התקופה הנוכחית בשוק הנדל"ן מאתגרת, אבל היזמים עדיין מצליחים למכור דירות בזכות הטבות המימון. השאלה הגדולה היא כמה כסף מפסידים הקבלנים, אם בכלל, על הטבות מבסוג הזה? דו"ח שפרסמה חברת הנדל"ן הכשרה התחדשות עירונית יכול לשנות את התפיסה של כולנו בכל מה שקשור להטבות המימון.

מה שמעניין מהדו"ח שפרסמה החברה בסוף השבוע, הוא ההתייחסות של החברה למבצעי הקבלנים ולאופן שבו היא מתייחסת לשינוי במחירי הדירות בעקבות הטבות המימון (והנה התייחסות של המנכ"ל שלה אלכס מריאש, ממש השבוע, לכך שהחברה מכרה עשרות דירות בצפון בחודש האחרון). החברה ציינה בדו"ח כי "למעט בפרויקטים ליסין ודה-האז בתל-אביב, אשר כל הדירות בהן נמכרו, בשנתיים האחרונות, על רקע העלייה בסביבת הריבית ואתגרי המשק בעקבות מלחמת חרבות ברזל, חל מעבר משמעותי של יזמי המגורים לעסקאות במתווה 20-80 (ולעיתים אף 10-90)". היא ציינה זאת משום שבעבר לא הייתה הצמדה של המדד ל-40% בלבד ממחיר הדירה וגם שיטות התשלום היו ליניאריות.

בהמשך, כתבה החברה כי "פעמים רבות יתרת התמורה אינה צמודה למדד תשומות הבנייה או מדד אחר, ואף ניתן סבסוד משמעותי של ריבית המשכנתא. בהתאם לחישובים כלכליים, מרכיב ההנחה הגלום בעסקאות אלו נע בין 5.3% ל-7% ממחיר המחירון של הדירה".

אפשר להסתכל על המספרים האלה ולחשוב שלכאורה יש הנחה ממוצעת של 6%, אבל מי שנמצא בעולם הבנייה, יודע שממחיר המחירון של הדירה היזמים נוהגים להפחית כ-4%-3%, וזה היה נהוג גם בשנים עברו. אם נתייחס להנחה האפקטיבית, אז ייתכן שמדובר בהנחה של 3% לכל היותר במחיר הדירה.

בחברה ציינו כי "כדי להתמודד עם אתגרי המימון, היזמים מפנים את הרוכשים לקבלת "הלוואות קבלן" (הלוואות בולט) מבנקים למשכנתאות, במסגרת מנגנון מימוני המשרת את האינטרסים של כל הצדדים בעסקה". הם מספרים כי הרוכשים חותמים על "מבצע מימון נוסף" במסגרתו הם מקבלים הלוואת משכנתא מסוג בולט, שייחודה בכך שאין בה החזר חודשי מצד הרוכש ועלויות המימון משולמות על ידי היזם מראש עבור הרוכש. גובה ההלוואה, הנקבע על ידי היזם, עומד בדרך כלל על כ-30% עד 40% ממחיר הדירה, ובכל מקרה אינו חורג מתקרת המשכנתא שהרוכש יכול לקבל. הרוכשים, שעל שמם רשומות ההלוואות, מעבירים את סכום הלוואת הבולט ליזמים ומקבלים בתמורה ערבות חוק מכר".

מה שהיזם כותב כאן מלמד על הרווח הגדול שלו. כשהוא חותם על עסקת 20/80, הלקוח חותם על הלוואת קבלן וכך הוא מקבל, פרט למקדמה, בין 60%-50% מהכסף, כשעלות המימון שלו על הפרויקטים אמורה לנוע סביב 8%-7%. כלומר, אם נקזז את רווח היזם מעסקה כזו, נגלה שלצד ההפחתה במחיר, הוא מקבל כאן "בונוס שמן" מהלקוח שלא מתומחר במחיר הדירה.

והנה, בחברה מודים: "מנגנון זה מאפשר ליזמים להוזיל משמעותית את עלויות המימון ביחס לעלות המימון הגבוהה המוצעת על ידי הבנקים בהלוואות רגילות". עוד הוסיפו כי "מבחינת הבנקים, העסקה אטרקטיבית שכן היא מאפשרת להם להגדיל את נתח שוק המשכנתאות שלהם, תוך הימנעות מהקצאת הון עסקי ליזם והתרחקות ממגבלת הנדל"ן הענפית".

לפי הדוח, המעבר למודל שבו הלוואות הבולט מהוות חלק מהמשכנתאות החדשות, מגדיל משמעותית את סיכון הנזילות של היזמים ומציב בפניהם מספר סיכונים מרכזיים. הם מציינים כי קיים סיכון מהותי של ביטול עסקאות על ידי רוכשים, במיוחד בתרחיש של ירידת מחירים בשוק הנדל"ן או הרעה במצב הכלכלי של הרוכשים, כאשר הפיצוי המוסכם המקובל של 10% עלול שלא לכסות את הנזק הכלכלי ליזם.

סיכון נוסף אותו מציינים בחברה הוא "חוסר ודאות מהותי לגבי תנאי ההלוואה העתידיים שיקבלו הרוכשים ויכולתם לעמוד בהם. הרוכשים עלולים להתמודד עם קשיים במימון יתרת התשלום ליזם, הכוללת הן את התמורה שטרם העבירו והן את מחזור המשכנתא שנלקחה כבולט. סיכונים אלה מקבלים משנה תוקף בתנאי אי-ודאות, כמו המצב הנוכחי בישראל".

כלומר, לצד העובדה שהיזמים לא יוצאים עם ידם על התחתונה במקרה הזה, ניכר כי הם לוקחים על עצמם סיכון מסוים, אך ברור כי שתי הפחתות הריבית, בתוספת הציפייה לעוד שתיים עד שלוש הפחתות נוספות, מפחיתות את הסיכון.

נתון מעניין מהדו"ח הוא המחיר של מחירי הדירות בפרויקט ליסין. לפני קצת יותר משנה דיווחה חברת התחדשות עירונית על מחירי הדיור בפרויקטים השונים שלה, כולל פרויקט ליסין. הנתונים שפורסמו למשקיעים היו נכונים לרבעון הראשון של 2025, אבל אז עמד מחיר דירה ממוצעת על 7.85 מיליון שקל בתוספת מע"מ. כתובת הפרויקט היא ליסין 23, לא רחוק מכיכר המדינה. בסוף השבוע האחרון פרסמה החברה את הדוחות הכספיים שלה ל-2025. לפי הדו"ח, כל הדירות בפרויקט כבר נמכרו, כשמחיר ממוצע למ"ר בפרויקט עמד על 53 אלף שקל בלבד, כשדירה ממוצעת היא בת 125 מ"ר - 6.625 מיליון שקל, לא כולל מע"מ, לדירה ממוצעת. מדובר במחיר הממוצע של תשע דירות שנמכרו.

עוד ב-

השינוי שצפוי לקרות בשוק הנדל"ן אחרי המלחמה

לכתבה המלאה

לכאורה, נראה כי המחיר הממוצע בדירות ירד, אבל קשה לומר שמדובר בירידה משמעותית של יותר ממיליון שקל, כי תמהיל הדירות לא ברור. לפי החברה, דווקא שנת 2025 הייתה מוצלחת יותר משנת 2024. החברה הצליחה להגדיל את המכירות ממכירת דירות ומתן שירותי בנייה, מ-38 ל-63 מיליון שקל, בזכות מכירת הדירות האחרונות בפרויקט ליסין ופרויקט דה-האז בעיר, כשעלות המכירות הייתה נמוכה יותר. מצד שני, העובדה שהחברה הצליחה למכור את כל הדירות בכמה פרויקטים עדיין לא אומרת שיש זינוק במכירות, מפני שחלקם התחילו להיבנות ב-2021 ו-2022.