מחירי הקרקעות בישראל הפכו לשיחת היום בקרב יזמים ואנשי נדל"ן. הנושא עלה לכותרות בשבועות האחרונים, בעיקר לנוכח השקת המדד החדש של הלמ"ס, שקבע כי מחירי הקרקעות בירידה. מנכ"ל רמ"י ינקי קוינט קישר את הירידה במחיר הקרקע לירידה במחירי הדירות והמליץ לרוכשים לחכות, מה שגרם לחלק מהיזמים, כולל יו"ר ארגון הקבלנים והבונים בת"א והמרכז, אלי רוזנטל, לתהות - האם קוינט הקיש ממחירי הקרקע היורדים בשדה דב וסיפק אמירה חסרת אחריות?

ואולי זה בכלל לא הסיפור. חלק מהיזמים טוען כי המחירים ליחידת קרקע בשדה דב כלל לא ירדו וכי המדד שמצביע על ירידה במחירי הקרקעות שגוי מיסודו. הלמ"ס פרסם שלושה מדדים שונים, שניים מהם היו מדד קרקעות לצמודי קרקע ולבנייה רוויה והשלישי - מדד שמאחד ביניהם. המדד המאוחד מצביע על עלייה של 263% במחירי הקרקע בעשור. מנגד, הוא קובע כי מחירי הקרקעות בישראל צנחו ב-21% בשנתיים האחרונות.

שמאי המקרקעין אוהד דנוס, מסביר בראיון ל-ice מדוע המחירים לא ירדו. "הלמ"ס פועל מחוסר הבנה. הם בנו מדד של מחירי קרקעות ארצי, שלקוח מתוך השיווקים של רמ"י. ערכתי בדיקה וגיליתי ש-66% מהמכרזים שפורסמו היו מכרזים במסגרת דירה בהנחה, כלומר שם כולל למחיר מטרה או מחיר למשתכן", הוא מסביר.

כלומר, הירידה נובעת מדירה בהנחה?
"הנתח של הקרקעות גדל בתוכניות ממשלה מסובסדות ולכן ברור שהמחירים יירדו, אבל הם יורדים באופן מלאכותי ולטובת הזכאים ולא לטובת השוק הכללי. כל מי שקונה באותם פרויקטים בשוק החופשי משלם יותר, כי הם צריכים לסבסד את המחירים המוזלים שבהם הקבלנים מחויבים למכור לזכאים. יש פה גם עיוות בנתונים וגם תופעה של מחירי דירות בעלייה, בעיקר בדירות החדשות".

הקרקעות בשדה דב (אילוסטרציה)

אז העלייה היא פיקטיבית, מלאכותית?
"לא הייתה ירידה אמיתית במחירי קרקעות, הייתה ירידה לטובת זכאים, במכרזי מינהל מסובסדים. מנגד, בשוליים, יש מקומות שבהם הקרקע באמת ירדה - וזו תוצאה של עלייה במימון ועלויות הבנייה".

שנדבר על שדה דב? היזמים טוענים כי העלייה בעלויות הבנייה ובעלויות המימון גוברת על הירידה במחירי הקרקע. 
"מחירי הקרקע ירדו ב-35%, וזה נובע מכמה סיבות: הראשונה, אבל לא העיקרית, היא העובדה שאין הרבה גופים שיכולים להביא מיליארד שקל לעסקה. אני מדבר על עסקת רכישה, לא קומבינציה. ראינו מה קרה לחנן מור ואין הרבה שחקנים שיכולים לעשות עסקאות במחירים האלה. פעם שנייה - נושא עלויות המימון ועלויות הבנייה שהתייקרו. היזמים לקחו את זה בחשבון. השילוב של ההבנה שאני חלק מעשירייה במדינה שיכולה לקנות את הקרקע, יחד עם העליות שהזכרתי - זה מה שהביא לירידה פיקטיבית במחיר הקרקע בלבד. אני אומר שהעלייה המשמעותית בעלויות הבנייה ובעלויות המימון, גברו על הירידה במחיר הקרקע. ההנחה הזאת לא תתגלגל לצרכן. יזם ימכור בסוף במחיר הכי גבוה שהוא יכול למכור. אם יש מספיק סחורה, אז מחירי הקרקע יורדים ומחירי הדירות מתאזנים. זה כרגע לא המצב".

ואולי שדה דב לא משקף את המצב בשוק?
"כולם נתפסים על שדה דב כאילו זה 'אבן בֹּחן' למדינה. אבל לא, זו שכונת יוקרה שבה ימכרו ב-70-90 אלף שקל במגדלים והיזמים כבר הצהירו אצלכם שהם לא מתכוונים להוריד מחירים. הירידה במחירי הקרקעות לא רלוונטית למרבית הרוכשים בשוק. זה לא ששיווקו הרבה יותר וזה גרם למחירי הקרקע לרדת. בסוף, זה מדהים איך ההיסטוריה חוזרת על עצמה, כששוב פקידים ממשלתיים בכירים מנסים להראות שליטה ומצד שני אפקטיביות של העבודה שלהם ומה שיקרה בסוף זה אפקט הפוך - התפרצות ביקושים בעוד כמה חודשים, שאנשים יבינו שכל ההבטחות הן תקוות נכזבות".

קרא לרוכשים לשבת על הגדר. קוינט (דרור סיתהכל)

מה לגבי אפקט המע"מ? היזמים עשו תרגיל יפה, הצהירו שמחיר המע"מ עומד לעלות ובפועל - מדובר בהטבה של אלפי שקלים בודדים, אם בכלל.
"זה רק מראה לך שאנשים היום צריכים טפיחה קלה בכתף כדי לקנות דירות. הם מחפשים את הטריגר. קח את הפעולה הלא רציונלית של ללכת למלא דלק, שמחירו עלה השבוע. הרי בנאדם חוסך כמה שקלים בודדים בסך הכל. הרכב ימשיך לנסוע וישלם את המחיר היקר רוב הזמן. אותו דבר כאן: הדבר היחיד שעליית המע"מ הראתה לנו זה שאנשים בצורה לא רציונלית עשו עסקאות כדי להרוויח כמה אלפי שקלים בודדים. מדובר באנשים שהשתוקקו לדירות ורצו לקנות ברגע שהבינו שהמחיר עשוי להתייקר. אגב, יכול להיות שהמחיר לא היה מתייקר והקבלן היה סופג את המע"מ. כל מה שזה מלמד זה על עוצמת הביקושים, הקשיחות שלהם".

עוד ב-

על רקע פרסום מחירי הדיור: מתיחות בין האוצר ללמ"ס

לכתבה המלאה

ובינתיים, האוצר מתקוטט עם הלמ"ס.
"ההתגייסות הזאת לקמפיין של גורמים ממשלתיים להראות שהמחירים בירידה, כשהם מתבססים על העלאת הריבית שהייתה אפקטיבית - הכל לא יותר מקמפיין שיתפוצץ להם בפנים, כמו שהוא התפוצץ בעבר. הם נהנים מתקופת האטה שהם יצרו, אבל אנחנו יודעים איך זה ייגמר".