נבחרת אייס
האם אפשר לבנות על ירידה במחירי הדירות?
דווקא בחודש שבו מחירי הדירות בחישוב שנתי סוף-סוף החלו לרדת, שוק הנדל"ן עבר שוב טלטלה: הבנייה נעצרה, הפועלים לא נכנסים – ומחצית מהקבלנים, הלווים הכבדים ביותר של הבנקים, מדווחים על ירידה חדה בהכנסות. לכולם ברור שכיום ההיצע גדל בקצב נמוך מידי, אז מה יקרה כשהריבית תרד והקונים יחזרו אל השוק? | מתן חודורוב
מבעד למסך העשן שמטילה המלחמה על כל אירוע שמחוץ לשדה הקרב, נבלעה בשבועות האחרונים כותרת שבכל תרחיש אחר יכלה לפתוח בקלות את מהדורות החדשות: בפעם הראשונה מאז שלהי עידן כחלון ב-2018, מחירי הדירות בספטמבר הגיעו למצב של ירידה שנתית – קרי, ב-12 החודשים האחרונים שוק הנדל"ן למגורים הוזל (אמנם בשיעור זניח של 0.2% בלבד), לאחר תקופה ארוכה של התייקרות בקצב מבהיל, אשר בשיאה נסקה מעל ל-20% בשנה.
הנסיבות שאפשרו את היפוך המגמה אמנם עגומות למדי – החל משפל במס' העסקאות (8,300 יחידות מגורים בלבד נמכרו בכל הארץ באוגוסט, חודש "רגיל" שלפני החגים והטבח הנורא בסיומם) ועד לריבית בלתי אפשרית שמדכאת קבלנים ורוכשים בשל עלויות האשראי, אבל התוצאה על פניה לא רעה: רכבת הנדל"ן, שדוהרת כבר 15 שנה כמעט ברצף אל מחוץ לטווח ההשגה של צעירים, סוף-סוף נבלמה ואף ביצעה "רברס" קטן.
מחירי הדירות יורדים. תרשים מתוך נתוני הלמ"ס
אלא שירידת המחיר היא כנראה אשליה אופטית: התופעה אינה מבטאת צורך מופחת ברכישת דירות או עלייה של ממש בהיצע, אלא בעיקר תגובה קצרת טווח לתנאי הריבית המכבידים שיצר בהדרגה בנק ישראל. הרי התייקרות הנדל"ן, לעיתים בשיעור דו-ספרתי, מלווה את השוק במרוצת הקדנציות של לפחות שלושה נגידים – סטנלי פישר, קרנית פלוג ואמיר ירון – אך אף אחד מהם לא הקפיץ את הריבית כדי להתמודד ספציפית עם בעיית הדיור.
ההחלטות של כולם התקבלו על סמך נתוני האינפלציה כולה, קרי עליות המחירים הרוחביות במשק, מבלי להתמקד בענף זה או אחר. לכן, יש להניח כי לאחר שייבלם גל ההתייקרות הנוכחי, והמדד יתייצב מחדש בישראל ובעולם, הבנק המרכזי ישוב לתוואי של הפחתות ריבית – כשהוא נהנה מרוח גבית של שוקי המניות ודעת קהל אוהדת. מי מאיתנו לא ישמח לשלם בקרוב פחות על הלוואות, משכנתאות ואוברדרפט – בטח לאחר הנזק האדיר שתותיר המלחמה בכיסי הצרכנים?
במצב כזה, עשוי להתחדש במהירות הביקוש של צעירים ומשקיעים לקנות דירות: הנתונים הבסיסיים שלוחצים את המחיר למעלה – בראשם גידול מהיר של האוכלוסייה, פקקי ענק שמקשים על פיזורה הגיאוגרפי, בנייה איטית מידי ובירוקרטיה מסורבלת – לא נעלמו גם בתקופת הקיפאון הנוכחית, חלקם אפילו החריפו. עוד לפני המלחמה, נכשלו כ-50% ממכרזי הקרקעות שמשווקת המדינה בשל עלויות המימון הגבוהות של הבנקים לקבלנים – ולכן בשנים הבאות יבוצעו פחות פרויקטים של נדל"ן למגורים.
במספרים, בין קיץ 2022 ל-2023 הוחל בהקמתן של 57,800 יחידות בלבד – הקצב הנמוך ביותר מאז מגפת הקורונה. בנוסף, מיד עם פרוץ הקרבות, רשויות מקומיות רבות השביתו כליל אתרי בנייה על רקע חששות התושבים, באופן שיגרום לעוד עיכוב במועד המסירה ללקוחות.
אם לא נקים מספיק דירות כל עוד התותחים רועמים והריבית גבוהה, יש סיכון שכאשר היא תרד והקונים יחזרו אל השוק – ההיצע הדליל לא יספיק עבורם, והמחירים ישובו לעלות כאילו לא נעצרו מעולם.
סקר למ"ס על ירידה בהכנסות, אוקטובר מול נובמבר 2023
לכל אלה צריך להוסיף את המשבר שחוללה המלחמה בנגישות לידיים בונות: כניסת פועלים מעזה נאסרה לחלוטין בצדק, וקשה לצפות אם תחודש אי-פעם; נכון לכתיבת שורות אלה, גם פלסטינים מיו"ש אינם מורשים להתייצב אצל קבלנים שהעסיקו אותם בעבר; ערביי ישראל משובצים, לרוב, בתפקידי ניהול ופיקוח – לא במה שמכונה "העבודות הרטובות".
אלפי זרים מתאילנד וסין עזבו, בין אם בשל הסכנה הביטחונית ובין אם בגלל הקפאת הענף, ומספר המצטרפים ממדינות אחרות רחוק מלמלא את מקומם. גם מי שסבורים כי אירועי השבת השחורה מוכיחים שכלכלת ישראל חייבת להיגמל מתלות בפועלים שמעבר לגדרות, צריכים להסביר מאין הם יוכלו להגיע בטווח הקצר – אחרת קצב הבנייה, שנחשב אצלנו איטי ממילא, עלול לרדת עוד בחסות המלחמה.
בינתיים, העובדות בשטח מדברות: בעוד שההייטק הישראלי מתאושש במהירות מהמשבר הנוכחי – רק 9% מהחברות שהשתתפו בסקר למ"ס, צפו פגיעה חמורה בהכנסות לחודש נובמבר – מנוע חשוב אחר, הבנייה, נותר הרחק מאחור. שם, כמעט מחצית מהקבלנים דיווחו על נזק כבד בנובמבר – אפילו יותר מאשר עסקים בקו העימות הצפוני והדרומי. אם מביאים בחשבון את רמות המינוף הגבוהות בנדל"ן, ואת החשיפה הספציפית של הבנקים להלוואות שנטל המגזר, מבינים שללא טיפול נכון הבעיה המקומית עוד עלולה להתפתח לסיכון היציבות הכלכלית כולה.
מס' הדירות שהחלה בנייתן ברחבי הארץ, עפ"י נתוני למ"ס
בעוד שוק הנדל"ן הפרטי מתמודד עם בלימה ברורה, רבים בענף תולים תקווה בקידומם של מיזמי בנייה ציבוריים שיחזיקו אותם "בחיים" – כלומר יספקו עבודה לאדריכלים, מהנדסים, מפקחים וסוכני ביטוח. ניסיון העבר מלמד שלאחר משברים גדולים, הממשלה נוטה להקצות מיליארדים לתשתיות תומכות צמיחה – ממחלפים ומסילות רכבת, דרך תחנות כוח ומתקני התפלה, ועד לפריסת סיבים אופטיים.
כיום מונח על השולחן המטרו במרכז הארץ – בוודאי הפרויקט היקר ביותר שמימנה המדינה מעודה, עם יותר מ-100 תחנות תת-קרקעיות – וברור שהאצה שלו תתרום רבות להתאוששות ולייעול המשק. אלא שבניגוד לקורונה, שבה ההוצאה הממשלתית זינקה דרמטית בכל העולם, או לסאב-פריים ב-2008 שלא פגע משמעותית בישראל, הפעם העולם הכלכלי מצפה לראות כאן מה שמכונה "מדיניות אחראית" – כלומר קיצוצים של ממש בתקציב, שיפנו משאבים לניהול המלחמה ולתמיכה בעורף, לפני העמקה נוספת בממדי הגירעון והחובות.
במציאות שבה השר סמוטריץ' מתקשה לקצץ אפילו בכספים הקואליציוניים לעצמו ולשותפיו בממשלה, גובר החשש שכבר ב-2024 האוצר יציע לדחות או לבטל דווקא בנייה של תשתיות – שכן החיסכון התקציבי הצפוי במהלך כזה משמעותי, ההיתכנות הפוליטית גבוהה יותר מסגירת משרדים מיותרים, ואילו הנזק לטווח הקצר בדעת הקהל אפסי.
החלטות שעברו בעבר כמעט מתחת לרדאר, על "פריסה" או ריווח" בזמני ההקמה של פרויקטים לאומיים, הן האחראיות למצבה הנוכחי של ישראל בתחום התחבורה – ואין ספק שאם יישנו, ייגרם שוב למשק נזק חמור בעתיד הרחוק יחסית; אבל מי בכלל עסוק בלחשוב היום קדימה, ועוד בסוגיה כמו נדל"ן שלא בוערת בראש סדר היום המלחמתי? נכון לעכשיו נראה שהישרדות ומשיכת זמן הפכו לשם המשחק, גם בקבלת ההחלטות הכלכלית.
עוד ב-
*הכותב מתן חודורוב, הינו עיתונאי, אין לראות בפרשנותו כייעוץ כלכלי ו/או המלצת השקעה כלשהי.
הכתבות החמות
.jpeg "מתי כספי בוכה, צילום: אלון לוין")
תגובות לכתבה(17):
תגובתך התקבלה ותפורסם בכפוף למדיניות המערכת.
תודה.
לתגובה חדשה
תודה.
לתגובה חדשה
תגובתך לא נשלחה בשל בעיית תקשורת, אנא נסה שנית.
חזור לתגובה
חזור לתגובה
-
12.לאנשים נגמר הכסףבחייאת 01/2024/12הגב לתגובה זו0 0ואת הזווית הזו לא הצגת. באיזה עולם דירה בפתח תקווה שווה יותר ממיליון שקל? ולאן עוד תעלה? ל-4 מיליון? יש פה התפקחות, בשילוב ריבית ומלחמה.סגור
-
11.הקונים עברו ליוון ופורטוגלקבלן 12/2023/13הגב לתגובה זו3 0מאה אלף דירות חדשות יש לקבלנים למכירה אבל אין קונים וזה אומר ירידת מחירים בדרך. זה גם אומר שהקבלנים מקטינים התחלות בנייה.סגור
-
10.עיתונאי???? ממש לא שופר של השמטל זה כן (ל"ת)אסף 12/2023/12הגב לתגובה זו3 0סגור
-
9.הוא לא עיתונאי, סתם כתבן מלהקת כתבני החצרבלתי קורקטי 12/2023/11הגב לתגובה זו2 1של החלולסגור
-
8.מתן חודורוב -ספקולטר קטן שהורס את הכלכלהיהודיה ישראלית 12/2023/11הגב לתגובה זו3 2מי אתה ? בכל יום מבהיל את המדינה .. צעיר חסר ניסיון , שעושה נזק כבר שנים לכלכלה . בערוץ שכולו או רובו תוקפים את המדיניות, הממשלה, הכלכלה. ממתי הפכנו לאומה שמקשיבה לפישרים. עיתונאים שרק מחפשים רייטינג . ואינטרסים . שחררו אותנו מיזה .סגור
- טען עוד
-
7.תתביישואתה טוב לעשירים 12/2023/11הגב לתגובה זו1 0הלו גנביםסגור
-
6.מתעלמים מהפרמטר הכי קובע - לאנשים כבר אין כסףשי לפידות 12/2023/10הגב לתגובה זו13 0ולא כוחות להלואות חונקות ! המחירים ירדו והרבה ... עד לשפיות !סגור
-
5.ברצלונה (ל"ת)קונקי 12/2023/10הגב לתגובה זו2 2סגור
-
4.20 אחוז ב2022.יוסי מושקוביץ. 12/2023/10הגב לתגובה זו5 0מטורף חוצפה .בלתי סביר בעליל .גנבים .אסור לקנות אלא בשלושים אחוז,פחות .בזמנו סרבו לקבל מזומן כדי להרוויח מדד תשומות בניה שקוצץ ואז,העלו פראית את המחירים .לית דין ולית דיין .סגור
-
אל תקנהמישהו 12/2023/10הגב לתגובה זו0 2תגור בשכירות. המחירים רק יעלו, במיוחד כשהריבית תרד.סגור
-
3.שילוב פרסומת ותחזיות שלא הוכיחו עד כה את עצמן72 12/2023/10הגב לתגובה זו2 0מחירי הדירות כל ההסטוריה בעשר שנים עליות ועשר שנים ירידות..אנחנו כבר 16 שנים עליות משמא פיצוץ בועה סאב פריים. אז כל אלו שסיפרו לכם תחזית לפני שנה שהריבית לא תעלה ליותר מרבע אחוז מממנים כתבות על סיפורים נוספים. הריבית לא תרד בקרוב ולא בשנים הבאות. מלירי הדירות יחתכו 35 עד 70 אחוז מטה וכבר בשנה הקרובה. ההסטרים שיודעים זאת מפיצים שמועות פרסומתסגור
-
אז תמתיןבהצלחה... 12/2023/10הגב לתגובה זו3 2לדעתי המחירים רק יעלו. הביקוש גבוה מההיצע, פלוס רוכשים מחו''ל והפסקות בניה. מה שמוריד את המחיר זמנית זו רק הריבית והיא תרד או תתייצב והמחירים יעלו חזרה. כבר 20 שנה מדברים על בועה והמחירים רק עולים. אולי אם אנשים יפסיקו ללדת אז נוכל לקנות פה דירות...סגור
-
אתה טועהאחד 12/2023/11הגב לתגובה זו0 0דבר ראשון המחירים לא יכולים לעלות ללא סוף ואנשים יקנו בכל מחיר, גם אם ירצו, לא יוכלו לקבל משכנתא. דבר שני - כל הזמן מפמפמים פייק בלי סוף על הילודה הגבוהה מבלי לציין שישנן מעל 100 אלף דירות "על המדף" (בהערכה גסה, יש כנראה הרבה יותר) שהקבלנים לא מוכרים כי לא רוצים להוריד מחירים. כל שנה צריך לשחרר לשוק כ 55 אלף דירות כך שבפועל יש מלאי מספיק גדול לשנה לפחות. אבל לא כואב לאף אינטרסנט לכתוב פייקסגור
-
2.שילוב פרסומת ותחזיות שלא הוכיחו עד כה את עצמן72 12/2023/10הגב לתגובה זו0 1מחירי הדירות כל ההסטוריה בעשר שנים עליות ועשר שנים ירידות..אנחנו כבר 16 שנים עליות משמא פיצוץ בועה סאב פריים. אז כל אלו שסיפרו לכם תחזית לפני שנה שהריבית לא תעלה ליותר מרבע אחוז מממנים כתבות על סיפורים נוספים. הריבית לא תרד בקרוב ולא בשנים הבאות. מלירי הדירות יחתכו 35 עד 70 אחוז מטה וכבר בשנה הקרובה. ההסטרים שיודעים זאת מפיצים שמועות פרסומתסגור
-
1.קשקשן !!! (ל"ת)יובב 12/2023/10הגב לתגובה זו2 1סגור
-
אתה ממש לא ברור ! (ל"ת)מי ??? 12/2023/10הגב לתגובה זו0 3סגור
-
קשקשן בריבועאבי 12/2023/10הגב לתגובה זו2 1חשבתי שמתן חודורוב לא משוחדסגור
