לאחרונה פורסמו נתונים, לכאורה שגרתיים, של הלשכה הממשלתית לסטטיסטיקה אודות אחוז הישראלים ששוכרים דירות. אולם, וזה אולם גדול, נתונים אלה מלמדים לטעמי אודות השבר הגדול של שוק הדיור והעובדה שבמשך עשורים איבדו ממשלות ישראל את השליטה על השוק, מדעת או שלא מדעת.

ובכן, על פי נתונים אלה זינק אחוז הישראלים המתגוררים בשכירות במהלך העשור האחרון מכ-24 ליותר מ-28 אחוזים, זאת לעומת ירידה באחוז הישראלי שבבעלותם דירה מ-75 אחוזים בעשור הקודם לכ-70 אחוזים בלבד. ואם נחלט את הישראלים המתגוררים בשכירות מוגנת בדיור הציבורי, אזי יצנח אחוז בעלי הדירה לכ-65 אחוזים בלבד.

אם נתרגם את האחוזים היבשים הללו למספרים, נמצא כי רק לפני עשור היו שלושה מתוך ארבעה ישראלים בעלי דירה, כלומר כ-6 מיליון מתוך כ-8 מיליון ישראלים שהיו אז במדינה, ואילו כיום זינק מספר הישראלים שאין בבעלותם דירה לכ-3 מתוך 10 מיליון ואם נחלט ממספר זה את המתגוררים בדיור ציבורי, נגיע לכ-3.5 מיליון ישראלים בקירוב שאין בבעלותם בפועל דירה.

זהו, לפרוטוקול, איתות אזהרה חמור ביותר למקבלי ההחלטות בשוק הדיור. אמנם נתונים אלה דומים למדי לאלה של מערב אירופה וצפון אמריקה, אולם להבדיל אלף אלפי הבדלות מגורים בשכירות לטווח ארוך במדינות דוגמת ארצות הברית או בריטניה, מקובלים לאין שיעור לעומת ישראל, שעה שאצלנו גם מחירי השכירות זינקו לשחקים וגם העדר הביטחון בדירה שכורה וההתניידות מדירה לדירה גבוהים הרבה יותר.

מנתוני למ"ס עולה בעיה נוספת, לא פחות חמורה: שעה שהמדינה מנסה פעם אחר פעם להגביר את שיווק הדירות החדשות בפריפריה, כולל הגדלות של דירות מוזלות, מצביע עם ישראל ברגליים ומעדיף לגור בשכירות ב"מדינת תל אביב", זאת על פני מגורים בדירה בבעלות בפריפריה.

דוגמא מובהקת לכך הינו הנתון לפיו יותר מ-50 אחוזים מרוכשי הדירות בעיר החדשה חריש, רכשו אותן לשם השקעה והן מושכרות. לעומת זאת, כאמור, ככל שהעיר יקרה ואטרקטיבית יותר, כך גם אחוז שוכרי הדירות גבוה יותר, ביניהם לא מעט סטודנטים וזוגות צעירים, אך גם אוכלוסייה מבוגרת יותר שמעדיפה בכל מחיר להישאר בעיר הגדולה ולד לנדוד לפריפריה.

תל אביב מובילה, באופן לא מפתיע,  עם 47 אחזי שוכרי דירות ואחריה גבעתיים עם 41 אחוזים. במילים אחרות, מדובר כאן בכישלון כפול ומכופל של המדינה, גם לייצר היצע דיור מספיק לכלל התושבים, זאת תוך דגש על אוכלוסייה צעירה של רוכשי יד ראשונה וגם לבנות ולהגריל דיור היכן שרוב רובם של הישראלים מעוניינים לגור, לעבוד, לקנות ולבלות.

כישלון נחרץ זה הינו תוצאה ישירה של העדר אסטרטגיה ארוכת טווח של תכנון לאומי המשלב בתוכו דיור, תעסוקה, תחבורה ופנאי. העובדה שעיר דוגמת חריש, לראשונה עיר חדשה מאז הקמת מודיעין לפני כ-30 שנה, הופכת שלא בטובתה להיות "פיל לבן" של "עיר לשוכרים בלבד" ללא כל וויב עירוני וללא רוב רובם של רוכשי הדירות המוזלות, מלמדת אודת עומק הבעיה.

הפתרון לכך טמון במהלך משולב: מחד גיסא להגדיל באופן משמעותי את היצע הדיור, זאת באמצעות קיצור הליכי רישוי והיתרים וקידום מכרזי קרקע של רמ"י במחירי ברי השגה ומאידך גיסא תכנון לאומי מדוקדק שייצר גם מחוץ ל"מדינת תל אביב" את ה"חבילה" הנדרשת למשיכת רוכשי הדירות גם למקומות אלה, ללא פעולות אלה, לצערי, תיבת הפנדורה של ירידה באחוז בעלי הדירות מחד גיסא ועלייה בשוכרי הדירות, ובמיוחד ב"מדינת תל אביב", רק תלך ותחריף ביתר שאת.

עוד ב-

מומחי הנדל"ן מנתחים: כך תשפיע החלטת בנק ישראל על שוק הדיור

לכתבה המלאה

כותב המאמר הוא עמית דובקין - אסטרטג נדל"ן יועץ תקשורת ובעלי משרד למיתוג ויחסי ציבור