נתוני אאורה, שפרסמה היום את הדוחות שלה ל-2024, יכולים להעיד על כך שהיא נמצאת גבוה מאוד בטבלת המכירות. על פי הדוחות שלה ל-2024, אאורה מכרה יותר מפי 4 דירות בשנה החולפת, 1,048 בסך הכל, בתמורה כוללת של 2.5 מיליארד שקל (מכרה דירות ב-800 מיליון שקל שנה קודם). מעיון בפרטי חברת הנדל"ן י.ח דמרי אפשר לראות כי היא עקפה אותה במחיר הממוצע לדירה.

מהדוח אפשר להסיק מה הראיה של יעקב אטרקצ'י, שצפה בראיון כאן את העלייה הצפויה של אזור הדרום, לגבי הנדל"ן בשנה הקרובה. בעוד ששיעור האינפלציה בשנה שעברה עמד על 3.2% ולפני שנתיים על 3.3%, נמוך בהשוואה לרוב הכלכלות המפותחות, באאורה מזהירים מפני עלייה משמעותית בעלויות הבנייה. לפי הדוח, הסיבות העיקריות לעלייה במדדים הן מחסור בפועלים לענף הבניה, שיבושים באספקת מוצרים מיובאים לרבות חומרי בנייה עקב מלחמת חרבות ברזל והאיומים על נתיבי השייט לישראל.

"ניצבת ישראל בפני סיכונים לעליית מחירים עקב שיבושים באספקת חומרי בנייה שונים מהעולם", מסביר אטרקצ'י בדוח. "העלייה במדד תשומות הבנייה ובמדד המחירים לצרכן עשויה לגרום להתייקרות עלויות הבנייה של החברה בפרויקטים שבהקמה. עלייה במדד תשומות הבנייה מגדילה את עלויות בניית הפרויקטים, אשר צמודים למדד, ומאידך מגדילה את הכנסות החברה ממכירת דירות אשר צמודות אף הם למדד תשומות הבנייה למגורים. עלייה בשיעור האינפלציה מגדילה את הוצאות המימון של החברה". מה שאטרקצ'י לא ציין כאן, הוא את שיעור הדירות (גם אם הן מעטות) שנמכרו עם פטור ממדד התשומות, גם אם באופן חלקי, מה שגורם להפסד עבור החברה.

עוד נכתב למשקיעים, כי למצב הביטחוני והמדיני בישראל עלולה להיות השפעה ישירה על ענף הנדל"ן. "החמרה משמעותית במצב הבטחוני עלולה לגרום לירידה בביקוש בענף הנדל"ן ולפגיעה בזמינות כוח עבודה אצל קבלני הביצוע ובשל כך להתייקרות עלויות העבודה ובהתאם לעלייה בעלויות ביצוע של פרויקטים".

פרויקט של אאורה (איציק יצחקי)

אאורה, שמינתה לאחרונה לשורותיה את בנו של הבעלים לתפקיד בכיר, איך שלא תסתכלו על זה, מזהירה מפני עליית מחירים. להערכת החברה, שיעור האינפלציה במהלך שנת 2025 צפוי לעמוד על 2.8% ולו "השפעה משמעותית על ענף הבנייה וזאת בשל השלכותיו על ריבית המשכנתאות וכפועל יוצא מכך על הביקוש לדירות". לחברה חשיפה לשינויים בשיעור ריבית בנק ישראל ובשיעור הריבית המקובלת בבנקים 12 המרכזיים בישראל, המשפיעים, בין היתר, על מחירי האשראי למימון הפעילות, הביקוש להלוואות לדיור והביקוש לדירות. בחברה הזכירו בדוח גם את נושא עלויות המימון שמשפיע לרעה על עלויות הפרויקט. עלייה בשיעור 0.1% בריבית בנק ישראל, כך יוצא מהדו"ח, תגדיל את הוצאות המימון של החברה בסך כ-1.5 מיליון שקל.

אבל מה יותר מעניין בדוח? הדעה של אטרקצ'י לגבי הטבות הקבלנים, המבצעים שנעצרו אתמול על ידי המפקח. לדברי החברה, "עליית מחירי הדיור משקפת בין היתר את שקלול מבצעי היזמים אשר מאפשרים בין היתר פטור מהצמדה למדד, מסלולי תשלומים גמישים, שדרוגי מפרטי הדירות ועוד, וכתוצאה מכך נוצר עיוות במחירי הדיור. על פי נתוני הלמ"ס מיום 14 במרץ 2025 שווי ההנחה בגין מבצע פריסת תשלומים בגין רכישת דירה של "20/80" למשך תקופה ממוצעת של 3 שנים מסתכם בכ-6.4% ממחיר הדירה, ואילו מבצע של "15/85" מגלם כ-7% הנחה ממחיר הדירה. בשנת 2024 נמכרו 101,040 דירות, בהשוואה לשנת 2023 בה נמכרו 66,590 דירות, עלייה בשיעור של כ-52%. כאמור שוק הדיור מושפע מהמצב הביטחוני בישראל, שיעורי הריבית, מדיניות הבנקים במתן אשראי ליזמים, קצב שווק הקרקעות על ידי המדינה ופרמטרים נוספים".

לדברי החברה, הגידול המתמשך בחשיפה של הבנקים לאשראי לדיור ולאשראי לענף הבינוי והנדל"ן, המהווה גורם סיכון למערכת הבנקאית הוא שהוביל להתערבות רגולטורית מוגברת כאשר בין היתר ישנה דרישה מטעם בנק ישראל מהבנקים להגדלת הלימות ההון. "דבר זה מוביל להרעה בתנאי המימון ולהארכת הליכי הליווי הבנקאי בפרויקטים בענף", נכתב בדוח.

עוד לפי המספרים, מתחילת השנה הנוכחית ועד מועד הדוח נמכרו 203 דירות, כשיעד המכירות לשנת 2025 עלה ל-1,300 דירות. כלומר, אטרקצ'י מכוון לעלייה במכירות השנה למרות מספרי השיא בשנה שעברה. על מנת לקבל תמונה לגבי החברה, לקחנו את החברות הגדולות בשוק, למרות שהן לא חברות שמוכרות דירות במסגרת התחדשות עירונית, ובדקנו מה המחיר הממוצע שלהן לדירה לעומת אאורה.

ובכן, נתחיל באטרקצ'י עצמו, שהמחיר הממוצע לדירה שלו, כולל מע"מ, עומד על 2.385 מיליון שקל. גם י.ח דמרי בונה בפריפריה והמחיר הממוצע של הדירה שלה נמוך יותר ונע סביב 2.361 מיליון שקל. יחד עם זאת, מדובר במחיר ממוצע נמוך בהרבה משל חברות כמו אפריקה ישראל, אזורים, צמח המרמן ושיכון ובינוי, שם המחיר נע סביב 3-3.3 מיליון שקל. המחיר הממוצע של ישראל קנדה, למשל, גבוה מעל כולם - 6.385 מיליון שקל, אבל צריך לזכור שהיא מוכרת לא מעט בתל אביב ובשדה דוב, שם מחיר דירה ממוצע עובר את רף ה-10 מיליון שקלים.

עוד ב-

המפקח על הבנקים ל-ice: "מבצעי המימון היו מסוכנים גם לקבלנים"

לכתבה המלאה

אאורה מוכרת דירות רבות גם בפריפריה וזה מוריד את המחיר הממוצע של הדירות. היא משווקת כיום 29 פרויקטים והמכירות שלה הן בהיקף 62%. בשנה הבאה היא מתכננת לפתוח 11 פרויקטים, כולל פרויקט ענק בנתניה והיא תשווק גם בירושלים, רחובות, יהוד, עפולה ולוד.