כ-50 דיירים בשלושה בניינים ברחוב הצנחנים בהוד השרון פונו החודש באופן זמני בעקבות סכנה לתזוזת הפיגומים בבניין, זאת בשל קריסת אדמה באתר של תמ"א 38 בעיר. מבדיקה ראשונית עלה, כי קריסת האדמה התרחשה במהלך חפירות להתקנת חניון רובוטי.

לאחר שעיריית הוד השרון הוציאה "צו מבנה מסוכן", הדיירים נאלצו לנטוש את הבניין באופן מידי, תוך שהם משאירים אחריהם את כל המטלטלין שלהם.  

"'מבנה מסוכן' מוגדר כך על ידי מהנדס בניין בהכשרתו, אשר ביצע בדיקה יסודית והגיע למסקנה, כי אותו מבנה ספציפי מהווה סכנה עבור דייריו או עבור עוברי אורח. הגדרת מבנה בתור 'מבנה מסוכן' נעשית באמצעות הוצאת 'צו מבנה מסוכן' על ידי מחלקת הנדסה אזרחית או היחידה למבנים מסוכנים של הרשות המקומית, לאחר הבדיקה המקצועית. רק מהנדס בניין רשאי להסיר את צו המבנה המסוכן לאחר ביצוע התיקונים הנדרשים לשיקום ובדיקה מקצועית נוספת מטעמו", כך מסביר עו"ד און איל ינקו המתמחה בנדל"ן והתחדשות עירונית.

עו"ד און איל ינקו. צילום: ארקדי רסקין

לדבריו, בפרויקט תמ"א 38/1, להבדיל מפרויקט תמ"א 38/2, שבמסגרתו מתבצעת הריסת הבניינים ובנייתם מחדש, דיירי הבניין אמורים להמשיך להתגורר בפרויקט עד לסיום חיזוקו ובניית הקומות הנוספות על הגג, ולכן הם אינם זכאים לשכר דירה חלופי מיזם/קבלן התמ"א.

עו"ד ינקו: "על פי הפרסומים בתקשורת, הקריסה ותזוזת הפיגומים התרחשו תוך כדי התקנת חניון רובוטי ולכן בכל פרויקט תמ"א 38 שמתוכנן חניון רובוטי, יש לדרוש מהיזם/קבלן שיפקיד ערבות ספציפית למקרה של נזק מקריסה. הבעיה היא, שמדובר בערבות שאינה קיימת בשוק. במקרה זה, אם נוצר נזק  לדיירים בשל פעולות היזם, הם יכולים לתבוע אותו".

לדבריו, החניונים הרובוטיים התרבו בישראל בעשור האחרון בעיקר בעקבות פרויקטים של תמ"א 38. הסיבה העיקרית: במקרים רבים המגרש בו מתבצע הפרויקט קטן מכדי לספק לכל דייר חניה פרטית. יחד עם זאת, מדובר בתחום פרוץ, לא מפוקח, לא מוסדר וללא תקן מחייב וקיימים פרויקטים רבים שבהם מתקני החניה התקלקלו. במקרים אחרים, קרבת הדירות לחניון הרובוטי יכולה להוביל לירידת ערך וישנם מקרים שרכב משפחתי גדול אינו יכול להיכנס לחניון רובוטי.

דיירי הבניינים שנאלצו לנטוש את דירותיהם בעקבות הוצאת צו על מסוכנות המבנה, השאירו מאחוריהם את כל המטלטלין שלהם ולצד הדאגה לאיתור מקום מגורים חלופי, נאלצו לדאוג לרכישת בגדים וציוד בסיסי. "ברגע שהיזם ביצע פעולה שגרמה לדיירים נזק, הם יכולים לתבוע אותו בגין הנזק. על פניו, ייתכן ויהיה עיכוב בסיום העבודות ומסירת הדירות החדשות בפרויקט ולכן אם העיכוב נובע מפעולות הנדסיות, ביצועיות, תכנוניות לא נכונות שביצעו היזם או קבלן, הדבר מהווה התרשלות. במקרה כזה, הדיירים יהיו זכאים לפיצוי שקבוע בחוק המכר" מסביר עו"ד און ינקו ומוסיף:  "במקרה של פשיטת רגל של הקבלן/יזם, אין לדיירים ממי להיפרע ולכן חשוב מאוד לקבל כמה שיותר ערבויות אוטונומיות דוגמת ערבות שכירות ושהיא תהיה למספיק זמן מראש למקרים כאלה לדוגמה של קריסה ואז הדיירים יוכלו לממן את השכירות מתוך ערבות זו".   

בהסכמים רבים ישנה התייחסות לכך, שאם הבניין הוכרז או יוכרז כמבנה מסוכן, היזם ידאג להסיר את צו המבנה המסוכן וכן יקים קרן בה יפקיד סכום מסויים עבור פיצוי לדיירים, באמצעותו הם יוכלו לשפץ חלקים בבניין עד לסיום הפרויקט. לגבי פעולות דוגמת התקנת מתקן חניה רובוטי שעלולות לערער עד מאוד את יסודות הבנייה, הרי שהקבלן/יזם מחויב לבצע ביטוח לכל מיני מקרים וכדאי במקרה כזה לדאוג שהביטוח יכסה במיוחד מקרים של סדקים, קריסת קרקע וכיו"ב. אם ישנה פגיעה ביסודות הבניין, כפי שנטען על פי הפרסומים בתקשורת, היזם/קבלן חייב להשיב את המצב לקדמותו ובמיוחד במקרה של תמ"א חיזוק, שזו מטרת הפרויקט.

יחד עם זאת, הדיירים לא יכולים לתבוע את העירייה על הוצאת "צו מבנה מסוכן" שאילץ אותם לנטוש את דירותיהם במיידי. לדבריו, במבנה מסוכן יש אחריות מסוימת של העירייה להוציא התראה ואז יש חובה של נציגות הבניין בכלל (הוועד או חברת הניהול), ועל כל אחד ואחד מהדיירים בפרט, לפעול על מנת להסיר את צו המבנה המסוכן .במקרה של פעולות של יזם – העירייה מבצעת את הרגולציה שלה, מנפיקה היתרים וכו' אך היא לא בודקת איך מבוצעות העבודות בפועל, היא לא חלק מכל שלב ושלב  בפרויקט. זו דווקא אחריות של מפקח הבניה מטעם היזם ו/או מפקח הבניה מטעם הבעלים לבחון ולבדוק אם העבודות מבוצעות על פי תקנים, בהתאם לדרישות ולהתריע כאשר יש סכנה למבנה וליציבותו.

עו"ד און ינקו: "במקרה של קריסה, העירייה לא אחראית על נזק שעשה לכאורה הקבלן ברשלנות. העירייה אחראית במצב שיש מבנה מסוכן ולא התריעה ואז אולי תאורטית ניתן לתבוע את העירייה ואז נשאלת השאלה אם היא אחראית ישירה על הנזק".