פרויקטים
מהן הטעויות הנפוצות ביותר של בעלי דירות במיזמי התחדשות עירונית?
על איזה טעויות חוזרים בעלי דירות המבקשים לקדם פרויקטים של התחדשות עירונית וכיצד ניתן להימנע מהן? עו"ד רוית סיני, מומחית בהתחדשות עירונית, מספקת את התשובות בפינה החודשית של אתר ice
אתר ice מציג: "מתחדשים" – פינה חודשית המוקדשת כולה לתחום ההתחדשות העירונית על נגזרותיה. במסגרת הפינה תשיב עו"ד רוית סיני, מומחית בהתחדשות עירונית, המלווה ומייעצת בפרויקטים של תמ"א 38 ופינוי-בינוי, על השאלות שלכם.
"התחדשות עירונית הוא בפירוש תחום משנה חיים, כשיותר ויותר משקי בית בישראל מבינים את החשיבות והצורך, ומבקשים לבצע מתיחת פנים מקיפה לסביבת המגורים שלהם. על אף הפופולריות ההולכת וגוברת של התחום, צריך להדגיש באופן חד משמעי: לא בכל בניין ולא בכל מקום ניתן לקדם התחדשות עירונית.
מהן הטעויות הנפוצות ביותר בקרב בעלי דירות בפרויקטים שלהתחדשות עירונית?
הטעות: הנעת הפרויקט לפני בדיקת היתכנות."התחדשות עירונית הוא בפירוש תחום משנה חיים, כשיותר ויותר משקי בית בישראל מבינים את החשיבות והצורך, ומבקשים לבצע מתיחת פנים מקיפה לסביבת המגורים שלהם. על אף הפופולריות ההולכת וגוברת של התחום, צריך להדגיש באופן חד משמעי: לא בכל בניין ולא בכל מקום ניתן לקדם התחדשות עירונית.
המציאות בתחום מלמדת כי במקרים רבים בעלי הדירות עורכים ישיבות דיירים ומקימים נציגות, מתקשרים עם אנשי מקצוע ומתחייבים ליזם – וזאת בטרם התקיימה בדיקה של הפרויקט הפוטנציאלי מול אגפי ההנדסה ומוסדות התכנון. לא פעם, לאחר השקעה גדולה של זמן ומאמץ, מגלים אותם בעלי הדירות בדיעבד כי אין כלל היתכנות לקדם אצלם התחדשות עירונית".
איך נמנעים? בדיקה מול גורמי המקצוע במוסדות התכנון
"כשהמשרד שלי מקבל פנייה מבעלי דירות, הצעד הראשון שאנו מבצעים (באמצעות צוות הכולל בין היתר אדריכל ושמאי) הוא מעבר על התוכניות ובדיקה מול אנשי המקצוע ברשויות, האם יש התכנות לביצוע הפרויקט ומהן הזכויות. באופן הזה, ניתן לנטרל את אחד המוקשים הגדולים מבעוד מועד – ולהבין עוד לפני שמתחילים להניע את הפרויקט, מה הסיכוי להוביל אותו לקו הסיום".
"כשהמשרד שלי מקבל פנייה מבעלי דירות, הצעד הראשון שאנו מבצעים (באמצעות צוות הכולל בין היתר אדריכל ושמאי) הוא מעבר על התוכניות ובדיקה מול אנשי המקצוע ברשויות, האם יש התכנות לביצוע הפרויקט ומהן הזכויות. באופן הזה, ניתן לנטרל את אחד המוקשים הגדולים מבעוד מועד – ולהבין עוד לפני שמתחילים להניע את הפרויקט, מה הסיכוי להוביל אותו לקו הסיום".
הטעות: חתימה על בלעדיות ליזם.
"הענקת בלעדיות ליזם מסוים ללא בדיקה של השוק וללא השוואה בין הצעות מקרב מגוון יזמים, היא מתכון שעלול להעמיד את מימוש הפרויקט בסימן שאלה. מניסיון של שנים ארוכות בתחום, אני יכולה לומר כי התקשרות כזו משמעותה שמרחב התמרון של בעלי הדירות קטן, ואיתו גם הסיכוי שלהם למקסם את פוטנציאל הפרויקט.
"הענקת בלעדיות ליזם מסוים ללא בדיקה של השוק וללא השוואה בין הצעות מקרב מגוון יזמים, היא מתכון שעלול להעמיד את מימוש הפרויקט בסימן שאלה. מניסיון של שנים ארוכות בתחום, אני יכולה לומר כי התקשרות כזו משמעותה שמרחב התמרון של בעלי הדירות קטן, ואיתו גם הסיכוי שלהם למקסם את פוטנציאל הפרויקט.
לצערנו, אנו עדים לכך שהשידוכים הללו שמתחילים בקול תרועה רמה, נגמרים לא אחת בסכסוך ובהפרדת כוחות לא נעימה. מעבר לפלונטר משפטי, כל סאגה כזו גם מחזירה את בעלי הדירות לנקודת ההתחלה – ולא פחות חשוב: מייצרת אצל הבעלים חוסר אמון וחששות לקדם פעם נוספת את התחדשות הבניין שלהם".
איך נמנעים? עריכת מכרז יזמים
"קיום מכרז יזמים הפתוח בפני חברות הפועלות בשוק ההתחדשות העירונית, מייצר דיאלוג ומעניק את הכוח לבעלי הדירות. במסגרת המכרז נבדקים בין היתר הפרמטרים הבאים: ותק, מיומנות ומוניטין של החברות המתמודדות, כמו גם האיתנות הפיננסית שלהן והסכמת היזמים לנוסחו של ההסכם המשפטי שקבעו הבעלים.
"קיום מכרז יזמים הפתוח בפני חברות הפועלות בשוק ההתחדשות העירונית, מייצר דיאלוג ומעניק את הכוח לבעלי הדירות. במסגרת המכרז נבדקים בין היתר הפרמטרים הבאים: ותק, מיומנות ומוניטין של החברות המתמודדות, כמו גם האיתנות הפיננסית שלהן והסכמת היזמים לנוסחו של ההסכם המשפטי שקבעו הבעלים.
אני מקפידה על קיום מכרז יזמים מוסדר, כשבסיומו בעלי הדירות הם אלו הבוחרים למי להעניק את המנדט. כחלק מההתקשרות עם היזם הנבחר, אני מנסחת הסכם משפטי מקיף, שתכליתו להגן על בעלי הדירות. כך לדוגמה, אני מכניסה סעיף ייעודי הנוגע לערבויות להוצאות משפטיות שעל היזם להעמיד, במקרים בהם נוצרים חילוקי דעות בין בעלי הדירות ובינו. נכון, לא מדובר בסעיף המחויב לפי החוק והפסיקה, אך מהיכרותי את התחום הוא בדיוק האמצעי שיספק לבעלי הדירות את השקט הנפשי והביטחון להמשיך בתהליך".
פרויקט התחדשות עירונית בגוש דן (צילום פדרו)
הטעות: הקמת נציגות עצמאית ללא מנדט מכלל בעלי הדירות.
"הרצון לקדם התחדשות עירונית, במיוחד כשמדובר בבניין ישן ומועד לפורענות, הוא מתבקש ולגיטימי. אלא שכאן חשוב להבחין בין בעלי דירות חרוצים ומחויבים, המוכנים לקחת על עצמם את האחריות וההתעסקות הרבה הטמונה בייצוג אוכלוסיית הדיירים, מתוך רצון כנה להניע את הפרויקט באופן יעיל – לבין בעלי הדירות שמזהים כאן אפשרות לגזור לעצמם קופון".
"הרצון לקדם התחדשות עירונית, במיוחד כשמדובר בבניין ישן ומועד לפורענות, הוא מתבקש ולגיטימי. אלא שכאן חשוב להבחין בין בעלי דירות חרוצים ומחויבים, המוכנים לקחת על עצמם את האחריות וההתעסקות הרבה הטמונה בייצוג אוכלוסיית הדיירים, מתוך רצון כנה להניע את הפרויקט באופן יעיל – לבין בעלי הדירות שמזהים כאן אפשרות לגזור לעצמם קופון".
איך נמנעים? שיתוף כלל בעלי הדירות בתהליך.
"כמי שפועלת בתחום התחדשות העירונית בישראל כבר כעשור וחצי ומכירה את השטח מקרוב, ישנו כלל ברזל שאימצתי לעצמי: בכל פרויקט אני מכנסת את כל בעלי הדירות ולא רק את מי שמכנה את עצמה כנציגות. כך אני פוגשת באופן אישי את כלל בעלי העניין, מייצרת מולם שיח בגובה העיניים, ומוודאת שהם מעורבים ומודעים בכל פרטי התהליך. העניין הזה משתקף כמובן גם בהסכם משפטי שקוף ופומבי, הגלוי בפני כלל בעלי הדירות".
"כמי שפועלת בתחום התחדשות העירונית בישראל כבר כעשור וחצי ומכירה את השטח מקרוב, ישנו כלל ברזל שאימצתי לעצמי: בכל פרויקט אני מכנסת את כל בעלי הדירות ולא רק את מי שמכנה את עצמה כנציגות. כך אני פוגשת באופן אישי את כלל בעלי העניין, מייצרת מולם שיח בגובה העיניים, ומוודאת שהם מעורבים ומודעים בכל פרטי התהליך. העניין הזה משתקף כמובן גם בהסכם משפטי שקוף ופומבי, הגלוי בפני כלל בעלי הדירות".
הטעות: שילוב גורם משפטי לפרויקט רק באמצע התהליך.
"עורך הדין המלווה את פרויקט ההתחדשות העירונית מטעם בעלי הדירות, הוא פונקציה חיונית לשמירה על האינטרסים שלהם לכל אורך התהליך. הוא זה שדואג ומפקח שהפרויקט יתנהל לשביעות רצונם ומבלי שידרשו להוציא כסף מהכיס. בהקשר הזה צריך עוד להוסיף: הצטרפות של עורך הדין אחרי שהתהליך כבר התחיל, עשויה להשאיר את בעלי הדירות חשופים במידה ומתגלים קשיים ומהמורות בהתקדמות הפרויקט".
"עורך הדין המלווה את פרויקט ההתחדשות העירונית מטעם בעלי הדירות, הוא פונקציה חיונית לשמירה על האינטרסים שלהם לכל אורך התהליך. הוא זה שדואג ומפקח שהפרויקט יתנהל לשביעות רצונם ומבלי שידרשו להוציא כסף מהכיס. בהקשר הזה צריך עוד להוסיף: הצטרפות של עורך הדין אחרי שהתהליך כבר התחיל, עשויה להשאיר את בעלי הדירות חשופים במידה ומתגלים קשיים ומהמורות בהתקדמות הפרויקט".
איך נמנעים? הכנסת גורם משפטי מנקודת הפתיחה של הפרויקט.
"המוטו ברור: בלי גורם משפטי המייצג את בעלי הדירות, פרויקט התחדשות עירונית לא יוצא לדרך. עורך הדין נחוץ בכל אחד מהשלבים, ובמיוחד אמורים הדברים באשר להסכם המשפטי שהוא למעשה העוגן המסדיר את יחסי בעלי הדירות והיזם. על עריכת החוזה חייב להיות אמון עורך דין הבקיא בתחום התחדשות העירונית, ומכיר הן את חידושי החקיקה והן את הגורמים הפועלים בו.
"המוטו ברור: בלי גורם משפטי המייצג את בעלי הדירות, פרויקט התחדשות עירונית לא יוצא לדרך. עורך הדין נחוץ בכל אחד מהשלבים, ובמיוחד אמורים הדברים באשר להסכם המשפטי שהוא למעשה העוגן המסדיר את יחסי בעלי הדירות והיזם. על עריכת החוזה חייב להיות אמון עורך דין הבקיא בתחום התחדשות העירונית, ומכיר הן את חידושי החקיקה והן את הגורמים הפועלים בו.
הצוות המשפטי במשרד שלנו מתמחה בעריכת הסכמים משפטיים הצופים פני עתיד, מתייחסים למגוון תרחישים העלולים לצוץ לאורך חיי הפרויקט – כמו מצבים הקשורים לליווי הפיננסי או ליזמים הנקלעים לקשיים – ושומרים על בעלי הדירות באופן מקיף ורציף".
עו"ד רוית סיני (צילום גיא הכט)
האם בשל המלחמה נכון להמתין עם קידום פרויקט בהתחדשות עירונית?
"מלחמת חרבות ברזל מייצרת מציאות חדשה המשליכה על כולנו, כשעל רקע ירי הטילים על העורף, היא רק ממחישה ומדגישה את הצורך שבקידום התחדשות עירונית בכל פינה בישראל. כאשר מיליוני ישראלים מתגוררים במבנים ישנים שהוקמו אי שם במאה שעברה ובדירות ללא ממ"ד, כולם מבינים שהתחדשות עירונית זה לא לוקסוס, אלא צו השעה. ככל שיותר ויותר פרויקטים ייכנסו לצנרת, כך יותר ויותר תושבים יזכו לביטחון ובטיחות הכרוכים במגורים בדירות מודרניות וממוגנות.
לכל מי שמתלבט האם כדאי על אף חוסר הוודאות הקיימת מסביב, להניע את התחדשות עירונית בבניין שלו, כדאי שיפנים: מדובר במיזמים מורכבים, שמאופיינים בהליכי תכנון ורישוי ממושכים, שנמתחים על פני שנים ארוכות. הובלת פרויקט בפינוי-בינוי למשל, מהתארגנות בעלי הדירות ועד סיום העבודות וקבלת המפתחות, נמשכת על פי רוב למעלה מעשור. כל התמהמהות, משמעותה עוד עיכוב ועוד התארכות במימוש הפרויקטים – כשאת השורה התחתונה הזו, בעלי הדירות חייבים להביא בחשבון.
מעבר לזה, מומלץ להפנים שהתחדשות עירונית הוא תחום שמשתנה ומתעדכן תוך כדי תנועה. מה שהיה נכון לשנים קודמות, לא תמיד רלוונטי למצב העניינים הנוכחי. דוגמה בולטת מספק נושא התמורות לבעלי הדירות במסגרת מיזמי פינוי-בינוי – מהנושאים שיכולים לעשות את ההבדל בין פרויקט שייצא לפועל, לכזה שייגנז.
הנחת העבודה שהשתרשה בעבר בפינוי-בינוי – לפיה תוספת השטח לדירות התמורה עמדה על פי רוב על כ-25 מ"ר – כבר הצטמצמה ברשויות מקומיות לא מעטות, לתוספת שטח של כ-12 מ"ר. גם תקן החניה ירד בלא מעט מקומות, במיוחד בסמוך לתוואי המטרו והרכבת הקלה – מה שמייצר מצב שלא ניתן להבטיח חניה לבעלי הדירות עם סיום הפרויקטים. במבט קדימה, בהחלט לא יפתיע אם המגמה תימשך, ושטחי התמורה בפרויקטים העתידיים יקטנו עוד יותר. בקיצור ולעניין, תמיד נכון לקדם התחדשות עירונית, ובתקופה הזו ביתר שאת".
רוית סיני, עורכת דין, מרצה ומגשת, היא מחלוצות ההתחדשות העירונית בישראל ומחברת הספר המדריך לתמ"א 38 ופינוי בינוי. המשרד שהקימה ובראשו היא עומדת, רוית סיני משרד עורכי דין, הוא בעל ניסיון עשיר בתחום ההתחדשות העירונית, ומלווה דיירים בלבד במיזמי תמ"א 38 ופינוי-בינוי.
יש לכם שאלות הנוגעות להתחדשות עירונית? מוזמנים לשלוח לעו"ד סיני בכתובת הבאה: q@ice.co.il
לכל הפינות של מתחדשים לחצו כאן
(בשיתוף עו"ד רוית סיני)
