נדל"ן ותשתיות

השפעת ה-AI על שטחי משרדים ומסחר - דרמטית

השפעת הבינה המלאכותית על שווי נכסי מקרקעין, משרד ותעסוקה: "אם לפני עשור אמרתי שהטכנולוגיה תייתר שטחי משרד ומסחר, השפעת ה-AI תהיה דרמטית הרבה יותר"

חיים אטקין | 24/9/2023 7:00

AI ושטחי משרדים ומסחר (צילום shutterstock, פלאש 90/ מרים אלסטר)

בדיוק לפני עשור נשאתי בכנס לשכת שמאי המקרקעין את הרצאתי שכותרתה הייתה "הטכנולוגיה תייתר שטחי משרד ומסחר" ועל ענף הנדל"ן בכלל ושמאי המקרקעין בפרט להיערך לכך, גם במחקר לימוד ובעיקר בהכשרה המקצועית.

יש לזה השפעה גם על שיעורי ההיוון שחייבים לתת לנושא זה כותרת ולהגדיל את שיעור ההיוון בהתאמה לנכס ולדייריו. את ההרצאה של 2013 הייתי מעדכן כעת ומוסיף עליה כותרת על מידת השפעת ה-AI (בינה מלאכותית) על שווי נכסי מקרקעין והצורך במו"פ והיערכות מתאימה בכלל זה הגדלת שיעור ההיוון גם לטובת ה-AI.

מדהים בעיני כיצד נושא זה אינו זוכה להתייחסות מתאימה ולהיערכות מתאימה בעולם משתנה. אני חושב שאנחנו משכפלים את מה שאנחנו יודעים וקוראים לזה "ניסיון של 30 שנה" שמורכב ממה שלמדנו בעבר ומ-29 שנה ששכפלנו את אותו ידע אך במהלך העבודה ומבלי שלמדנו דבר נוסף מהשינויים שאנו חווים.

וכך הגענו למצב היום בו השוק מוצף במשרדים ומשבר חברות הנדל"ן המניב ניצב בפתח משלי שאיש מדבר עליו והס להזכירו.

הגדלת שיעורי ההיוון נדרשת בעיקר בגלל העלייה בסיכון והלא נודע שכן לעת הזו לא ניתן לחזות את מידת ועוצמת השפעת ה-AI אבל ברור שכזו תהיה ומשכך חובת הזהירות מחייבת הקצאת סעיף בקביעת שיעור ההיוון לטובת ה-AI.

אני לא חושב שניתן היום לצפות ולחזות את השפעת ה-AI על שווי נכסי מקרקעין מכיוון שהליך המו"פ מחייב סיעור מוחות להכנת רשימת נושאים ונקודות לעניין זה.

נאום רוה"מ באום היה מעניין בהקשר זה ואני מביא כאן את הקטע והתמלול של דבריו בהקשר זה:

"...המדע מתקדם בצעדי ענק. לקח לאנושות מאות שנים להסתגל למהפכה החקלאית. עשרות שנים להסתגל למהפכה העשייתית. יש לנו רק כמה שנים להסתגל למהפכת הבינה המלאכותית. מכשולים רבים ניצבים בפנינו: הרס הדמוקרטיה, איבוד מקומות עבודה, הפשע והאקרים שיכולים להשתלט על המערכות אשר מקלות על החיים המודרניים."

"עלינו להבטיח שהאוטופיה של הינה המלאכותית לא תהפוך לדיסטופיה. אנחנו יכולים להרוויח כל כך הרבה. הברכה היא עצומה. הקוד הגנטי יכול להאריך את חיי האדם ולשנות את פגעי הזקנה. הבריאות, כל אדם, והרפואה המונעת שתמנע מחלות לפני שהן קורות. הרובוטים שידאגו לזקנים, סוף לפקקים, מכוניות שינהגו בכוחות עצמן גם בים ביבשה ובאוויר. החינוך אשר יטפח את הפוטנציאל המלא של כל תלמיד."

מקצועות רבים ייעלמו, יצטמצמו או ישנו צורה. גם הביקוש לעובדים יקטן והדבר ישפיע דרמטית על תפוסות המשרדים ועל הביקוש לשטחי משרד ומסחר הרבה יותר ממה שראינו עד כה ולהתארכות תוחלת החיים תהיה השפעה על הצורך בקורת גג.