | 25/7/2024 9:04 1

סער פלד (מימין), יגאל רונאי, ד"ר אלכס קומן, אייל ינאי (צילום באדיבות פלד שמאות מקרקעין, עידן גרוס, עידו קליר, צביקה גולדשטיין)

4,633 דירות הוגרלו החודש בפעימה השביעית של תוכנית דירה בהנחה של משרד הבינוי והשיכון – התוכנית הממשלתית, שתכליתה להקל על חסרי דירה ברכישת דירה ראשונה בתנאים מועדפים – כשהודעות לזוכים נמסרות השבוע. להגרלה נרשמו כ-101 אלף זכאים ובוצעו כ-720 אלף הרשמות, כשלראשונה במסגרת הגרלה זו הוקצו כ-20% מכלל הדירות המוזלות לטובת משרתי המילואים. איזה אפקט יש לתוכנית הדגל של משרד הבינוי והשיכון על שוק הדיור בישראל, ועד כמה המהלך מוכיח את עצמו בשטח? נבחרת הנדל"ן של אתר ice עם ההסברים והפרשנויות.

סער פלד
הבעלים של משרד פלד שמאות מקרקעין, לשעבר סגן יו"ר לשכת שמאי המקרקעין

"תוכניות כגון דירה בהנחה, מחיר למשתכן, מחיר מטרה ודיור במחיר מופחת באו במטרה כפולה. המטרה האחת, לייצר הזדמנות לזוגות לצעירים לרכוש דירה בחלקים שונים ברחבי ארץ, ובדרך זו גם לחזק אזורים ויישובים הנדרשים בחיזוק וצמאים לאוכלוסייה חדשה. המטרה השנייה, לצנן את הביקושים בשוק. אלא שבפועל, מה שנוצר הוא שבמקרים רבים התוכניות החטיאו את המטרה, ולמעשה הפכו את הזוגות הצעירים ל'משקיעים החדשים' בשוק הנדל"ן למגורים.

אנו רואים כי בחלק גדול מהמקרים, זוגות רכשו באמצעות בתוכניות הללו דירות במטרה להשכיר אותן וכלל לא לגור בהן – ולמעשה נשארו לחיות במרכז ולהשכיר בפריפריה. בעיה נוספת שעולה מאותן התוכניות, הינה שבחלק לא מבוטל מהמקרים רוכשי דירות אלו אמנם קונים דירה בהנחה משמעותית, אך במינוף גבוה.

מניתוח התמונה הרחבה בשוק הדיור בישראל, האם ניתן לומר כי התוכניות הממשלתיות ציננו את הביקושים והורידו את מחירי הדיור? התשובה היא לא, ולראיה: מדד מחירי הדיור, על אף השקת התוכניות האלו, המשיך בשנים האחרונות לעלות".

אייל ינאי
יזם ומשקיע, מייסד חברת המידע העסקי BDI

"תוכנית המבוססת על הגרלות אינה מהווה בשום אופן תחליף, אפילו לא זמני, לטיפול אמיתי במצוקת הדיור. בסופו של דבר שיעור הזוכים בהגרלה מבין מגישי הצעות הוא פחות מ-10%, כלומר למעלה מ-90% מהנרשמים, שהם ברובם מחוסרי דיור, נותרים לבסוף ללא מענה. צריך גם לזכור שרבים מבין אותם נרשמים הפסידו זמן יקר לטיפול בבעיה בעודם מחכים לתוצאות ההגרלה. מעבר לזה, ישנם זוכים שמקבלים באמצעות התוכנית מענה חלקי בלבד, היות וזכו בדירה שאינה בעדיפות הראשונה שלהם.

לכך צריך גם להוסיף כי חלק מהפרויקטים במסגרת התוכניות של משרד הבינוי והשיכון מתקשים להגיע לידי מימוש, וזאת על רקע מחסומים בירוקרטיים או חוסר רצון של קבלנים להתקדם במיזמים שאינם כלכליים מדי עבורם".

מקבלי ההחלטות נדרשים להבין: ללא פתרון אמיתי, יסודי ומקיף בכל הנוגע להגדלת ההיצע, כמובן לצד שינוי בתנאי המשק (עלויות מימון למשל) – כל תוכנית דוגמת דירה בהנחה היא בבחינת פלסטר על פצע מדמם.

יגאל רונאי
ראש מסלול לימודי נדל"ן, מנהל אקדמי של מרכז הנדל"ן ומרצה לכלכלה במסלול האקדמי המכללה למינהל. כיהן בעבר כסמנכ"ל בנק דיסקונט וכיו"ר קרן ריט 1

"כבר שנים שאנו עדים למבצעים שונים שעורך משרד הבינוי ושיכון. בכל קדנציה משתנה השם: פעם זה מחיר למשתכן ופעם דירה בהנחה – אך היום כבר כולנו מבינים שלא מכאן יגיע המענה לטווח הארוך, שבאמת יסייע לפתרון משבר הדיור. היוזמות הללו, חשוב להבין, עוזרות לרוכשים בטווח הקצר ובדגש על אוכלוסיות שקונות דירה ראשונה.

בסוף, כשחוזרים לכלכלה, הבעיה של עודף הביקוש המשמעותי על ההיצע לא נפתרת ואף מחריפה – וזה עוד לפני שבכלל דברנו על הצמצום הדרמטי בהתחלות הבנייה בתקופה האחרונה עקב המחסור האדיר בכוח עבודה באתרים מאז פריצת המלחמה.

בקיצור ולעניין: כל עוד לא תהיה התייחסות לנושא התחלות הבנייה, ויגבשו צעדים שיעודדו את הגברת הקצב, אותם המבצעים יישארו בגדר סיוע נקודתי לרוכשים ולא מעבר לזה. בהתייחס לתמונה הרחבה ולמשבר דיור שמתבטא בהמשך עליית המחירים שמרחיקה את הדור הצעיר מחלום הדירה, מדובר לצערנו בלא יותר מטיפה בים".

ד"ר אלכס קומן
פרשן כלכלי בכיר ומרצה ליצירת ערך במכללה האקדמית תל אביב-יפו

"אני סבור כי פרויקט דירה בהנחה הוא מסך עשן לטייח את אוזלת היד של משרד השיכון ורשות מקרקעי ישראל בהתמודדות עם משבר הדיור המעמיק. ההגרלה השביעית, רק נזכיר, כללה 4,633 דירות – כאשר לפי הפרסומים כשליש מתוכן מיועדות לחרדים, ורק 20% למשרתי מילואים – ובכל מקרה, הכמות הזו לא משנה כלום בכל מה שנוגע לפתרון אמיתי של משבר הדיור בארץ.

בשורה התחתונה: חסרי הדיור אינם יכולים לרכוש דירה משום שהמחירים האמירו בכמעט 2% בחודשיים האחרונים כתוצאה ממחסור חמור בעובדים, חרם ומיסוי של 100% על חומרי גלם מטורקיה – דוגמת מלט, ברזל וזכוכית. לכך צריך להוסיף את התנהלות רשות מקרקעי ישראל, שלדעתי במקום לשחרר קרקעות ולהקל על הפרטת אדמות מדינה, מייצרת את האפקט ההפוך.

בנוסף, כדאי גם לשים לב שחלק לא מבוטל מהזוכים זכאים רק על פני השטח, אך בפועל רכשו דירה שלא רשומה עדיין על שמם. ובינתיים, מחוץ למשוואה נותרים מאות אלפי חסרי דיור, חלק נכבד מהם מבוגרים שמשום מה אינם עומדים בדרישות. בהקשר הזה חשוב גם להביא בחשבון כי לרבות מהדירות בתוכנית של משרד הבינוי והשיכון לא הוגשו עדיין בקשות להיתרי בנייה, כך שלא ניתן לדעת מתי, אם בכלל, ניתן יהיה לעבור לגור בהן".

צילומים: באדיבות פלד שמאות מקרקעין, צביקה גולדשטיין, עידו גרוס, עידו קליר.