כמה עולה לגור באזור רחוב דובנוב בתל אביב? מסתבר שלא מעט. ישראל קנדה זכתה בחודש מאי השנה בשטח החניון של אחוזת החוף ברחוב דובנוב. מחיר הזכייה היה כמעט 437 מיליון שקל, בתוספת הוצאות פיתוח בגובה 6 מיליון שקל. שטח מגרש החנייה עומד על 2.36 דונם ושם היא מתכננת לבנות מגדל בגובה 45 קומות, 170 דירות, לא כולל שטחי מסחר ותעסוקה ושטחי ציבור. במקביל, ישראל קנדה תשיק את פרויקט she ביהודה הלוי פינת הרצל, ועל פי מידע שהגיע ל-ice ייתכן שהמחיר למ"ר יהיה גבוה ב-40% לפחות.

השאלה הראשונה שעלתה מהמכרז ההוא בדובנוב (4-6) הזה היא האם ישראל קנדה לא יכלה לרכוש את השטח במחיר נמוך יותר. מתוצאות המכרז ההוא עולה כי 8 הצעות הוגשו במכרז, כשהנמוכה עמדה על 50% פחות. ההצעה השנייה במרכז עמדה על 377.7 מיליון שקל, כלומר - הבדל של כ-60 מיליון שקל. לא מדובר בדבר של מה בכך. סכום של 60 מיליון שקל בפרויקט כזה עושה אחד מהשניים - הוא שוחק את הרווח היזמי או מעלה את המחיר. אז למה בכל זאת ברק רוזן ואסי טוכמאיר החליטו ללכת על כל הקופה?

מהמחיר ששילמה החברה על הקרקע אפשר להבין כי מחירי הדירות בפרויקט יהיו חריגים גם ביחס לאזור. למשל, בפרויקט הריסה ובנייה בדובנוב 19 נמכרו דירות בסדר גודל של 80-90 אלף שקל למ"ר. אחת הדירות נמכרה ב-2020 בסכום הזה. מדובר בפרויקט בוטיק, 6 קומות, 14 דירות יוקרה, אבל קשה להאמין שהוא יוכל להתחרות במגדלי ענק. חוץ מזה, איזה ערך יש לדירה שיושבת בצמוד לקאמרי?

בישראל קנדה ערכו תחשיב וגילו כי הרווח (כלומר, בניכוי עלויות הפרויקט והקרקע) צפוי להסתכם ב-300 מיליון שקל. איך זה יקרה? הם יבנו דירות גדולות של עד 200 מטר וימכרו אותן במחירים גבוהים, לעשירון העליון. הדירות הקטנות, של 65 מ"ר, בלבד, יימכרו סביב 6 מיליון שקל ועל פי חישוב ראשוני של החברה, ייתכן ובקומות הגבוהות יגיעו המחיר למ"ר ל-100 אלף שקל. לכן, בישראל קנדה מתעקשים שהמחיר ששילמו היה הוגן, מה גם שהוא היה נמוך בכמעט 5% ממחיר השומה.

הפרויקט בדובנוב (ישראל קנדה)

אם הציבור בישראל ערוך לשלם 10 מיליון שקל על דירה ממוצעת בפרויקטים בשדה דב, הם אומרים, למה שהוא לא ישלם את הסכום הזה על פרויקט במיקום נדיר? לפי המידע שהגיע לאתר, המחיר בפרויקט SHE יהיה גבוה יותר ויעמוד על 140 אלף שקל למ"ר - סכום גבוה בהרבה מכל מה שהכרנו עד עכשיו. בפרויקט סמוך, אגב, נמכרה לאחרונה דירה במחיר של 175 אלף שקל למ"ר - האם אין גבול למחיר? כנראה שלא.

המספרים בדובנוב מזכירים את העסקה של אשדר ואקרו באזור מכבי יפו (על אף שזו עסקה שונה לחלוטין). הם רכשו 9 דונם תמורת 378 מיליון שקל, לא כולל הוצאות פיתוח של 7.5 מיליון. גם המקרה הזה, ההצעה השנייה במכרז עמדה על 60 מיליון שקל פחות, אבל מחיר הקרקע לפי השומה עמד על 528 מיליון שקל - 920 אלף שקל לקרקע ליחידת דיור. סיפור מכבי יפו שונה לחלוטין, כמובן - החברות היו צריכות להתעסק פינוי וזה גורר לא מעט הוצאות. הקרקע של ישראל קנדה לא כוללת פולשים לא חוקיים ונמצאת באזור יוקרתי יותר.

עוד ב-

נדל"ן 2024: זה הקבלן הכי חזק בישראל

לכתבה המלאה

בעוד שהמחירים במרכז יפו נעים סביב 42-43 אלף שקל למ"ר, או 48-56 אלף שקל למ"ר בפרויקטים חדשים, לדירות בדובנוב אין מחיר הגיוני. מי שרוצה לגור בלב הפועם של תל אביב - ישלם.