האם הגיע הזמן להשקיע בהשקעות אלטרנטיביות? האם זה הזמן להשקיע בנדל"ן בארה"ב או שמא כדאי לחכות שהמחירים ירדו עוד ויהיה כסף על הרצפה?

את השאלה הזאת, וההמתנה האינסופית ל"דם ברחובות" שמעתי אין ספור פעמים מבכירים רבים בתעשיית ההייטק הישראלית. מדובר באנשים מתוחכמים, מובילי דעה, סופר חכמים ועשירים מאוד, שמעוניינים לתזמן את נקודת הכניסה שלהם לנקודת שיא השפל. סביר שחלקם זוכרים את המשבר הגדול ב-2008, אז קרסו מחירי הנדל"ן ויצרו הזדמנויות נדירות. התשובה שלי אליהם, כמי שחי את שוק הנדל"ן בארה"ב מעל 19 שנה: לא יהיה כסף על הרצפה ואין טעם לנסות לתזמן את השוק, לא תצליחו.

להפחית את גורם הסיכון
אז איך משקיעים מתוחכמים, שעשו הון בהייטק, שאינם מומחי נדל"ן מצליחים להפחית את הסיכון בהשקעות אלטרנטיביות? או ספציפית בהשקעות נדל"ן מעבר לים? הכלל הראשון והחשוב ביותר - אל תנסו לעשות את זה לבד. אין לכם מספיק זמן פנוי, והעובדה שיש לכם ערך מוסף בהייטק אינה ערובה להצלחה בבחירת נכסים וניהולם. הסיפורים של יזמי הייטק שניסו את מזלם עצמאית בתחום הנדל"ן לא מעטים, ולרובם תוצאה דומה – כאבי ראש והפסד כספים משמעותי.

הכלל השני הוא הקפדה על פיזור השקעות ואי תלות בנכס בודד. השקעה אלטרנטיבית היא רכיב הכרחי לייעול יחס הסיכוי סיכון בפורטפוליו ההשקעות שלכם, לצד המשך השקעה בנכסים מסורתיים כגון מניות, אג"ח ונדל"ן מקומי. המשימה המרכזית שלכם כמשקיעים בהשקעות אלטרנטיביות היא לבחור היטב עם מי אתם משקיעים. תוודאו שאתם משקיעים לצד גופים מנוסים עם מוניטין טוב. תבדקו שהם 1^st Hand לנדל"ן ומובילים את שרשרת הערך בעסקאות: משלב הייזום או האיתור, דרך התכנון והכדאיות הכלכלית, הניהול בפועל ועד המימוש. וכן, אל תתביישו לבדוק ולוודא שמנהלים אלו משקיעים לצידכם סכומים מהותיים.

הביקושים לנדל"ן בארה"ב עולים על ההיצע, עם מחסור חמור של כ-2.5 מיליון יחידות דיור. מתחם מולטי-פמילי בארה"ב (צילום: בוליגו קפיטל)​

פקטור הריבית ושוק הנדל"ן
אז עשיתם את הצעד הראשון ובחרתם מנהל השקעות מצויין, נמשיך לניתוח המאקרו, והשאלה המרכזית היא האם אנחנו בכלל במשבר? להערכתנו, נראה שבניגוד למשבר של 2008, כיום אין משבר נדל"ני אמיתי בארה"ב אלא מדובר בתקופת האטה זמנית שמקורה בעלויות מימון גבוהות. למעשה, Jon Gray, נשיא Blackstone, אחת ממשקיעי הנדל"ן הגדולות בעולם, טוען שאנו נמצאים כיום סביב נקודת השפל בשוק הנדל"ן בארה"ב. אם טובי המומחים מצפים לסביבת ריבית נוחה יותר בעוד שנתיים שלוש, עדיף גם לנו להיות בצד ה-Buy Side.

הסביבה העסקית היום מאופיינת בריבוי הזדמנויות. העלייה הדרמטית בריבית בארה"ב, מ-0.25% ל-5.5% תוך תקופה קצרה גרמה לעלייה מטאורית בעלות המימון ותפסה לא מעט בעלי נכסים, וגם משקיעים מנוסים מאד, עם המכנסיים למטה. רוב המשקיעים נאלצו לחשב מסלול מחדש: מכירות שתכננו לבצע נדחו, אחרים הזרימו כספים על מנת לשרת את החוב, והנותרים פשוט השלימו עם העובדה שלא יראו בקרוב תשואה מהנכס לאור הצרכים של תשלום החוב.

 

לאור הנסיבות המיוחדות, בשנת 2023 חלה ירידה של כ-60% בכמות העסקאות בשוק מקבצי הדיור. כלומר, מי שלא חייב לא מוכר! סביר כי מצב זה לא ימשך זמן רב. הריבית הגבוהה מכבידה על אזרחי ארה"ב, ויתכן שלצד ריסון האינפלציה, גוברים הסיכויים להורדת ריבית בתקופה הקרובה, כפי שבפועל חוזר ומצהיר הפד בעצמו.

מחסור כרוני בדיור כמו בישראל
ברמת השטח, הביקושים לנדל"ן בארה"ב עולים על ההיצע, עם מחסור חמור של כ-2.5 מיליון יחידות דיור, קצת בדומה למצב כאן בישראל. הריבית הגבוהה מקשה על יזמים וחלה ירידה חדה בכמות התחלות הבנייה, מה שכנראה יעמיק את הפער בין הביקוש להיצע, במיוחד באזורי צמיחה. בסקטור התעשייה סך השטחים הנמצאים בשלבי בנייה נמצא במגמת ירידה. מחסור בשטחים פנויים להשכרה צפוי להוביל לעליה בדמי השכירות. גם בסקטורים נוספים כגון בתי אבות ומרכזי קניות שכונתיים החוסר מורגש. כלומר היום אין עודף היצע, ואם כבר, יש עודף ביקושים.
 
לצד הביקושים הערים לנדל"ן בסקטורים שונים סביבת המאקרו בהחלט יוצרת הזדמנות כניסה להשקעה בנדל"ן בארה"ב. מהצד שלכם, אחרי שבחרתם את אפיקי השקעה, אתם צריכים להקפיד לעבוד רק עם מנהלים שהם Hands On עם ניסיון רב בתחום, שיש להם Skin In The Game ולא פחות חשוב, עם הידיים על ההגה בפוזיציה של מקבלי החלטות. לא מתווכים, לא נציגים של קבוצות רכישה, לא משווקים בלי יכולת אמיתית לנהל ולקבל החלטות.

כדאי שתבחרו רק באנשים עם ניסיון מוכח, טרק-רקורד של הצלחה, בדיוק כמו שהייתם עושים בעסק שלכם. 

עוד ב-

נדל"ן במשבר: צניחה של 11.5% בהתחלות הבנייה בפרויקטי התחדשות עירונית

לכתבה המלאה

הכותב הוא סגן נשיא בבוליגו קפיטל, חברה המתמחה בהשקעות נדל"ן בארה"ב