חברת NEWMARK NATAM המספקת שירותי נדל"ן למגזר העסקי, מפרסמת את נתוני שוק הנדל"ן המניב לחציון הראשון של 2023. ההערכה המרכזית בדוח היא כי מה שהשפיע על תיקון המחירים וחזרה לטווח מחירי השכירות הממוצעים שהיו לפני מגפת הקורונה ועמדו על מחירים ממוצעים של 140 שקל למ"ר בתל אביב, אלו שתי מגמות בולטות.

המגמה הראשונה היא הצינון בהייטק, והשנייה היא ההתפתחות שחלה עוד במהלך 2022 של שוק שכירות המשנה בעיקר בתל אביב, כאשר חברות הייטק רבות שחזו צמיחה ביצעו עסקאות בהיקפי שטחים משמעותיים וכאשר הריבית והאינפלציה עלו ונוצרה האטה בענף, חברת רבות שלא צמחו ולא גייסו עובדים כפי שחזו, ביצעו שכירות משנה על השטחים הריקים.  

"חברות ההייטק שחזו כי יאכלסו שטחים גדולים, כעת מחשבות מסלול מחדש בעקבות תחזיות התואמות את מצב השוק הנוכחי ולכן משכירות שטחים לשכירות משנה", אומר אור בן צבי קליין, סמנכ"ל שירותי הנדל"ן ב-Newmark Natam. "החוזים שחתמו חברות רבות בעיקר במגזר ההייטק, בתקופה שלאחר הקורונה נחתמו לתקופות של 5 שנים ואף יותר וכיום בעלי הנכסים עדיין ממשיכים לקבל דמי שכירות גבוהים מהממוצע המופיע בדו"ח אך בשל ריבוי השטחים בשכירות משנה לא ניתן להתעלם מכך וסגמנט זה של שכירות המשנה שמאוד צמח בשנה האחרונה בעצם הוא זה שמכתיב את הטון כלפי מטה, למרות שבעלי הנכסים עצמם מקבלים דמי שכירות גבוהים יותר".

תל אביב 
מצב המחירים של שכירות למשרדים בתל אביב למעשה ממשיך במגמת החזרה לממוצע טווח המחירים שהיו לפני שפרצה מגפת הקורונה, כאשר בסוף 2021 עמדו מחירי השכירות הממוצעים בתל אביב על כ-120 שקל למ"ר. בחציון השני של 2022 זינקו המחירים בעיר בעקבות צמיחת ההייטק והמחסור המשמעותי בשטחים פנויים ליותר מ-140 שקל למ"ר בממוצע ואילו כעת בסוף החציון הראשון של 2023 מתייצבים המחירים על כמעט 130 שקל למ"ר שכירות בממוצע.

לדוגמא, ציר יגאל אלון, אחד האזורים המבוקשים בתל אביב, שרשם עלייה למחירי שיא בסוף החציון הראשון של 2022 ועמד על דמי שכירות ממוצעים של 190 שקך למ"ר, רושם כעת תיקון כלפי מטה לרמת מחיר של 145 שקל למ"ר - ירידה של 45 שקל במחיר בשנה.  

ב-NEWMARK NATAM מציינים כי "שוק המשרדים בתל אביב ממשיך להיות מבוקש  ושיעורי האכלוס המשיכו לעלות בחציון זה בין היתר גם בזכות תופעת שכירות המשנה, רק המחירים ביצעו תיקון, בעיקר בגלל ההאטה בענף ההייטק וכך זה ימשך גם ב-2023. במידה ויהיה  שינוי בשוק התל אביבי, צפוי שנראה אותו בין השנים 2025- 2026 כאשר יאוכלסו מגדלי משרדים חדשים בעיר".

מישור החוף, גוש דן והשרון
על פי דו"ח נת"מ, באזורי התעסוקה מחוץ לתל אביב דווקא נרשמה מגמה חיובית. התפתחות וחידוש של אזורי תעסוקה רבים דוגמת רעננה, הוד השרון, חיפה, פתח תקווה ובני ברק  שהוסיפו לא מעט זכויות בניה ומגדלים חדשים.

יחד עם פתיחת הקו האדום של הרכבת הקלה המחבר את תל אביב עם פתח תקווה, נרשמת עלייה משמעותית באטרקטיביות של אזורים אלה בבני ברק ורמת גן. בדו"ח צופים כי שיפור הנגישות לערים אלה ישפיע לחיוב על שיעורי האכלוס ודמי השכירות המבוקשים.

על פי הדו"ח, בחציון השני של 2022 הייתה עליה ממוצעת של 3.16% במחיר השכירות למ"ר במעגל השני של תל אביב ובחציון הראשון של 2023 עלייה של 0.6%. גם רמות האכלוס עלו בחציון זה בחצי אחוז.  מי שבולטת בשינוי שחל בה היא העיר חיפה ואזור הצפון עם עליית מחיר ממוצעת של כמעט 9%, זאת בעקבות הצטרפותם של שטחי משרדים חדשים רבים לפארק התעסוקה מת"מ. 
 

עוד על פי התחזית של NEWMARK NATAM, באזור כפר סבא, רעננה דרום - הוד השרון נבנים בימים אלו פרויקטים חדשים בשטח כולל של אלפי מ"ר, להם שיעורי אכלוס גבוהים יחסית טרם קבלת טופס 4, כמו למשל פרויקט אינפיניטי פארק של ריט 1 וס.ע.ן זהב, מה שצפוי לתרום למגמת היציבות בשיעורי האכלוס גם בחציון השני של שנת 2023.

נטלי מרשל, נציגת ריט 1 וס.ע.ן זהב בפרויקט אינפיניטי פארק רעננה מציינת כי "בימים בהם שוק המשרדים מושפע מאוד מהטלטלה הכלכלית, אנו רואים שאזורי התעסוקה המרכזיים שמצליחים לשמור על יציבות וכן לייצר ביקושים גבוהים, הם בעיקר אילו נמצאים בסמיכות גבוהה לתחנות רכבת או בנגישות מיידית לרכבת קלה וצירי תחבורה מרכזיים. אזור רעננה דרום הוא  למשל הוא דוגמה מובהקת לכך. הוא מושך בשנים האחרונות יותר ויותר חברות ממרכז הארץ בזכות יתרונות אלה וגם בשל הרצון של עובדים רבים לעבוד בקרבת סביבת המגורים שלהם."

התנופה של סופרין ואורקום בירושלים (הדמיה 3division​)

ירושלים
בירושלים על פי דוח נת"מ ממשיך שוק התעסוקה להתחזק עם עלייה ממוצעת של כ-4% במחירי השכירות של משרדים אל מול החציון הקודם. כך למשל נראית עליית מחירים משמעותית באזור התעסוקה המתחדש של תלפיות מ-92.5 שקלים למ"ר בסוף 2022 ל-101.25 בסוף המחצית הראשונה של 2023.

"זיהינו בירושלים, כבר לפני מספר שנים, שוק חדש, המבוסס על רצון של חברות מחוץ לבירה, להעביר את המשרדים שלהן לעיר או להקים בה נציגויות ומשרדי לוויין, כדי למשוך כוח עבודה שנמצא בעיר, כמו בעלי מקצועות חופשיים, סטודנטים או מועסקים מהציבור החרדי", אומר צחי סופרין, סגן יו"ר הדירקטוריון ובעל שליטה בקבוצת סופרין הבונה היום פרויקטי משרדים באזורי התעסוקה הבולטים בעיר כגון תלפיות וגבעת שאול.

עוד ב-

פרויקט הענק בכיכר המדינה: אלקטרה מיזוג בעסקת מיליונים

לכתבה המלאה

"רוב בנייני המשרדים בירושלים היו עד לפני מספר שני, בניינים ישנים ולא מודרניים. כלומר, בניינים לא תוכננו למשל לדרישות בסיסיות של חברות בינלאומיות ובראשן חברות הייטק. רובם אויישו על ידי מוסדות ממשלתיים. כיום שוק התעסוקה הירושלמי השתנה, לעיר נכנסה בשנים האחרונות תעשיית הייטק, פודטק ובעיקר ביוטק ענפה בעלת דרישות גבוהות. בחלק מהפרויקטים יש דרישה, למשל, לעירוב שימושים ושילוב, בנוסף למשרדים, גם מעבדות, שטחי מסחר ופנאי. על כן, אנו רואים שאזורי התעסוקה הבולטים בירושלים דוגמת תלפיות, גבעת שאול או הר חוצבים עוברים בתקופה האחרונה שינוי קיצוני והופכים למודרניים הרבה יותר עם כניסתם של מגדלים חדשים בשימושים מעורבים המתאימים לתקופה. אין ספק שההתחדשות הזו משפיעה באופן ישיר על מגמות האכלוס ומחירי דמי השכירות המבוקשים בעיר"