המפקח על בתים משותפים, המכונה גם 'המפקח על רישום מקרקעין', הוא גוף שלו סמכויות מנהליות. לדוגמה הוא מוסמך להעניק צו רישום בית במשותף ובנוסף, בסמכותו להכריע בסכסוכים בין בעלי דירות בבתים משותפים, מה שאנו מכנים "סכסוכי שכנים".

במקרים מסוימים המפקח על רישום המקרקעין הוא הגוף היחיד שאליו ניתן לפנות בתביעה. זאת אומרת, שמטרתו לסייע בפתרון סכסוכי שכנים. המפקח הוא גוף שיפוטי אשר מחזיק בידיו מספר סמכויות, ביניהן הכרעה בסכסוך הקשור להשתתפות בעלי הדירות בהוצאות הדרושות לאחזקה ולניהול הבניין; סכסוך בנוגע להרחבת דירה; סכסוך בנוגע לפרויקטים של התחדשות עירונית; וסכסוכים בקשר למתקנים משותפים בבניין, כגון: דוד שמש, מתקני גז, מעלית רגילה ומעלית שבת ועוד.

בנוסף, למפקח יש סמכות להכריע בסכסוך בין בעלי דירות בבית משותף בדבר הסגת גבול מצד בעל דירה לדירה אחרת או לשטח ברכוש המשותף.

מדובר בהליך קצר בדרך כלל  מתוך הרצון לסייע לחיים התקינים בבית המשותף ולהבנה שמדובר בשכנים שחיים יחדיו ובכלל זה , נמנע הצורך בתהליך משפטי ארוך ובעלות גבוהה בבתי המשפט.

הגוף פועל בלשכות רישום המקרקעין השונות הפזורות ברחבי הארץ, והסמכות שלו מקבילה לסמכות שופט בבית משפט שלום אולם, ישנם מקרים שלמפקח על רישום המקרקעין ישנה סמכות ייחודית לדון בסכסוכי השכנים.

למפקח בנוסף, יש סמכות לחייב את הצדדים לשלם פיצויים לצד השני, להוציא 'צווי עשה'  וצווי מניעה, להכריז על פרויקט תמ"א 38 גם אם אין אישור של דייר סרבן - אם הנסיבות מאפשרות זאת,  ועוד.

המקרים הנפוצים אשר מגיעים לשולחן המפקח על הבתים המשותפים הם דיירים סרבנים בפרויקט תמ"א 38, סכסוכים סביב נזילה או רטיבות מדירה של דייר אחד המשפיעה על דירות נוספות או שמקור הליקוי ברכוש המשותף. לדוגמא: חדירת מי גשם מאיטום לקוי של הבניין, סכסוכים בעקבות מטרדי רעש, ועוד.

עו"ד און איל ינקו (צילום ארקדי רסקין)

המפקח על בתים משותפים רשאי לדון בכל סכסוך הנובע מנזק לדירה הנגרם מגורם חיצוני (שכן או ועד בית), בניסיון להבין את מקור הנזק, האחריות לטיפול, האחריות הכספית ועוד.
משום שבמקרים רבים בדיון אצל המפקח על בתים משותפים  מדובר 'מילה כנגד מילה', חשוב להביא ראיות תומכות לטיעונים. ראיות שכאלו יכולות להיות חוות דעת משפטית של מומחה לנזקים שביקר בבניין, תיעד את הנזק וקבע באופן ברור את האחריות לנזק, אופן תיקון הנזק ועלות התיקונים. לפני הגשת תביעה יש לוודא כי הלשכה אליה ניגשים עם התביעה היא הלשכה הרלוונטית למיקום הבניין.

לעניין זה חשוב לדעת, כי שוכר המתגורר בדירה תחת הסכם עם בעל הדירה נחשב כבעל דירה בבניין.

עוד חשוב לדעת, כי הגשת תביעה כרוכה בתשלום אגרה. אם התביעה מבוססת על תקנון מוסכם בין בעלי הדירות בבניין, יש לצרף אותו לתביעה.

הופעה מול המפקח על בתים משותפים היא הליך משפטי המחייב ידע בחוקים ובתקנות של בתי המשפט והמפקח עצמו, ההמלצה היא לפנות לעורך דין מקרקעין המתמחה בנזקי רכוש ובסכסוכי שכנים. מעבר לכך, עורך דין המתמחה בסכסוכי שכנים יכול לבדוק את הטענות המשפטיות של הצדדים ולהבין את סיכויי התביעה ומהי הגישה הנכונה לנושא.

עוד ב-

התאחדות הקבלנים תובעת מיליארדים מהממשלה: ענף הבנייה על סף קריסה

לכתבה המלאה

הכותב עו"ד און איל ינקו עוסק בתביעות למפקח על המקרקעין בבתים משותפים