פרויקטים
מדברים מהשטח: איך מקימים נציגות דיירים?
כיצד רותמים את בעלי הדירות לקדם פרויקט ואילו סמכויות מוענקות לנציגות שנבחרה? וגם: מהן זכויותיו של אדם המתנייד בכיסא גלגלים במתחם המיועד לפינוי-בינוי? עו"ד אורית רימון, שותפה במשרד דן בר-אל ושות' ומומחית בהתחדשות עירונית, עונה מדי חודש על השאלות שלכם
ענת ש. רעננה
אנחנו קבוצה של דיירים המבקשים לקדם פרויקט פינוי-בינוי בבניין שלנו. נרצה לדעת כיצד מקימים נציגות דיירים ומהן סמכויותיה?
• • •
פרויקט פינוי-בינוי במסגרתו הורס היזם את המבנים הישנים ובמקומם בונה בניינים חדישים ומודרניים, הוא מיזם מורכב וארוך טווח. השלמת הפרויקט בהצלחה, מחייבת ביצוע של כל אחד משלביו באופן נכון ומסודר, תוך ליווי צמוד של בעלי מקצוע מיומנים.
אנחנו קבוצה של דיירים המבקשים לקדם פרויקט פינוי-בינוי בבניין שלנו. נרצה לדעת כיצד מקימים נציגות דיירים ומהן סמכויותיה?
• • •
פרויקט פינוי-בינוי במסגרתו הורס היזם את המבנים הישנים ובמקומם בונה בניינים חדישים ומודרניים, הוא מיזם מורכב וארוך טווח. השלמת הפרויקט בהצלחה, מחייבת ביצוע של כל אחד משלביו באופן נכון ומסודר, תוך ליווי צמוד של בעלי מקצוע מיומנים.
הצעד הראשון נוגע לגיבוש נציגות מבין בעלי הדירות במתחם, אשר תפעל להוצאת הפרויקט אל הדרך. לשם כך יש לכנס אסיפת דיירים ייעודית ובמהלכה להסביר באופן פרטני על אופן מימוש הפרויקט ועל תפקיד הנציגות בתהליך. בתום המפגש, יתבקשו בעלי הדירות לערוך הצבעה ולבחור נציגות אשר תהיה אמונה על קידום הפרויקט, כשבמעמד זה עליהם גם לחתום על פרוטוקול המאשר את בחירת הנציגות וסמכויותיה.
בפרוטוקול יוגדרו סמכויות הנציגות, כשעל פי רוב מדובר במינוי אנשי המקצוע המלווים את הפרויקט מטעם הדיירים, דוגמת עורך דין, מפקח, ושמאי. בנוסף, תתבקש נציגות הדיירים (בסיוע עורך הדין), לקיים מכרז לבחירת היזם שיוביל ויבצע את הפרויקט, ולקיים מולו משא ומתן משפטי ומסחרי.
חשוב להבהיר: הנציגות אינה מוסמכת לחתום בשם הדיירים על הסכם מחייב מול היזם, לתת את הסכמתם לביצוע הפרויקט ו/או לוותר בשמם על כל זכות מכל מין וסוג שהוא השייכת לבעלי הדירות. במילים אחרות: החתימה על העסקה תידרש על ידי כל בעלי הדירות במתחם.
במטרה להימנע ממחלוקות עתידיות, מוצע להוסיף בפרוטוקול סעיף לפיו לא תהיה למי מבעלי הדירות כל טענה ו/או תביעה כנגד חברי הנציגות בגין ביצוע הפעולות במסגרת המשא ומתן ו/או ההסכם – ובלבד שחברי הנציגות פעלו בתום לב לטובת כלל בעלי הדירות.
עו"ד אורית רימון (צילום: ראובן קפוצ'ינסקי)
אהוד ומיכל ט. חיפה
אנו הורים לילד עם צרכים מיוחדים ולא מעוניינים בעסקת פינוי-בינוי מחשש לשינויים. השכנים והיזם כבר חתמו על הסכם, ומאיימים עלינו בתביעה אם לא נצטרף. האם הם יכולים לחייב אותנו? מהן האפשרויות שלנו להתגונן?
• • •
בעל דירה רשאי לסרב לעסקת פינוי-בינוי אם מתקיימות אחת העילות האמורות בסעיף 2 בחוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי), התשס"ו – 2006. מדובר בעילות הבאות:
אי כדאיות כללית, כשכאן הכוונה היא לפרויקט בו אין שורת רווח. כדי לוודא כי אכן קיימת כדאיות כלכלית מאחורי המיזם, נדרשת בדיקה מקיפה על ידי שמאי מוסמך.
אנו הורים לילד עם צרכים מיוחדים ולא מעוניינים בעסקת פינוי-בינוי מחשש לשינויים. השכנים והיזם כבר חתמו על הסכם, ומאיימים עלינו בתביעה אם לא נצטרף. האם הם יכולים לחייב אותנו? מהן האפשרויות שלנו להתגונן?
• • •
בעל דירה רשאי לסרב לעסקת פינוי-בינוי אם מתקיימות אחת העילות האמורות בסעיף 2 בחוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי), התשס"ו – 2006. מדובר בעילות הבאות:
אי כדאיות כללית, כשכאן הכוונה היא לפרויקט בו אין שורת רווח. כדי לוודא כי אכן קיימת כדאיות כלכלית מאחורי המיזם, נדרשת בדיקה מקיפה על ידי שמאי מוסמך.
עילה אחרת לסירוב, טמונה באי הצעת מגורים חלופיים לאורך תקופת הבנייה. היזם מחויב במציאת מגורים חלופיים או בתשלום שכר דירה מפינוי הדירה הישנה ועד החזרה לדירה החדשה.
עוד עילה לסירוב היא במקרה שהיזם לא הציע או סיפק בטוחות הולמות לעסקה. אף שהחוק לא מפרט מהן אותן בטוחות, הרי שהבטוחות המקובלות כיום כוללות מספר סוגי ערבויות בנקאיות – ובהן ערבות חוק מכר בהתאם להוראות חוק המכר בשווי הדירה החדשה, ערבות בנקאית להבטחת תשלום דמי השכירות לתקופת הבנייה, ערבות בדק להבטחת ביצוע תיקונים בדירה החדשה בתקופת הבדק, וערבות רישום להבטחת רישום זכויות בעלי הדירות ורישום הבית המשותף החדש בסיום כל התהליך.
דייר רשאי לסרב להסכם גם בטענה שהתנאים שהוצעו לבעלי הדירות אינם מתאימים לו בנסיבותיו המיוחדות. מדובר ב"סעיף סל", שיכול לכלול נסיבות שונות כגון דירה נוכחית גדולה יותר, משופצת באופן משמעותי – או לחילופין נסיבות בריאותיות המחייבות תמורה שונה משאר בעלי הדירות. סעיף זה מהווה פתח לטענות שונות מטעם בעלי הדירות, וככל שיימצא כי טענותיהן מוצדקות – יהיה זה סירוב סביר שימנע את חובתם להתקשר בעסקה.
סעיף נוסף המספק עילה לסירוב, מתמקד בדייר בעל מוגבלות (או בבן משפחה בעל מוגבלות המתגורר עימו). במידה והדירה החדשה המוצעת בידי היזם אינה כוללת התאמות המתחייבות מהמצב – גם במתקני הדירה עצמה וגם ברכוש המשותף – באופן שיאפשר לבעל הדירה (או לבן משפחתו) להתנהל ביומיום בבטחה. כאשר היזם אינו מבטיח את ההתאמות או את תמורתן, סירוב להתקשר בהסכם מולו לא ייחשב כבלתי סביר.
פלח אוכלוסייה נוסף, שאי דאגה לצרכיו מהווה עילה לסירוב, הוא בעלי הדירות הקשישים. בפינות קודמות דנו בהרחבה בזכויות האוכלוסייה המבוגרת במיזמי פינוי-בינוי, ונזכיר כעת כי בחוק מוגדר "קשיש" כמי שמלאו לו 70 שנים או 75 שנים במועד ראשון החותמים על ההסכם מול היזם. בעסקת פינוי-בינוי, אם כן, נדרש היזם להציע לקשיש חלופות נוספות מעבר לחלופה הסטנדרטית של דירה תמורה דירה. בחלופות האפשריות: מעבר לבית אבות, מתן שתי דירות בשווי דירת התמורה או דירה קטנה לצד תשלום כספי. אם לא הציע היזם את אחת מהחלופות כנדרש בחוק, ייחשב סירוב הקשיש לחתום על העסקה כסירוב סביר ולא ניתן יהיה לחייבו להתקשר בהסכם.
.jpg)
יש להדגיש כי במידה וההסכם המשפטי שהציג היזם עונה על כל אחת מהעילות האמורות, הרי שסירוב מצד בעל דירה לחתום ולקדם את הפרויקט, ייחשב כסירוב בלתי סביר. תרחיש כזה יקנה ליתר הדיירים זכות לתבוע את הדייר הסרבן בתביעה נזיקית ואף לבקש מבית המשפט למנות בעל תפקיד אשר יחתום על הסכם ההתקשרות בשם הדייר הסרבן ובמקומו.
ובחזרה אליכם, אהוד ומיכל. כהורים לילד עם צרכים מיוחדים, הדירה החדשה שתקבלו כמו גם הדירה החלופית אליה תעברו בתקופת הבנייה, אמורות להתאים למגבלותיו של בנכם – ועל היזם לדאוג לכך, זו חובתו.
אמנון ע. ירושלים
אני אדם המתנייד בכיסא גלגלים, כשהבניין בו אני מתגורר עתיד לעבור פינוי-בינוי. מהן הזכויות שלי לאור מצבי הרפואי וכיצד ניתן להבטיח אותן?
• • •
חוק פינוי ובינוי מתייחס לאפשרות שאוכלוסיית הדיירים במתחם הצפוי לעבור מתיחת פנים, כוללת גם בעלי מוגבלות. בהתאם להוראות החוק, על היזם לבצע "התאמות" בדירה החדשה בהתחשב במגבלה הרפואית של הדיירים הרלוונטיים. המונח "התאמות", מתייחס אל "השינויים או התקנים בדירה או ברכוש המשותף בבניין שהדירה נמצאת בו הדרושים לאדם עם מוגבלות, בשל מוגבלותו, לשם נגישותו הבטוחה והעצמאית לדירה או לרכוש המשותף המשמש אותה".
אני אדם המתנייד בכיסא גלגלים, כשהבניין בו אני מתגורר עתיד לעבור פינוי-בינוי. מהן הזכויות שלי לאור מצבי הרפואי וכיצד ניתן להבטיח אותן?
• • •
חוק פינוי ובינוי מתייחס לאפשרות שאוכלוסיית הדיירים במתחם הצפוי לעבור מתיחת פנים, כוללת גם בעלי מוגבלות. בהתאם להוראות החוק, על היזם לבצע "התאמות" בדירה החדשה בהתחשב במגבלה הרפואית של הדיירים הרלוונטיים. המונח "התאמות", מתייחס אל "השינויים או התקנים בדירה או ברכוש המשותף בבניין שהדירה נמצאת בו הדרושים לאדם עם מוגבלות, בשל מוגבלותו, לשם נגישותו הבטוחה והעצמאית לדירה או לרכוש המשותף המשמש אותה".
בהתאם לכך, ההתאמה עבורך בפרויקט תכלול, בין היתר, כניסה ויציאה מהחניה והבניין באופן המותאם לאדם עם כיסא גלגלים, וכן הגדלת פתחי הדלתות בדירה. על מנת להבטיח שנושא זה יטופל בידי היזם בתשומת הלב הראויה, יש לעגן בהסכם המשפטי שייחתם מולו את ההתאמות הנדרשות, ולפרט ככל שניתן מה בדיוק הן כוללות.
בהמשך לכך, חשוב גם לוודא כי בדירה החליפית אליה תעבור במהלך עבודות הבנייה – בין אם מדובר בדירה שניתנה לכם בידי היזם, ובין אם מדובר בדירה שתשכור באופן עצמאי – על היזם לדאוג להתאמות הנדרשות גם בדירה זו, בדגש על מצבך הרפואי.
יש לכם שאלות בנושא התחדשות עירונית? אם גם אתם רוצים להשתתף בפינה, שלחו לנו את השאלות שלכם לכתובת: q@ice.co.il
לפינות קודמות של מדברים מהשטח לחצו כאן
