נדל"ן ותשתיות

שוק הדיור מתאושש: האם עליות המחירים בדרך? מומחי הנדל"ן מנתחים

האם הזינוק בהיקף העסקאות בינואר מעיד על יציאת שוק הדיור מהקיפאון? ומה צפוי בגזרת המחירים? אוהד דנוס, גלית וינדר טפר, עמית גוטליב ואייל ינאי עם ההסברים והפרשנויות

מערכת ice | 21/3/2024 8:39 1

אוהד דנוס (מימין), אייל ינאי, גלית וינדר טפר, עמית גוטליב (צילום שחר שירזי, צביקה גולדשטיין, ענבל מרמרי, יואב פלד)

נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס) שפורסמו בימים האחרונים, מצביעים על כך שחודש ינואר 2024 היה חזק במיוחד בשוק הנדל"ן למגורים בישראל – עם מכירתן של 7,887 דירות, עלייה של 17.7% ביחס לאותה התקופה שנה קודם לכן. האם ההתאוששות שנרשמה בראשית השנה, מבשרת על כך ששוק הדיור עולה שוב על המסלול? ואיך ישפיע העניין על המחירים? נבחרת הנדל"ן של אתר ice, עושה סדר.

אוהד דנוס
הבעלים של משרד דנוס-להט וראש לשכת שמאי המקרקעין לשעבר

"הרושם שלי הוא שהכותרות באמצעי תקשורת לפיהן שוק הדיור מתאושש, עדיין מוקדמות. אנחנו בהחלט רואים חזרה הדרגתית של רוכשים לשוק – רוכשים שמאמינים שבמצב העניינים הקיים הם יצליחו להשיג מבצעים והטבות, ואולי אף לאתר מציאות – אבל חשוב להבין שמדינת ישראל עדיין נמצאת תחת עננה ביטחונית כבדה, כשאף אחד לא יכול בשלב זה לומר מתי היא תיעלם.

השוק, נכון להיום, מתאים בעיקר לשחקנים חובבי סיכונים, כאלה שמעריכים שכללי המשחק הנוכחיים בענף הנדל"ן למגורים – עם פעילות חלקית בלבד באתרי הבנייה ומחסור בכוח עבודה מיומן – ישרתו אותם בהמשך הדרך. לצידם, פעילים כעת בשוק גם מי שמחויבים בקורת גג, ונחושים לרכוש דירה ולא לשכור.

השורה התחתונה היא שהערפל סביב שוק הדיור טרם התפוגג. בדומה ליתר תחומי החיים, גם כאן אנו מזהים רצון גדול לחזור לשגרה – אך הפער בין החזון לפרקטיקה עדיין גדול. מאחר וזהו המצב, אני מאמין שבחודשים הקרובים נראה המשך דישדוש בנתונים, אולם בטווח של שנה ומעלה, לצערי מחירי הדיור כנראה ישובו לעלות".

גלית וינדר טפר
מנכ"לית הפניקס ליווי בנייה וערבויות

"בפרויקטים המלווים על ידי הפניקס, אנו רואים חזרה למכירות בחלק גדול מהאתרים, בתלות כמובן באזורי הפרויקטים השונים ברחבי הארץ. במרבית האתרים מחירי המכירה יציבים, אולם הם מגלמים בתוכם הטבות לרוכשים אשר מהוות בפועל ירידה בהכנסת הנטו שהיזם רואה מהמכירה. מדובר בין היתר בלוח תשלומים נוח יותר לרוכשים או בשיפורים שונים, המייצרים הנחה לרוכשים לצד עלות מסוימת ליזם.

לאור האמור, ולמרות העלויות המתונות המשתקפות מהנתונים הרשמיים האחרונים, קשה לקבוע האם באמת הייתה עליית מחירים במהלך החודשיים האחרונים. בהסתכלות קדימה, הרי שהשוק עשוי להיות מושפע מווקטורים הופכיים: המחסור בעובדים, התמשכות תקופת בניית הפרויקטים, הריביות הגבוהות ועליית המדד של השנתיים האחרונות, יחד עם עודף הביקוש הקיים בישראל, אשר הוחרף בשבועות האחרונים לאור התמתנות קצב שיווק הקרקעות והוצאת היתרי בנייה. כל אלו ידחפו לעליית מחירי הדיור.

מנגד, חשוב גם להבהיר, ייתכן כי יכולת הרכישה – אשר עדיין ממומנת בריבית גבוהה – הגיעה למיצוי אצל רוכשים פוטנציאליים רבים. המשמעות: החששות מהתארכות הלחימה, מילואים ממושכים ויכולת החזר ההלוואות, יידחו את רכישת הדירות על ידי רבים מהזוגות הצעירים – ובכך ימתנו את הביקוש ויביאו ליציבות מסוימת במחירים".

עמית גוטליב
סגן נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ

"שוק הדיור בישראל נמצא במשבר חמור, וכל חלקי הממשלה הרלוונטיים חייבים להתייחס אליו. בזמן האחרון ישנם שני תהליכים מקבילים: עצירת עליות הריבית, לצד היצע הדירות שהולך וקטן בגלל המחסור בעובדים. כשאין דירות חדשות וכמות הדירות על המדף בירידה – אנשים חוששים מעליית מחירים. זו כנראה הסיבה לנתונים של הלמ"ס והאוצר, שמצביעים על כך שראשוני הקונים שרצו לתפוס את המחיר לפני הזינוק, כבר חזרו לשוק.

נורה אדומה חייבת להידלק אצל מקבלי ההחלטות: המשבר בענף הבנייה והתשתיות מתעצם בכל יום שעובר, היות ולא ניתן עדיין פתרון למחסור בשטח – ולכן היצע הדירות ממשיך להיחתך. השאלה היא עוד כמה זמן יימשך המצב בו הפעילות באתרים רחוקה מתפוקה מלאה, כמו שאנו רואים מאז נובמבר? מדובר באירוע כלכלי רב נפגעים, ממנו יושפע כל מי שצריך דירה, כשמהזינוק בהוצאה לדיור ומהצניחה בהכנסות המדינה מהענף יסבול גם המשק כולו".

אייל ינאי
יזם ומשקיע, מייסד חברת המידע העסקי BDI

"הגידול שהיחסי שנרשם במכירות הדירות במהלך ינואר ופברואר, עדיין לא מבשר לדעתי על ההתאוששות של שוק הדיור. המחסור האדיר בפועלי הבניין מחד, המשך המלחמה ואי-הודאות הפוליטית-חברתית-מדינית יחד עם הריבית הגבוהה מאידך, עדיין מהווים גורמי בלימה לשוק. בהקשר זה יש לציין כי על רקע קרוב לחצי שנה של היעדר מכירות, העלייה המסוימת במכירות לאחרונה היא לא יותר מאשר 'שחרור לחץ' ופיצוי חלקי. עוד חשוב להביא בחשבון כי העלייה באנטישמיות ברחבי העולם שגורמת ליהודים לנסות להבטיח לעצמם עוגן בישראל, מסבירה גם היא חלק מהגידול במכירת הדירות לאחרונה.

כאשר מנתחים את התמונה הרחבה, ניתן לומר כי בבסיס השוק עדיין יש קושי לאנשים להתמודד עם עלויות המימון ברכישת דירה – במיוחד בקרב הנזקקים להלוואות או משכנתאות. לאור כל זאת, מוקדם מדי לדבר על התאוששות, ובוודאי שלא חזרה של השוק לפסי צמיחה. בטווח הארוך יותר, ברור שירידה בהיצע כתוצאה מירידה בהיקפי הבנייה וקשיי הקבלנים, בסופו של דבר תוביל לעליות מחירים – אבל להערכתי, לא בטווח של החודשים הקרובים".