העיר ירושלים היא בין מהמבוקשות בישראל למגורים ולהשקעה, אך היצע הדירות בה איננו מספיק כדי לענות על כל הביקושים. גם מהלכי המדינה לייצר יחידות דיור חדשות בעיר לוקים בחסר – מה שצפוי ככל הנראה להוביל לעודפי ביקוש גדולים בעיר שיפגשו היצע נמוך – והתוצאה היא כידוע עליית מחירים.

ניתוח מיוחד שבוצע על ידי שמאי המקרקעין ישראל יעקב בודק את שוק הנדל"ן בירושלים ואת פוטנציאל הדירות שייכנסו לשוק בשנה הקרובה ומעבר לכך. המחקר התבסס על נתוני משרד הבינוי והשיכון ורשות מקרקעי ישראל בשנים 2017-2021, במכרזים שנסגרו עם הצעות וזוכים, וכן על נתוני הלמ"ס והרשות הממשלתית להתחדשות עירונית.

לדברי יעקב: "ניתוח מכרזי המדינה מראה כי בשנים הקרובות יתווספו להיצע הדירות בירושלים כ-4,000 דירות חדשות בלבד במקרה הטוב, ואם מסתכלים על הטווח הבינוני-קצר של השנה הקרובה, צפויות להתווסף פחות מ-2,000 דירות לשוק – מהמכרזים ששווקו ב-2018-2019. יש לציין כי בשני המקרים הדירות שיתווספו לא מיועדות לכלל האוכלוסייה, אלא רק לפלח מצומצם מאוד של זכאי 'מחיר למשתכן' ו'מחיר מופחת'".

כך, בשנת 2017 לא היה ולו מכרז אחד לדירות חדשות בירושלים שזכה להכרזת זוכה; בשנת 2018 פורסמו 3 מכרזי מחיר למשתכן עם 1,106 דירות; ב-2019 היו 5 מכרזי מחיר למשתכן עם 1,747 דירות; ב-2020 היה מכרז אחד בלבד של "מחיר מופחת" עם 1,174 דירות; וב-2021 עד כה לא פורסם אף מכרז.

לדברי דרור אוהב ציון, מנכ"ל ובעלים של דרא שיווק נדל"ן, "ניתן לראות כי היצע הדירות בירושלים מוגבל מאוד. להערכתי חסרות בעיר כ-5,000 דירות לפחות והמחסור הולך וגדל מדי שנה. פורסמו מכרזי מדינה בודדים בלבד וגם הם רק לזכאים, ולכן המנוע היחידי ליצירת דירות חדשות בעיר הוא התחדשות עירונית. בעיר יש עשרות פרויקטים פעילים של תמ"א 38 ופינוי בינוי ועוד עשרות בשלבי תכנון שונים. ולמרות זאת, אנחנו חווים מחסור בדירות בירושלים ביחס לביקושים, אשר בשנה האחרונה התגברו עקב חזרתם של תושבי החוץ לרכוש בעיר בעקבות גל הקורונה העולמי".

ההיצע המוגבל בא לידי ביטוי בנתוני התחלות הבנייה בירושלים שירדו בשנת 2020 בכ-20% לעומת 2019 ל-2,461 יח"ד, לעומת 3,070 התחלות בנייה בשנת 2019. מנגד, הביקוש לדירות בעיר במגמת עלייה בשנים האחרונות. לפי הלמ"ס, ב-2020 נמכרו בירושלים 1,439 דירות חדשות, בהמשך ל-1,293 דירות חדשות ב-2019.

ירושלים מתחדשת
לפי דוח הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית לשנת 2020, בשנה החולפת אושרו בירושלים 6 מתחמי פינוי בינוי ובהם מעל 5,000 יח"ד חדשות, וניתנה החלטה מקדמית לעוד 17 מתחמים עם 4,500 יח"ד חדשות. במצטבר אושרו עד סוף 2020 כ-28 תוכניות פינוי בינוי עם 10,153 דירות חדשות - המקום הרביעי בישראל מבחינת היקף הדירות המאושרות.

בירושלים הוכרז ב-2020 מתחם פינוי בינוי אחד במסלול הרשויות המקומיות עם 601 דירות חדשות, ובמצטבר עד סוף 2020 הוכרזו בעיר 19 מתחמים במסלול זה עם 10,630 דירות חדשות. ב-2020 אושרו שני מתחמים במסלול הרשויות עם 2,419 דירות. במסלול המיסוי הוכרזו בשנת 2020 שומנה מתחמים ובהם 2,324 דירות חדשות, ובמצטבר עד סוף 2020 הוכרזו 10 מתחמים במסלול זה בירושלים עם 3,148 דירות חדשות. ב-2020 אושרו 6 מתחמים במסלול המיסוי עם 2,466 דירות חדשות.

גם הותמ"ל הודיעה ב-2020 כי תקדם תוכנית פינוי בינוי במתחם הנורית בעיר ל-1,971 דירות חדשות. מבחינת היתרי בנייה בהתחדשות עירונית - במצטבר עד סוף 2020 ניתנו היתרים לחידוש 236 מבנים עם 4,292 דירות חדשות. ב-2020 ניתנו היתרים לחידוש 46 מבנים ובהם 839 דירות חדשות – בין הערים המובילות בישראל בקטגוריה זו. משך הזמן הדרוש לקבלת היתר בנייה לפרויקט תמ"א 38 בעיר – 2.3 שנים.

תושבי החוץ חוזרים לירושלים
ירושלים מבוקשת לא רק בקרב רוכשי הדירות, אלא גם בקרב יזמי הנדל"ן שזיהו את הפוטנציאל הגבוה של העיר. יותר ויותר חברות ממרכז הארץ נכנסות לפעילות בעיר, ומצטרפות לחברות הנדל"ן הגדולות שכבר פועלות בה ולקבלנים הירושלמים. ניתן להזכיר את החברות סלע בינוי, איסתא נכסים, בסר, קנדה ישראל, גשם, קבוצת רייק שנכנסו לאחרונה לעיר.

עתודה נוספת של בנייה חדשה מתוכננת  במסגרת "שער העיר״ רובע עסקים חדש בכניסה לירושלים. הרובע יכלול  כ-20 מגדלים בני 24-40 קומות, בשטח בנוי כולל של 1.5 מיליון מ"ר המיועדים לשטחי תעסוקה, מסחר, מלונאות, מגורים תומכי תעסוקה, מבני ציבור ותרבות. במסגרת הפרויקט ייצאו לשיווק בקרוב מאות דירות חדשות אולם גם כאן מדובר בכמות קטנה מאוד של יח"ד ביחס לצרכים בעיר ובתמהיל ייחודי שלא מתאים לכלל האוכלוסיה.

נקודה מעניינת נוספת עלתה כתוצאה ממשבר הקורונה - גידול ברכישת הדירות על ידי תושבי חוץ שחזרו לישראל בשנה החולפת. רכישות תושבי החוץ באזור ירושלים זינקו ב-92% ברבעון הרביעי של 2020, הרבה יותר גבוה מגידול של 5% ברמה הארצית.