"קהל הרוכשים מחשב כעת מסלול מחדש, כשהתנאי החשוב ביותר מבחינתו בכל מה שנוגע לקניית הדירה הוא ממ"ד. הסוגייה הזו בפירוש יכולה להרים או להפיל את העסקה – כשהפעם, ובניגוד לשנים עברו, המיגון והביטחון האישי הוא השיקול הראשון במעלה ועליו כבר כמעט אף אחד לא מוכן להתפשר.

הרוכשים, אגב, ממש לא לבד. גם השוכרים משנים גישה, ומסרבים להמשיך ולהתגורר בדירה או בניין ללא מיגון הולם. אני יכול לספר שאני שומע על לא מעט שוכרים, שפונים בשבועות האחרונים אל בעלי הדירות שלהם, ומבקשים לבטל את ההסכם ולעזוב לנוכח המחסור בממ"ד או מקלט.

אפקט הממ"ד מתורגם כמובן גם לגזרה הכלכלית, כשאני מעריך שממ"ד מוסיף סביב 20%-15% לערך הדירה. כשהביקוש לדירות עם ממ"דים נמצא בעלייה גדולה, וגם בעלי בתים פרטיים מבקשים בעקבות ההקלות שפרסם פיקוד העורף להקים ממ"ד גם אצלם – הנושא של כוח עבודה מקבל משנה תוקף.

היום אנחנו משלמים מחיר כבד על ההסתמכות המוגזמת על כוח אדם פלסטיני. ענף הבנייה נדרש מאז פרוץ המלחמה, להתנהל ללא 85 אלף פועלים מעזה ויהודה ושומרון, מה שמאט או משבית לגמרי את הפעילות באתרים. אני לא רואה את הפועלים הפלסטינים חוזרים כל כך מהר לאתרי הבנייה בישראל, ועם כוח עבודה פלסטיני הוא זה שישקם בסופו של דבר את יישובי העוטף, זה יהיה בגדר אבסורד. לכן הממשלה מחויבת להקים חמ"ל ייעודי לענף הבנייה ולהציף את האתרים בעובדים זרים – זו הדרך להחזיר את הענף לפעילות, להגדיל את מלאי הדירות הממוגנות ולא פחות חשוב – למנוע גם קריסה של קבלנים וקבלני שיפוצים".
  
"היות והיום כל פרויקט מגורים בבנייה חדשה מחויב בפתרונות מיגוניים, סוגיית הממ"ד בוערת במיוחד כשמדובר על מיזמים במסגרת התחדשות עירונית. בעלי הדירות הוותיקים, הן בפרויקטים של תמ"א 38 והן בפרויקטים של פינוי-בינוי, מבינים היטב את הצורך במענה מיגוני הולם וחוששים להמשיך ולהתגורר בבניינים או מתחמים נטולי ממ"ד, ממ"ק (מרחב מוגן קומתי) או מקלט.

המשמעות ברמת השטח היא גמישות רבה יותר בשיח בין דיירים ויזמים, כשהרצון להבטיח פתרון מיגון נגיש והולם, מייעל את האינטראקציה. בעלי דירות שעד כה ישבו על הגדר והתנהלו בהילוך נמוך, משנים גישה ונחושים להניע את התקדמות הפרויקטים ואת התחדשות ומיגון הנכסים שלהם.

מה הלאה? כולם מבינים שהמציאות בישראל השתנתה, והאפקט יורגש גם בשוק הנדל"ן. כל עוד האיום הרקטי הוא כאן והוא מוחשי, מכירתן של דירות ללא ממ"ד תיפגע ברמה אקוטית. מבחינת ציבור הרוכשים, הדירות הללו פשוט יאבדו מהרלוונטיות, כשאת הוואקום שנוצר ימלאו דירות ממוגנות – הן במסגרת של התחדשות עירונית, והן במסגרת של בנייה חדשה".
 
"על רקע מלחמת חרבות ברזל וירי הטילים על יישובים רבים במדינת ישראל, אנו רואים כי הימצאותו (או חסרונו) של ממ"ד הוא שיקול מרכזי בקרב רוכשי הדירות – גם עכשיו בהווה, וגם בתקופה שלאחר תום המערכה. חד משמעית: דירה אשר יש לה ממ"ד נהנית ותיהנה מביקוש גבוה יותר ביחס לדירה ללא ממ"ד.

באשר לעליית השווי של דירות עם ממ"ד, חשוב להבין כי הנושא תלוי במגוון פרמטרים ובהם: המיקום הגיאוגרפי, תמהיל וכמות הדירות עם ובלי ממ"ד באותו האזור, זמינות הדירה (דירה קיימת שניתנת לאכלוס מיידי, דירה שנמצא בשלבי בנייה או דירה שכרגע היא רק על הנייר), הרכב האוכלוסייה והסטטוס הסוציו-אקונומי שלה – וזו רשימה חלקית. מעבר לזה שדירה עם ממ"ד מתומחרת היום גבוה יותר מאשר מדירה בסדר גודל דומה ללא ממ"ד, בשל הפרמטקים השונים לא ניתן לדבר על אפקט המחיר בצורה גורפת.

במצב העניינים הנוכחי, אני מעריך כי פרויקטים של התחדשות עירונית יקבלו דחיפה גדולה והתהליך להשגת רוב החתימות הדרוש יהיה קצר יותר. אנו נראה יותר ויותר מיזמים של תמ"א 38 ופינוי-בינוי נכנסים להליכי תכנון ורישוי, ובהמשך לכך תירשם עלייה ניכרת בכמות הדירות שייבנו עם ממ"דים – עניין שכמובן ישפיע גם על יחס הביקוש וההיצע בשוק".
  

רויטל רוט
מנהלת מחלקת אנליזה בחברת המידע העסקי דן אנד ברסטריט

"בעקבות הירי על העורף, הפך היום הממ"ד למצרך מבוקש במיוחד בשוק הנדל"ן למגורים – ומנגד, המכירות של דירות ללא ממ"ד, בעיקר בדרום הארץ, נמצאות בקיפאון מוחלט. הפערים בין דירות בעלות מאפיינים דומים, עם ובלי ממ"ד, יכולים גם להגיע לסכומים של עשרות ומאות אלפי שקלים.

ועם זאת, ניסיון העבד מלמד שמה שהתאים במלחמה אחת לא בהכרח יהיה מה שנצטרך במלחמה הבאה – כלומר שדירות עם ממ"ד שכעת נראות לכולנו כאלו שמספקות את המענה האופטימלי, לאו דווקא ייהנו מפופולאריות רבה כל כך בתרחיש קיצון אחר.

כך לדוגמה, במלחמת המפרץ בראשית שנות ה-90, החשש היה בכלל מאיום טילים כימי או ביולוגי (מה שבדיעבד התברר כלא נכון), ממ"ד בכלל לא היה אז על סדר היום. מי שחווה את הירי והאזעקות בכלל הסתובב אז עם מסכה, כשתשומת הלב התרכזה בהכנת חדר ייעודי בבית העטוף כולו ניילונים.

בעקבות המלחמה ההיא וסכנת הטילים הגוברת, החלו בהדרגה להיבנות בתים עם ממדים, והנה המערכה הנוכחית הפתיעה שוב את כולנו. משפחות בעוטף ובערים הסמוכות, שנקלעו לקו האש ראשון, מצאו שהממ"ד לעיתים לא חסין כדורים, אש או עשן. כולנו גם רואים שמערכת כיפת ברזל מקטינה משמעותית פגיעות ישירות מטילים, כשבו בזמן כבר נמצאות בפיתוח מערכות הגנה נוספות, שכנראה ישנו את דרכי הלחימה והתגוננות בעתיד.

מכיוון שלא נוכל לחזות מה יקרה במלחמה הבאה ואיזה אמצעי מיגון נצטרך לקראתה, קשה לקבוע באופן נחרץ כי הממ"ד איתנו כדי להישאר עשרות שנים קדימה. מהסיבה הזו בדיוק, גם לא בהכרח ניתן לקבוע שערכן של דירות המצוידות בממ"ד יהיה גבוה יותר גם בטווח הארוך".

צילומים: יח"צ, ליאור מויאל, איגור פינקלשטיין, אלעד גוטמן 

עוד ב-

האם עכשיו הזמן להשקיע בנדל"ן? המומחים מנתחים

לכתבה המלאה