התחדשות ושות'
השטח האפור של ההתחדשות העירונית: למה תכנון פרויקט לוקח שנים? התחדשות ושות' פרק 6
התחדשות ושות' הוא פודקאסט התחדשות עירונית, שעושה לכם סדר בדרך לדירה החדשה. בפרק השישי: עורכי הדין אפרת רשף וגיא פרבמן על הליכי התכנון – השלב בו מערכת האיזונים בין רצונות הדיירים, דרישות היזם ומדיניות התכנון העירונית עומדת למבחן
התחדשות ושות' הוא פודקאסט מבית אתר ice העוסק בהתחדשות עירונית ומבקש להפוך את התהליך הארוך, המורכב ולעיתים גם מבלבל – לנגיש ומובן יותר עבור בעלי הדירות. בכל פרק נדבר עם מומחים, נשתף בסיפורים מהשטח, ונעשה לכם סדר בדרך לדירה החדשה עם כל מה שחשוב, צריך וכדאי לדעת.
מי שמלווים אותנו בכל הצמתים המרכזיים של התהליך הם עורכי הדין אפרת רשף וגיא פרבמן, הבעלים שלד משרד עורכי הדין פרבמן רשף ושות' – ממשרדי ההתחדשות העירונית החלוציים והבכירים בישראל, ומי שכבר הובילו למעלה מ-160 פרויקטים לקו הסיום.
לצפיייה בפרק המלא:
בחמשת הפרקים הראשונים סקרנו את המסע מראשית הדרך, צעד אחר צעד: התארגנות בעלי הזכויות והקמת הנציגות, מינוי נבחרת של אנשי מקצוע מנוסים שתוביל ותפקח על התהליך, התקשרות עם חברה יזמית והתמורות, חתימה על הסכם משפטי, סוגיית הדיירים הסרבנים וזכויות האוכלוסייה המבוגרת.
הפרק השישי של הפודקאסט שם את הפוקוס על אחד השלבים הקריטיים, אבל גם מהאפורים ביותר בחיי הפרויקט: תהליכי התכנון. כאן השרטוטים על הנייר הופכים לתוכניות עבודה ומערכת האיזונים בין רצונות הדיירים, דרישות היזם ומדיניות התכנון העירונית עומדת למבחן.
"שלב התכנון הוא מהשלבים הכי ארוכים בכל פרויקט של התחדשות עירונית, ובו בזמן גם אחד המרגשים ביותר", מתארת עו"ד רשף. "מבחינת בעלי הזכויות, בשלב הזה רב הנסתר על הגלוי: מי שמקדם את התוכניות הוא היזם והם לא יודעים מה באמת קורה מול ועדות התכנון – מה שמייצר אצלם לא מעט סימני שאלה: אולי היזם לא מקדם מספיק את הפרויקט? אולי הוא מקדם את הפרויקט בניגוד למה שהובטח? אולי הוא בכלל מנסה לתכנן את הפרויקט כך שייטיב עם הזכויות שלו? אם לא משתפים את בעלי הזכויות, זה יכול גם להוביל למשבר אמון".
"התפקיד שלנו כעורכי דין הוא לעקוב מקרוב אחר תהליך התכנון, לוודא שהוא מתקדם בקצב ראוי ולהנגיש את כל האינפורמציה באופן שקוף לבעלי הזכויות", מחדדת עו"ד רשף. "ברמה המעשית, זה אומר שבהרבה פרויקטים אנחנו מעורבים גם במקומות שאנחנו לא אמורים להיות בהם מעורבים – כולל בפגישות בעירייה או בישיבות עם צוותי התכנון. אם אנחנו, עורכי הדין, לא נחבר את כל החלקים של הפאזל, לא יהיה פרויקט".
על אף שהיזם הוא זה שמוביל את השיח מול הרשות המקומית, מסביר עו"ד פרבמן כי לדעה של בעלי הזכויות בהחלט יש משקל. "הוראות ההסכם המשפטי קובעות מסגרות שבהן הדיירים יכולים להגיד 'אנחנו לא מסכימים'", הוא מדגיש. "אנחנו, כמי שמייצגים אותם, אחראיים לראות שתמהיל הדירות והתוכנית לפרויקט תואמים לעקרונות שהובטחו להם".
כדוגמה מייצגת, מביא עו"ד פרבמן מקרה מהשטח: "בפרויקט מסוים שליווינו, בתכנון שמו את החדר אשפה בתוך הלובי המפואר – ללא דלת, ללא מחיצה, ללא כלום. אז כמובן שהדיירים העירו וזה תוקן. לכן על אף שאין להם חלק בקידום התכנון, בעלי הזכויות לא מנותקים לחלוטין מהתהליך".
"צריך לזכור שבסופו של דבר בעלי הזכויות הם בעלי הקרקע", משלימה עו"ד רשף. "אנחנו צריכים את שיתוף הפעולה שלהם. אם ברמת התכנון יש חוסר שביעות רצון מבחינת הבעלים – יש צורך לשבת יחד ולמצוא פתרון אמיתי לכולם".
לצד המורכבות המקצועית, אחד המאפיינים המובהקים של שלב התכנון נוגע להתמשכותו על פני שנים ארוכות בתוך תהליך רצוף חסמים וביורוקרטיה. "כל חמש שנים במדינת ישראל יש בחירות לראשות המקומית ומספיק שראש עיר מתחלף, ואתה מוצא את עצמך באירוע אחר", מפרט עו"ד פרבמן. "יכול להיות פרויקט מסוים שכבר הגיע עם המלצה לאישור, ואז יתחלף ראש עיר והכול ישתנה. כל ראש עיר מגיע עם אג'נדה – ואם הפרויקט לא מתיישב עם התפיסה שלו, הוא זורק אותך אחורה וצריך לעשות את התכנון מחדש".
מעבר לטלטלות על רקע תחלופה בלשכת ראש הרשות, מצביעה עו"ד רשף על סיבה מרכזית נוספת שמייצרת עיכובים: "יש מחסור בכוח האדם בוועדות התכנון. לכן, ולמרות שיש היום ניסיונות לקצר את הליכי התכנון – זה תלוי בכמות ההון האנושי בוועדה ועד היא היא ערוכה לקדם את הפרויקטים".
לקראת סיום הפודקאסט, כשהשניים נשאלים על טיפ אחד לבעלי זכויות שנמצאים כעת בתוך הליך התכנון, יש להם תשובה ברורה. "סבלנות, סבלנות, סבלנות. עקביות וסבלנות", אומרת רשף, ועו"ד פרבמן מסכם במילה אחת: "אוויר. נכון שחתמתם על ההסכם, ויש רצון לראות את החלום מתקרב – אבל צריך הרבה אוויר".
הכתבות החמות
תגובות לכתבה(0):
תגובתך התקבלה ותפורסם בכפוף למדיניות המערכת.
תודה.
לתגובה חדשה
תודה.
לתגובה חדשה
תגובתך לא נשלחה בשל בעיית תקשורת, אנא נסה שנית.
חזור לתגובה
חזור לתגובה
