פרויקטים
פינוי-בינוי בנתניה: כך יצא לדרך הפרויקט שנתקע למעלה מעשור
הדיירים במתחם ירמיהו-הלפרין כבר איבדו תקווה: מיזם שהחל ב-2009, נתקל בסירוב גורף מצד יזמים והתקשה להתרומם. בזכות תושייתו של עו"ד זיו גרומן ושיתוף פעולה שלו עם העירייה ומנהלת הפרויקט, שושי שפיצר, נמצאה הנוסחה להתרת הפלונטר – ובאוקטובר נהרסו שני הבניינים הראשונים
"אתה רואה פרויקטים שזזים, קורא על אחרים, ושואל את עצמך כל השנים: 'למה לא אצלנו?'. לא משנה כמה ניסינו להתקדם, לשמור על אופטימיות ולא להתייאש, שום דבר לא עזר. אחרי תקופה כל כך מתסכלת, שכללה גם חילוקי דעות פנימיים בינינו, הדיירים, הצלחנו להגיע לעמק השווה ולעשות צעד משמעותי קדימה. את היום שבו הדחפורים עלו על הקרקע והבניינים סוף סוף נהרסו אני לא אשכח. זה היה מאוד מרגש. לרגע הזה חיכינו 12 שנה".
למונולוג הזה אחראי שאול דרוויש, דייר במתחם ירמיהו-הלפרין במרכז העיר נתניה. הבניין בו הוא התגורר הוא חלק מפרויקט פינוי-בינוי, שחרף תמיכת העירייה, כבר נראה היה שהסיכויים להתממשותו נמוכים במיוחד.
אלא שאחרי למעלה מעשור של קיפאון, בחודש אוקטובר האחרון זה סוף סוף קרה: באירוע חגיגי נהרסו שני המבנים הראשונים בפרויקט המרוחק כ-300 מטרים בלבד מהטיילת ומקו החוף. במסגרת המיזם את מקומם של שמונה מבני רכבת ישנים ובהם 64 יחידות דיור, יתפסו כ-268 יחידות דיור חדשות בארבעה מגדלי יוקרה בני 18 קומות כל אחד. הצפי לאכלוס המגדל הראשון הוא כשלוש שנים.
סיכון גבוה
קצרה היריעה מלתאר את השתלשלות העניינים בפרויקט שהחל עוד ב-2009, כשעיריית נתניה קידמה את התב"ע במסלול רשויות ביחס צפיפות של 1 ל-3. על אף הכוונות הטובות של הרשות המקומית, אותו יחס לא אפשר לפרויקט לקרום עור וגידים מסיבה פשוטה: לא הייתה התכנות כלכלית עבור היזמים.
קצרה היריעה מלתאר את השתלשלות העניינים בפרויקט שהחל עוד ב-2009, כשעיריית נתניה קידמה את התב"ע במסלול רשויות ביחס צפיפות של 1 ל-3. על אף הכוונות הטובות של הרשות המקומית, אותו יחס לא אפשר לפרויקט לקרום עור וגידים מסיבה פשוטה: לא הייתה התכנות כלכלית עבור היזמים.
"כל התחום של התחדשות עירונית היה רק בחיתוליו והגורמים השונים לא ממש ידעו איך לאכול אותו. לכולם לקח זמן להבין מה בדיוק נדרש ואיך צריך לעשות את הדברים", משחזרת שושי שפיצר, מנהלת הפרויקט, שליוותה אותו מימיו הראשונים. "אני זוכרת היטב איך פנינו ליזמים ומתווכים ונתקלנו בסירוב גורף. שום דבר לא הלך, מסביבי כולם כבר היו מיואשים לגמרי".
כאשר ביקשה שפיצר הערכת שמאי, הדו"ח שהוכן עבורה הצביע על כך שהסבירות שיזם יחליט להיכנס לפרויקט ביחס צפיפות של 1 ל-3 היא מזערית. "בתל אביב זה אפשרי, אבל לא בנתניה", היא קובעת. "המורכבות של הפרויקט הזה הייתה רב מישורית".
אירוע ההריסה בפרויקט במתחם ירמיהו-הלפרין בנתניה (צילום: באדיבות שושי שפיצר)
אירוע ההריסה בפרויקט במתחם ירמיהו-הלפרין בנתניה (צילום: באדיבות שושי שפיצר)
תוספת זכויות
הצעד הבא לאחר קבלת דו"ח השמאי, היה למצוא סימוכין ובסיס משפטי לשינוי התב"ע. מי שהתבקש להיכנס לעובי הקורה ולבחון דרכים לחילוץ הפרויקט ומימושו היה עו"ד זיו גרומן, בעל משרד עורכי הדין גרומן ושות'. "היה כאן למעשה פגם כפול", הוא מדגיש. "מחד, העירייה קיבלה כספים ממשרד הבינוי והשיכון, אולם יצרה תב"ע ללא כדאיות כלכלית – וזו כמובן גם הסיבה כשפנייה שנעשתה לעשרות יזמים זכתה לחוסר היענות. מאידך, יש כאן לכאורה תב"ע מאושרת, כך שאם מישהו מהבעלים מוכר את הדירה הוא מחויב בהיטל השבחה למרות שהפרויקט כלל לא ישים".
הצעד הבא לאחר קבלת דו"ח השמאי, היה למצוא סימוכין ובסיס משפטי לשינוי התב"ע. מי שהתבקש להיכנס לעובי הקורה ולבחון דרכים לחילוץ הפרויקט ומימושו היה עו"ד זיו גרומן, בעל משרד עורכי הדין גרומן ושות'. "היה כאן למעשה פגם כפול", הוא מדגיש. "מחד, העירייה קיבלה כספים ממשרד הבינוי והשיכון, אולם יצרה תב"ע ללא כדאיות כלכלית – וזו כמובן גם הסיבה כשפנייה שנעשתה לעשרות יזמים זכתה לחוסר היענות. מאידך, יש כאן לכאורה תב"ע מאושרת, כך שאם מישהו מהבעלים מוכר את הדירה הוא מחויב בהיטל השבחה למרות שהפרויקט כלל לא ישים".
על אף הערפל, החליט עו"ד גרומן להרים את הכפפה ולקחת את העניינים לידיים. בפגישות שערך עם שפיצר ועם סגן ראש עיריית נתניה, אלי דלל, הבין היטב כי ביחס הצפיפות הקיים וללא שינוי המשוואה הכלכלית, ימשיך הפרויקט לדרוך במקום.
"בפינוי-בינוי מדובר בתהליכים ארוכים הכוללים שחקנים רבים – מהדיירים, דרך היזמים, עורכי דין ועד מינהל תכנון, כשמן הסתם הנושא הכלכלי בעייתי מאוד", אומר סגן ראש העיר דלל. "אנשים לא יכולים להחליף מטבח, שירותים ורהיטים כי הם יוצאים מנקודת הנחה שהם תכף יפרקו הכל. זה יוצר קושי ואי ודאות לאורך שנים. צריך להבין גם שמדובר במבנים ישנים מאוד, וכמו שקרה בבניין שקרס לאחרונה בחולון, אלה דברים שעלולים להגיע לפיקוח נפש".
על הפרויקט המדובר, מספר דלל: "בשנים הראשונות נפגשתי עם הדיירים כשהעירייה העניקה לפרויקט את הרוח הגבית הדרושה. לצערי, התהליכים בהתחדשות עירונית הם עניין של שנים – 7 שנים במקרה הטוב ובמקרה הפחות טוב 12-10 שנים. זה היה פרויקט גבולי ללא כדאיות כלכלית, אבל בסופו של דבר נתנו שם זכויות בנייה נוספות וזה פתר את הבעיה. כמובן שהעירייה ואני מברכים על כל פרויקט שיוצא לדרך ועל כל בניין שמתחדש".
עו"ד זיו גרומן (מימין) ושושי שפיצר (שנייה מימין), באירוע ההריסה (צילום באדיבות שושי שפיצר)
"ראיתי שהעירייה נכונה לשתף פעולה ולהוציא את הפרויקט מן הכוח אל הפועל, וחיפשתי דרכים יצירתיות לחלץ אותו", מסביר עו"ד גרומן, שניסה תחילה להוסיף זכויות בנייה לתב"ע הקיימת מכוח תמ"א 38, אך גילה מכשול משפטי משום שהוראות התוכנית אינן חלות על פרויקטים המיועדים להריסה. בשלב זה החליט עו"ד גרומן לשנות כיוון ולהמתין כחודשיים עד לפקיעת התב"ע. לאחר מכן, באישור הוועדה המקומית, עודכנה תב"ע חדשה, על בסיס התב"ע הקודמת שפגה – ובהבדל אחד משמעותי: הגדלת זכויות הבנייה ויחס הצפיפות ל-1 ל-4, מה שהפך באחת את הפרויקט לכלכלי.
"הצלחנו להגיע למצב שעיריית נתניה מקדמת תב"ע ב'מסלול ירוק', שלא מצריך את אישור הוועדה המחוזית", הוא מרחיב. "הדיירים ייהנו מתמורות מפליגות ומדירות חדשות ומרווחות הכוללות בין היתר, מרפסת, חנייה, מחסן וממ"ד. במצב העניינים החדש יכולנו בשעה טובה להוציא מכרז יזמי ולהתניע את הפרויקט. אני שמח מאוד שזה סוף סוף קרה".
שקיפות, הגינות, מקצוענות
טקס ההריסה שנערך כאמור לפני שבועות ספורים, היווה הן את אקורד הסיום לסאגה המפרכת והן את אקורד הפתיחה לעבודות הבנייה והפיתוח במתחם, שמובילה כיום קבוצת גבאי. לנוכח העובדה כי מדובר בפרויקט מורכב הכולל מספר שלבים, הרי שחוק ההסדרים שאושר לאחרונה בכנסת מסייע מאוד להמשך קידומו, מאחר ונאספו חתימות של למעלה מ-70% מהדיירים - כאשר הרוב הדרוש מעתה הוא 67%.
טקס ההריסה שנערך כאמור לפני שבועות ספורים, היווה הן את אקורד הסיום לסאגה המפרכת והן את אקורד הפתיחה לעבודות הבנייה והפיתוח במתחם, שמובילה כיום קבוצת גבאי. לנוכח העובדה כי מדובר בפרויקט מורכב הכולל מספר שלבים, הרי שחוק ההסדרים שאושר לאחרונה בכנסת מסייע מאוד להמשך קידומו, מאחר ונאספו חתימות של למעלה מ-70% מהדיירים - כאשר הרוב הדרוש מעתה הוא 67%.
הבניין בראשון במתחם ירמיהו-הלפרין (הדמייה בת-אל זיתוני הדמיות)
כך או כך, הדיירים שכבר כמעט איבדו תקווה מביטים כעת קדימה ולא מסתכלים לאחור. הפינוי-בינוי במתחם ירמיהו-הלפרין הפך מפרויקט ערטילאי למציאות קיימת, כשהיעד הוא להמשיך קדימה במרץ, בדרך לשינוי איכות חייהם של דייריו ושינוי פני האזור.
"היו דמעות, אנשים באו וחיבקו אותי. הם לא האמינו שזה באמת קורה", מוסיפה שפיצר, שפרשה לגמלאות בתום 26 שנות פעילות. "גם בתקופות הכי קשות נאחזתי בציפורניים ולא ויתרתי. השורה התחתונה היא שהפרויקט הזה חי ונושם, ובהדרגה עוד יגדל ויתעצם", היא מחייכת ומתייחסת לשיתוף הפעולה הפורה עם עו"ד גרומן: "הוא מקצוען אמיתי, ישר והגון. עו"ד גרומן דיבר עם הדיירים בגובה העיניים, הסביר את הסיטואציה שנוצרה והצליח לרתום אותם לפרויקט. אני מאוד נהנית לעבוד איתו. מעבר לזה, המון דיירים החמיאו ואמרו שאם לא הנחישות, ההתמדה והאמונה מצד עו"ד גרומן ומצידי – לא היה היום פרויקט. זה בפירוש היה אחד המיזמים הקשים ביותר לביצוע, בכל האספקטים".
"מאז שהבניין נהרס אני כל הזמן מביט בהנאה בסרטונים ובתמונות מהאירוע ואפילו הולך מדי יום כדי לראות איך מתקדמת העבודה בשטח", מסכם דרוויש. "השנים עברו ועכשיו, ברוך השם, סוף סוף הגיע תורנו".
