נדל"ן ותשתיות

נדל"ן במשבר: צניחה של 11.5% בהתחלות הבנייה בפרויקטי התחדשות עירונית

על רקע המשבר בענף הנדל"ן, נרשמה ירידה בהתחלות בנייה של פרויקטי התחדשות עירונית. החברה לפיתוח והתחדשות עירונית מציינת כי פרויקטים של הריסה ובנייה מחדש היוו השנה רק 18.5% מהתחלות הבנייה. גיל גולדשטיין, מנכ"ל אבני דרך: "עיקר ההתחדשות מתרכזת במרחבים ת"א והמרכז, בעוד בפריפריה הכמות נמוכה משמעותית"

מערכת ice | 25/3/2024 9:30

בשנת 2023 החלו להבנות בישראל 63,032 דירות חדשות, ירידה של כ-8.9% בהשוואה לשנת 2022, אולם כאשר בוחנים את התחלות הבנייה של דירות הנבנות במסגרת הריסה של בניינים ישנים והקמת בניינים חדשים במקומם (לרבות פרויקטי פינוי בינוי ותמ"א 38-2) ניתן לראות שהירידה חדה עוד יותר ועומדת על כ-11.5%. בשנת 2023 החלו להבנות 11,486 יח"ד לעומת 12,980 בשנת 2022.

נתונים אלו עולים מניתוח התחלות הבנייה של הלמ"ס שביצעו בחברה לפיתוח והתחדשות עירונית חברה מארגנת המתמחה בליווי בעלי דירות בפרויקטים של פינוי ובינוי. התחלות הבנייה של התחדשות עירונית היוו בשנת 2023 18.5% מכלל התחלות הבנייה לעומת 19% בשנה שעברה.

עדות נוספת לירידה בהתחלות הבנייה בהתחדשות עירונית עולה ממספר הדירות שנהרסו בפועל לשם בנייתן מחדש. בשנת 2023 נהרסו 3,948 יח"ד לעומת 4,547 יח"ד בשנת 2022 ירידה של כ-13%. ניר שמול, מנכ"ל שניר והחברה לפיתוח והתחדשות עירונית מציין כי הירידה בהתחלות בנייה בפינוי בינוי ועוד בשנת מלחמה שהממ"ד הפך לאמצעי מציל חיים היא תעודת עניות לממשלה ועדות לכך שלמרות הפוטנציאל הבלתי מוגבל של התחדשות עירונית הממשלה לא מצליחה להסיר את החסמים.

ניר שמול (צילום: טל שחר)

"מדי יום אנחנו שומעים על עוד תוכנית ענק שאושרה בוועדות התכנון ושתוסיף אלפי דירות לשוק אבל במבחן הביצוע שבא לידי ביטוי בקבלת היתרים , הריסת הדירות ובנייה מחדש הציון הוא נכשל. זה לא ייתכן שהמהלך כל השנה נהרסו מחוז דרום 148 דירות ישנות בלבד ובמחוז צפון 145. זאת אומרת שזה מספר הדירות שיבנו מחדש ודייריהם יקבלו דירה חדשה עם ממ"ד בעוד שלוש או ארבע שנים".

עלייה בהתחלות הבנייה של פינוי בינוי בחיפה והצפון
בחינת הנתונים לפי מחוזות מגלה מגמה מעורבת. במחוז ירושלים החלה בנייה של 656 יח"ד במסגרת הריסה ובנייה מחדש, ירידה של 42.2% לעומת 2022, במחוז הדרום החלה בנייה של 207 יח"ד במסגרת הריסה ובנייה מחדש, ירידה של 33.7% ביחס לשנת 2022, במחוז תל אביב החלה בנייתן של 6,137 יח"ד המהווים אמנם 53% מכלל התחלות הבנייה בהתחדשות עירונית אבל גם מסמנים ירידה של 16.8% ביחס לשנה שעברה.

גם במחוז המרכז נרשמה ירידה קלה של 2.6% בהתחלות הבנייה. לעומת זאת במחוז חיפה החלו להבנות 1,328 יח"ד בהתחדשות עירונית בשנת 2023 עלייה של 38.5% ביחס לשנה קודמת ובמחוז צפון החלה בנייה של 422 יח"ד עלייה של 8.8% ביחס לשנה קודמת. בנושא זה מציין ניר שמול כי מדובר במגמה חיובית אולם עדיין המספרים בטלים בשישים ביחס לצרכי ההתחדשות.

יעקב ניצן, מנכ"ל ושותף בחברת רובי קפיטל (צילום: ראובן קופצ'ינסקי)

"על ממשלת ישראל, להאיץ את קצב ההתחדשות העירונית באמצעות הגברת הקצב של הליכי התכנון והרישוי, הסרת חסמים, הקצאת קרקעות משלימות ויצירת כדאיות כלכלית ליזמים הלוקחים על עצמם את משימת ההתחדשות". יעקב ניצן, שותף ומנכ"ל בחברת רובי קפיטל המתמחה במימון והשקעות בנדל"ן ובליווי יזמים בתחום ההתחדשות העירונית מוסיף: "העובדה שהירידה בהתחלות הבנייה בהתחדשות עירונית חדה יותר מהירידה בהתחלות הבנייה הכלליות, למרות התחושה בשוק שיש האצה בקידום ואישור תוכניות של פינוי בינוי, נובעת מהירידה בביקושים כתוצאה מעליית הריבית ומהמחסור בעובדים".

לדבריו, יזם של התחדשות עירונית אינו רוכש קרקע, ואין לו הוצאות מימון כבדות בגין העסקה ולכן הוא פחות לחוץ להתחיל לבנות ולשווק דירות בהשוואה ליזם שקנה קרקע מרשות מקרקעי ישראל והוצאות המימון נוגסות ברווחיו בכל יום ממועד הרכישה ועד לתחילת המכירות.

לכן יזמי התחדשות עירונית שהעריכו בשנה שעברה שהם עלולים לפגוש ביקושים נמוכים או שהמחסור בעובדים יכול לפגוע להם ברווחיות הפרויקט בחרו לעכב את הבנייה לזמנים טובים יותר. להערכתו, כעת שהביקושים מתאוששים ומחירי הדירות מתייצבים ייתכן ונראה יותר פרויקטים שיוצאים לדרך אבל גם זה תלוי בעיקר ביכולות הביצוע של היזמים ובמצב העובדים המקצועיים בשוק.

גיל גולדשטיין, מנכ"ל אבני דרך התחדשות עירונית (צילום: רמי זרנגר)

גיל גולדשטיין, מנכ"ל אבני דרך התחדשות עירונית: "אם ייחלנו לכך, שהקטר להגדלת היקף יח"ד יהיה בתחום ההתחדשות העירונית הרי, שבשנת 2023 היקף התחלות הבנייה עמד על 11,490 יח"ד בלבד. כאשר המשמעות היא שאלפי דירות בודדות החלו בהליך התחדשות בשנה האחרונה. זו הרי טיפה בים ביחס להיקף הבעיה ובקצב הנוכחי ייקחו למדינה עשרות שנים להשלים את הפערים".

"הנתונים עדיין ממשיכים להצביע חד משמעית על כך, שעיקר ההתחדשות מתרכזת במרחבים ת"א והמרכז, בעוד היקף התחלות הבנייה במרחבים דרום וצפון הפריפריאליים נמוך משמעותית. 53.9% מהתחלות הבניה במחוז ת"א, 23.7% במחוז מרכז. דרום וצפון הארץ כלל לא קיימים על מפת ההתחדשות העירונית בישראל. מה שהופך אותנו ל"ישראל הראשונה" ו"ישראל השנייה" גם בהיבט הזה. בקצב הזה אנו נמצא את עצמנו בשנת 2050 עם מדינת תל אביב שנבנתה מחדש, ושאר מדינת ישראל עם בנייה בת 100 שנה (בניינים מטים ליפול משנות החמישים). אסון סוציו - אקונומי שיפגע בחברה בישראל מאוד".

עוד ב-

בית החרושת המיתולוגי מצטרף לפרויקט הנדל"ן הענק: "שימור המורשת"

לכתבה המלאה

"הממשלה חייבת ליישם מדיניות של 'העדפה מתקנת', להקצות משאבים ייחודיים ולתמרץ יזמים לבנות התחדשות עירונית בפריפריה, כדי שבשנים הקרובות נראה התפלגות מאוזנת של התחלות בנייה חדשות בהתחדשות עירונית, הן במרכז והן בערי הפריפריה בצפון ובדרום הארץ. במקביל חייבת הממשלה לפעול במהירות וביעילות לפתרון המשבר החמור בכ"א שהעצים באירועי ה-7 באוקטובר".