ההחלטה של המפקח על הבנקים, דני חחיאשווילי, להטיל מגבלות על מכירות דירה בדחיית תשלום ובמימון הלוואות בולט/בלון באמצעות הוראת שעה עד סוף שנת 2026, הפכה לשיחת היום בקרב קבלנים ואנשי נדל"ן. ההחלטה, בגדול, היא להטיל הגבלה על מכירת הדירות בשיטת מבצעי מימון וכן להגדיל את כרית הביטחון של הבנקים.

בדברי ההסבר נכתב כי סך הדחיה למועד מסירת הדירה בתשלום הדירה לא תעבור את ה-40% מהמחיר, ובמידה וכן תעבור תוטל על הקבלן מגבלה של עד 25% מסך הדירות בפרויקט. במידה ויעבור את הרף הוא ישלם הקצאת הון גבוהה יותר לבנק המלווה של הפרויקט.

בהתאחדות הקבלנים, שם העבירו בסוף השבוע ביקורת על הטיפול של המדינה בשוק הנדל"ן, סבורים שהחלטה זו תפגע בראש ובראשונה בהיצע הדירות שנפגע גם כך בשל המלחמה. המשנה לנשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ, חיים פייגלין מסר בתגובה: "שוק הדיור נמצא באחת התקופות הקשות שלו מקום המדינה. מסיבות רבות שכולן תוצאה של החלטות המדינה, נאלצים יזמים וקבלנים להיאבק על היכולת להמשיך לבנות. בצד השני נמצאים רוכשי דירות שבשל הריבית וגילום זינוק עלויות הבנייה של השנה וחצי האחרונות, מתרחקים בכל יום שעובר מיכולתם לרכוש דירה.

דירות חדשות (איציק יצחקי)

לדבריו, "במצב הזה, לא יתכן שבנק ישראל יפעל בצורה שהתוצאה שלה תהיה: פחות דירות ופחות אנשים שיוכלו לקנות דירות. בנק ישראל טוען שמכירות הדירות השנה מסכנות את יציבות הבנקים, אז נזכיר שלאורך עשרות שנים דירות נמכרות במגוון גדול של שיטות ואחת מהן היא המכירה בתשלום חלקי מוקדם שלא פגעה באף בנק. הבנקים שרשמו אשתקד רווחים עצומים אינם אלה שהמדינה צריכה לדאוג להם. תפקידה לחזק את התעשיות הישראליות ובראשן ענף הבנייה והתשתיות ולהגן על מי שזקוק לפתרון דיור".
 

מהתאחדות יועצי המשכנתאות נמסר: "אנחנו מברכים את הפיקוח על הבנקים על התחלת ההגבלות בנושא מבצעי הקבלנים. כבר לפני כשנה זיהתה ההתאחדות את הסיכונים ההולכים וגוברים בתחום, ואת הטרנדים המסוכנים שצצו בשוק ע"י משווקים למינהם, בפעמים הראשונות שהזהרנו לפני כשנה התעוררו במשרד השיכון בממונה על חוק המכר והטילו מגבלות למכירת דירה לפני טופס 4, וכעת מגיע גם בנק ישראל.  המגבלות של בנק ישראל כוללות הגנה למערכת הבנקאות בארץ.  

"מגבלה נוספת היא שסך האשראי בהלוואות בולט ובלון לעסקאות קבלן לא תעבור את ה10% מסך הביצועי החודשי בכל בנק. מגבלות אלו הם מגבלות 'רכות' ואחראיות אשר לא מתערבות בשוק הנדלן ובקשר בין הלקוח לקבלנים, ומשאירה את השוק כשוק פתוח, חופשי ותחרותי ואפשרויות מבצעי הקבלן ימשכו בשוק, אך תפסק האפשרות המסוכנת ביותר של תשלם 10% או 20% הון עצמי בלבד וכניסה לעסקה ללא הלוואות קבלן וחיתום אשראי כלל. ההוראה של בנק ישראל לא יוצרת מגבלה משמעותית על מצב השוק הקיים, אלא אומרת לבנקים ולקבלנים: עד כאן, זה הגבול.

"הקבלנים בגיבוי של הבנקים התגברו על הקושי בשיווק הדירות באמצעות הלוואות הקבלן ודחיית תשלומים בשיטת 20%-80%, המהלכים האלו הוציאו את שוק היד ראשונה מהקיפאון, והגיעו להיקפים גדולים. בנק ישראל בהוראת השעה שלו עוצר את המשך גידול התופעה, ומונע ממנה מלהפוך לשיטה. שיטה שאם הייתה מתרחבת לנורמה מלאה בשוק הייתה עלולה להיות מסוכנת. ובעצם מנה מהתופעה להמשיך להתפתח לבועה.

"השינוי המהותי בשוק הוא עבור קבלנים שהסתמכו על מכירות של אחוז גבוה מהפרויקטים באמצעות שיטת 20%-80%.. פרויקטים בהם אחוז גבוה מהפרויקט משווק בצורה כזו נמצאים בעיקר בפריפריה. וקבלנים שהסתמכו על מבצעים האלו בשביל למשוך רוכשים להשקעה, יאלצו עכשיו למצוא דרכי שיווק נוספים ולגוון את אופן שיווק ומכירת הדירות.

עוד ב-

המפקח על הבנקים: מגבלות על מבצעי הקבלנים עד סוף 2026

לכתבה המלאה

עו"ד חגי אדורם, המייצג חברות בנייה, מסר: "זהו צעד צפוי של המפקח על הבנקים לאחר שקיים שיחות מקדימות עם ראשי סקטור הנדל"ן בבנקים שמעניקים ליווי כספי לפרויקטים. חשוב לציין שלא מדובר בשלילת הלגיטימיות של מבצעי השיווק הללו אלא בתחימת מגבלות כמותיות ליישומם בכל פרויקט למגורים זאת במטרה בעיקר כדי להגן על רוכשי הדירות בכדי לוודא שאכן תהיה להם את היכולת לפרוע את סך ההלוואות שהם נוטלים בקשר לדירה, ומצד שני מלווה בדרישת העמדת הון עצמי נוסף מהחברות היזמיות בכדי לטייב את ניהול הסיכונים של הבנקים המלווים את אותם הפרויקטים".

רו"ח מגי טמפלמן יצחק, בעלי הקרן למימון פרויקטי נדל"ן, חברת אופרטיבה קפיטל, אמרה: "טיוטת הוראות שעה של בנק ישראל צפויה להשפיע על מנגנוני המימון בפרויקטים למגורים, ובעיקר על מבצעי תשלום נדחים ועל הלוואות מסוג בלון/בולט. ההנחיות עשויות להיתפס כמאתגרות במבט ראשון, אך טומנות בחובן גם יתרונות: שיפור בתזרים המזומנים בפרויקט, הפחתת עלויות מימון בטווח הבינוני, ויצירת ודאות גבוהה יותר לגבי עסקאות המכירה. ניתן להניח כי כעת, יזמי הנדל"ן והקבלנים ייבחנו את מבני המימון הקיימים וייעדרכו בהתאם להתפתחויות".