עד לפני שנתיים, פרויקטים של התחדשות עירונית בפריפריה היו מחוץ לתחום עבור היזמים. הכדאיות הכלכלית של פרויקט כזה היא נמוכה בגלל המכפיל.

נכון, חברות הנדל"ן מספרות לנו שהן בונות בתים במטרה ליישב את הארץ, אבל ברור שהן לא יכולות לדלג מעל שורת הרווח. ניקח שני פרויקטים, אחד במרכז ואחד בפריפריה, כדי להסביר את המשמעות של בנייה באזורים פריפריאלים. ראשית, ניקח פרוייקט בתל אביב שעולה ליזם 100 מיליון שקל. אם היזם רוצה להרוויח, הוא צריך לייצר הכנסות של 150 מיליון שקל. כשהוא מוכר 32 דירות בפרויקט מסוים, ב-4.7 מיליון שקל לערך, הוא מצליח לייצר הכנסה כזו.

אבל מה קורה בפריפריה, שם החשיבות לפרויקטים כאלה גבוהה, בין היתר בשל שיקולי מיגון? נניח שהיזם בונה בנתיבות. הוא מקבל 1.5 מיליון שקל לדירה, ההכנסות שלו בפרויקט דומה עומדות על 48 מיליון שקל וההוצאות עומדות על 50 מיליון שקל. היזם מבין שאין לו כדאיות כלכלית לפרויקט ויורד ממנו. מה הוא צריך כדי לייצר פרויקט רווחי? מכפיל גבוה - כלומר, להרוס את אותן יחידות ולבנות יותר דירות (מכפיל הוא שיעור הדירות שבנית לעומת שיעור הדירות שהרסת. אם היזם הרס 24 דירות ובנה 72 - המכפיל הוא 3). נניח שבשלב ההריסה היו 9 דירות והוא קיבל היתר לבניית 32 דירות (מכפיל 3.5 לערך). במקרה שבו הוא רוצה לייצר רווח גבוה, הוא ידרוש מהוועדה לאשר בניית 48 דירות (מכפיל 5.33). במקרה כזה, הוא יכניס 72 מיליון שקל ואז הרווח שלו יהיה ראוי והפרויקט ייצא לדרך.

קל יותר לייצר כדאיות כלכלית. התחדשות עירונית בתל אביב (פדרו)

זו, כמובן, רק דוגמא שתמחיש לכם למה המכפיל בפריפריה, בפרויקט התחדשות עירונית כמובן, חייב להיות גבוה כדי לייצר כדאיות כלכלית. כמובן, יש כאן עוד נתונים שצריך לקחת בחשבון, כמו עלויות הבנייה שנמוכות יותר בפריפריה בגלל נגישות טובה יותר לפרויקט ושכר נמוך יותר לפועלים, שרובם אינם מתגוררים במרכז ולא תמיד יש להם פתרונות לינה, מה שמעלה את שכרם בשל הוצאות הנסיעה והזמן. בתל אביב, אגב, היזמים לא מושכים 2,500 היתרים, חלקם בפרויקטים של התחדשות עירונית, בשל שיקולים שונים.
 

מה היתרון של פרויקט התחדשות עירונית עבור היזם? מע"מ אפס. כתוצאה מאישור החוק בכנסת ב-2014, גדלה הכדאיות הכלכלית של היזמים ביישובים המרוחקים מגוש דן. עד אז, היזם היה צריך לשלם מע"מ על שירותי בנייה ולאחר מכן התאפשר לו לקזז את מע"מ תשומות הבנייה, כולל מה שהשקיע בהריסת הדירות הישנות. הרעיון הוא המדינה מוותרת על גביית מע"מ (18% כיום) על הוצאות מסוימות בפרויקט, מה שמוזיל את עלויות הבנייה והופך את הפרויקטים לאטרקטיביים יותר מבחינה כלכלית.

לפי ראש רשות המסים שי אהרונוביץ', היזם אמנם יוצא נשכר מכך אך מצד שני - מדובר באובדן הכנסות עבור המדינה. שימו לב מה אמר בכנס לשכת שמאי המקרקעין. לדבריו, "הממשלה עושה שימוש במיסוי ככלי בנדל"ן גם לעודד ביקוש וגם לדכא ביקוש. נושא של התחדשות עירונית הייתה סוג של הגנת ינוקא כדי לעודד זאת, והיום זה נהפך למיינסטרים. נתנו מע"מ אפס שקיים בהתחדשות עירונית. היום בטוח שהתחדשות עירונית במרכז הארץ היא כדאית ואי אפשר לתת רק הטבות לכן צריך לראות איך מאזנים את זה. אין כרגע כוונה לבטל את המע"מ אפס בהתחדשות עירונית, אבל צריך לחשוב איך אתה מחלק את ההטבות. המדינה מפסידה המון כסף במע"מ אפס. כרגע אין כוונה כזאת, אין תכנית כזאת, אבל בראייה עתידית - מותר לדון גם בזה". עצם האמירה בנושא, כלומר ניהול השיח, הוא קו אדום מבחינת היזמים.

אהרונוביץ' ציין שני נושאים שאינם באים לידי ביטוי בחוק ההסדרים: נושא דירה נוספת והטבות מס בנושא של התחדשות עירונית. "בתקווה שהתקציב יעבור, אנחנו נצטרך להתפנות לכך בסוף פברואר מרץ ונחדש את הליך החקיקה בנושא הבנייה להשכרה וגם לראות איפה אנחנו רוצים לדייק ולעודד. צריך לראות איך בפריפריה אנחנו מעודדים התחדשות עירונית ואיך עושים שימוש בכלים של המיסוי. במטרות שלנו ל-2025 נצטרך לעשות טיפול מיסויי לדברים האלה".

במברגר (נאו מדיה)

עוד ב-

מנכ"ל משרד השיכון מודה: "פרויקט דיור להשכרה נכשל"

לכתבה המלאה

אלעזר במברגר יו"ר הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, טען כי "בעבר מתחמי התחדשות עירונית בפריפריה לא היו קיימים ומשרד האוצר התנגד. זה מחייב מענקים ממשלתיים משמעותיים. הדבר הזה השתנה דרמטית. בשנתיים האחרונים אנחנו במאמץ תכנוני אדיר של עשרות מתחמי פינוי בינוי בערי הפריפריה הכי מובהקות של מדינת ישראל ונהיה בקרוב עם פוטנציאל מאוד גדול של מתחמים כולל החיבור לתוכניות השיקום של חבל תקומה והצפון".