כבר תקופה ארוכה ששוק המשרדים סובל מהאטה. הריבית הגבוהה הובילה את המשקיעים לחפש אלטרנטיבות בשוק ההון ואפילו בפיקדונות הבנקים. כשזה קרה, ראינו משרדי רפאים בפתח תקוה, ומשרדים רבים נותרו ללא רוכשים. הריבית פוגעת בשוק הדירות, אבל מכרסמת בשוק המשרדים.

את ההשפעה אפשר לראות בעיקר מחוץ לתל אביב. משרדים שנמכרו עד לאחרונה בטווח מחירים של 13-15 אלף שקל במעגל השני מתל אביב נמכרים היום במחירים נמוכים יותר של 11-13 אלף שקל. חברות שסוגרות קומות שלמות עלולות לקבל מחיר נמוך בהרבה, לפעמים מתחת ל-10,000 שקל. ראינו כבר עסקאות כאלה בנתניה למשל.

אחרי תקופה של ריבית גבוהה, האטה בהייטק, עבודה היברידית ומלחמה, הנתונים משתנים בעיקר כשמדובר בתל אביב. הביקוש לא חוזר בכל מקום, אבל במגדלים מסוג class A, כלומר מגדלי היוקרה במיקום נהדר, המחיר כמעט ולא משתנה. כך קורה, למשל, מגדלי הפריים שנמצאים על ציר הרכבת הכבדה, סביב תחנות השלום וסבידור, יגאל אלון, מנחם בגין, שרונה, יצחק שדה וחסן ערפה.

חברות לא שוכרות היום שטח רק כדי לאכלס עובדים, אלא כדי למשוך אותם חזרה למשרד, לשמר טאלנטים, לחזק תדמית ולייצר סביבת עבודה שקל להגיע אליה. לכן, המרחק מתחנת רכבת הפך לאחד הפרמטרים החשובים ביותר בהחלטת שכירות.

"תל אביב לא מתאוששת באופן אחיד". אגסי (יח"צ)

"הרכבת הכבדה הפכה למנוע המרכזי של שוק המשרדים בתל אביב", מסביר צחי אגסי, מנכ"ל ובעלים של 770 משרדים בתל אביב. "בעבר שוכר שאל כמה עולה מטר. היום הוא שואל כמה דקות הליכה יש מהשלום, מסבידור או מציר יגאל אלון. חברה שרוצה להחזיר עובדים למשרד לא יכולה להרשות לעצמה משרד שקשה להגיע אליו. אנחנו רואים את הפקקים שמתארכים, העובדים רוצים הגעה מהירה ונוחה למשרד ותחבורה ציבורית פשוטה ומהירה. חברות ההייטק מתחרות בניהם על השטחים הטובים ביותר במגדלים סביב רכבת השלום והמחירים עולים גם ברגע כתיבת שורות אלה".

בשנת 2025 נרשמו ברכבת ישראל כ-71.8 מיליון נסיעות, עלייה של כ-10% לעומת השנה הקודמת. תחנת תל אביב השלום הייתה התחנה העמוסה בישראל עם כ-17.2 מיליון נוסעים, וסבידור מרכז דורגה אחריה עם כ-13.4 מיליון נוסעים. כלומר, שני מוקדי התחבורה המרכזיים של תל אביב הם גם שניים מהמנועים החזקים ביותר של שוק המשרדים בעיר.

ב-770 משרדים מציינים כי מגדלי Class A בתל אביב הציגו במחצית השנייה של 2025 דמי שכירות ממוצעים של כ-124.7 שקל למטר רבוע, לצד עלייה בתפוסה מכ-93.9% לכ 96.7%. בציר מנחם בגין נרשמו דמי שכירות ממוצעים של כ-146 שקל למטר ותפוסה של כ-98.7%. בציר יגאל אלון התפוסה הגיעה לכ-99.1%, ובאזור יצחק שדה וחסן ערפה לכ-98.6%, עם דמי שכירות של כ-147 שקל למטר.

אגסי מוסיף: "מי שמסתכל על ממוצעים מפספס את התמונה. תל אביב לא מתאוששת באופן אחיד. יש תל אביב של מגדלי פריים ליד רכבת, ושם רואים תפוסות גבוהות, עסקאות חזקות ועליית מחירים. ויש בניינים פחות נגישים או פחות מודרניים, ושם השוכר הרבה יותר חזק".
 
הדוחות של חברות הנדלן הגדולות מצביעים על אותה מגמה. עזריאלי דיווחה על תפוסה של כ 97% במגזר המשרדים בישראל, ובמגדל עזריאלי שרונה השלימה את השכרת כ-31 אלף המטרים הרבועים שהתפנו משוכר גדול. לפי נתוני השוק, עסקאות אחרונות במגדל נעשו סביב 180 עד 185 שקל למטר רבוע, נתון שממחיש את עוצמת האזור.

גם גב ים הציגה בשנת 2025 תפוסה של כ-97%, עם 192 הסכמי שכירות בשטח כולל של כ 204 אלף מטר רבוע, ועלייה ריאלית ממוצעת של כ-4.2% בדמי השכירות בנכסים קיימים. כלומר, לא מדובר רק במגדל אחד או עסקה חריגה, אלא במגמה רחבה של התחזקות נכסי הפריים.

"שוק המשרדים לא חלש, הוא נהיה בררן. ההייטק והסטארטאפים רוצים איכות ונגישות וגם את המסעדות הכי טובות באזורים המסחריים בקרבת המשרד ומוכנים לשלם על זה. בניין טוב, קרוב לרכבת, עם ניהול איכותי, סביבת מסחר ושירותים, עדיין יודע להביא שוכרים ולשמור על מחיר. בניין שלא נותן את החבילה הזאת צריך להתחרות בהנחות, גמישות ותמריצים", מסביר אגסי.

ומה לגבי הדור הבא של השוק, ToHa 2 ולנדמרק? ToHa 2, בציר יגאל אלון ודרך השלום, כולל כ-156 אלף מטר רבוע משרדים, כאשר גוגל שכרה כ-60 אלף מטר רבוע, כ-38% מהשטח. לנדמרק באזור שרונה כולל כ-150 אלף מטר רבוע משרדים ששיווקם הושלם, ומגדל B לבדו צפוי לייצר הכנסות שנתיות של כ-120 מיליון שקל.

המשמעות היא שהשוק מתכנס למתחמים שמציעים יותר ממשרד: רכבת, מסעדות, מסחר, חברות טכנולוגיה, קרנות, משרדי עורכי דין, גופים פיננסיים ושירותים עסקיים באותו רדיוס הליכה. "השוכר של 2026 לא מחפש רק קומה ומעליות. הוא מחפש אקוסיסטם. הוא רוצה שהעובד יוכל להגיע ברכבת, לרדת לקפה, לפגוש לקוחות, לגייס עובדים ולהרגיש שהוא נמצא בלב הפעילות העסקית. לכן אזורים כמו שרונה, השלום ויגאל אלון ממשיכים להתחזק", מסכם אגסי.

לצד ההתאוששות בתל אביב, הפער מול חלק מאזורי המעגל השני מתרחב. מחוץ לעיר אפשר למצוא מחירים נמוכים יותר, אך עבור חברות רבות החיסכון בשכר הדירה אינו מפצה על קושי בגיוס עובדים, זמני הגעה ארוכים יותר ופגיעה בתדמית.

"הרבה חברות גילו שהמשרד הזול עלול להיות יקר אם העובדים לא רוצים להגיע אליו. לכן אנחנו רואים חברות שמעדיפות לקחת פחות מטרים, אבל במיקום טוב יותר. פחות שטח, יותר איכות", הוא אומר. "השורה התחתונה היא ששוק המשרדים בתל אביב עבר שלב. גם החברות וגם העובדים רוצים לעבוד ממשרדים נגישים. המשרד לא נעלם, הוא הפך למוצר פרימיום. מי שנמצא ליד הרכבת, במגדל איכותי ובתוך אקוסיסטם עסקי, נהנה מביקוש. מי שלא, יצטרך להילחם הרבה יותר חזק על כל שוכר".