המפקח על הבנקים, דני חחיאשווילי, הטיל היום פצצה על עולם הנדל"ן, כשהודיע על הוא מטיל מגבלות על מבצעי המימון של הקבלנים. המפקח אמנם לא אסר למכור דירות בשיטה הזו, אבל הוא הגביל את האפשרות לעסקאות עסקאות ללא הגבלה ורבים חוששים שהדבר יוביל לקיפאון מוחלט בשוק הנדל"ן. יחד עם זאת, יש כאן גם בשורה: אפשרות לירידת מחירים, ולו קלה, במחירי הדיור. המפקח נתקל בהתנגדות של הקבלנים, שטוענים שעם ירידת הריבית בפעם הראשונה מאז ינואר 2024, ייתכן שנראה התפרצות ביקושים והמחירים אף יעלו בשיעור ניכר יותר, תוך הגדלת הסיכון עבור זוגות שירצו לרכוש דירה וינסו לממן את העסקה מחוץ להלוואות הקבלן.

בראיון ל-ice מסביר המפקח על הבנקים כי מדוע בחר במהלך הזה. כזכור, במסגרת ההסבר שניתן לקבלנים הוחלט כי סך הדחיה למועד מסירת הדירה בתשלום הדירה לא יעבור את רף ה-40% מהמחיר (כלומר, רוכשי הדירה יצטרכו לממן את מרבית הסכום הרבה לפני סיום הפרויקט), ובמידה וכן תעבור, תוטל על הקבלן מגבלה של עד 25% מסך הדירות בפרויקט (כלומר, הקבלן יוכל לעשות זאת במגבלה מסוימת). ככל שהקבלנים יעברו את הרף, הם ישלמו הקצאת הון גבוהה יותר לבנק המלווה של הפרויקט. עבור חלק מהיזמים החזקים, ייתכן שנראה פרויקטים שבהם סך העסקאות יעבור את ה-25%.

האם ההחלטה שלך מצביעה על הערכות לבועה בשוק הנדל"ן? או שמדובר בניסיון לנהל נכון את הסיכונים?
"מטרת הצעד היא אחריות שלנו כלפי הלווים. למעשה, כאשר אנשים נכנסים למבצעים הללו, הם לא יודעים להגיד האם הם יוכלו להשלים את העסקה בבוא העת. יש יותר מדי אי ודאות בנושא: מה יהיה ההון העצמי שלהם? מה תהיה הריבית במשק? מה יהיו מחירי השוק? האם הם יוכלו לקבל משכנתא? חשוב להדגיש שמי שלא יוכל להשלים את העסקה עלול לאבד את ההון העצמי ששם בעת הרכישה. גם לקבלנים המבצעים הללו מסוכנים בגלל שאם הרבה לווים לא יוכל להשלים את העסקה, הקבלן עלול למצוא את עצמו עם הצורך למכור בשנית את הדירות הללו".

דני חחיאשוילי (צילום דוברות בנק ישראל)

מה הדבר אומר על החוסן של הבנקים ושל חברת הבנייה שפועלות בצורה רגולטורית האם אין חשש שמה שקרה ב-2008 יקרה כאן אצלנו? האם יש חשש למשבר משכנתאות?
"המערכת הבנקאית יציבה וחסונה והוכיחה מתחילת המלחמה את יכולתה לתמוך בצמיחת המשק. לגבי הקבלנים, כפי שהצבענו על כך בדו"ח היציבות הפיננסית האחרון שפרסם בנק ישראל, רווחיהם נשחקו, בין היתר על רקע מבצעי המימון".

האם ייבחנו מקרים חריגים של יזמים שרכשו קרקעות והחלו במכירה, זאת מתוך החלטה "לשנות את כללי המשחק", החלטה טובה להפחתת הסיכון בשוק.
"הצעד כולל התייחסות למעבר שנועדו לתת לקבלנים שבתהליך מענה – שמרנו על איזון בין רוח המגבלה ומתן מענה למלאי קיים. כאמור, לאורך כל הדרך עקבנו ועודנו עוקבים אחר ההתפתחויות. הפעולה בה אנו נוקטים כעת מטרתה להגן על ציבור הקבלנים והרוכשים אשר יחדיו מהווים את ציבור הלווים ולהבטיח את המשך העסקאות בשוק הדיור באופן תקין, סדור ומבוקר כנדרש".

כשאתם מדברים על דרישות הון גבוהות יותר - האם זה בצד של הבנקים, או שכדי לעמוד ברף המינימלי של 25%, היזמים יצטרכו גם הם להגדיל את ההון העצמי שלהם?
"הצעד מדבר על דרישות הון גבוהות יותר מהבנקים על אשראים מסוג זה. דרישות ההון הגבוהות יותר מייקרות באופן יחסי את עלויות העמדת האשראים הללו לבנקים ולכן מקטינות את כדאיותם. אנו צופים כי נראה ירידה בשיעור הדירות הנמכרות בסיוע מבצעי מימון, וכי ההטבות ללקוחות ינתנו באמצעים אחרים".

עוד ב-

הקבלנים נגד החלטת המפקח: "פחות אנשים יוכלו לקנות דירה"

לכתבה המלאה

איך אתם מתכוונים לנטר את ההוראות שלכם? קבעתם פה את הנורמה, אבל על מי תוטל חברת הדיווח - על הבנקים, על החברות?
"חובת היישום והדיווח תחול על הבנקים. הוצאנו הוראת דיווח מפורטת בנושא שתסייע לנו לבקר את עמידת הבנקים בהוראה ואת השלכותיה".