לא מעט פעמים מדברים על ההבדל שבין השקעה בנדל"ן להשקעה בשוק ההון. דבר אחד לא כולם לוקחים בחשבון: בשני המקרים, בעלי הנכס משלמים מחיר על הרווח. זה יכול להיות מס שבח או מס רווח הון. אף אחד, גם לא הלמ"ס, לוקח בחשבון שבעת מכירת נכס יכול לחול היטל השבחה, שמוריד את רמת הרווח בצורה משמעותית. אף אחד, גם לא הלמ"ס, לא לוקח בחשבון שכאשר אדם מרוויח מספיק כסף בשוק ההון, מוטל עליו מס יסף. בשנים הקרובות, עם החלת החוק החדש, הוא ישלם ריבית דריבית.

אז איך אפשר להשוות בכל זאת בין השקעה בנדל"ן להשקעה בשוק ההון? כשאדם קונה נכס, הוא יכול לרשום תשואה נאה של 10% בשנה. בהשקעה במניה, הוא יכול להרוויח את אות וסכום ביום עסקים אחד. אפילו בשעה. לכן, אנשים נוטים להשוות בין המדדים המובילים - בכמה עלו מחירי הדירות ובכמה עלה אחד המדדים המובילים, ת"א 35 נניח.

אנחנו יכולים לראות לא מעט עסקאות חריגות, כאלו שמניבות רווחים גבוהים מהמקובל. בנדל"ן, למשל, אפשר לזהות עסקאות חריגות דרך הרווחים שרשמו הבעלים שהשקיעו בנכסים. דוגמא טובה אפשר למצוא מהתקופה האחרונה בתל אביב. בנחל עוז 29 נמכרה בחודש שעבר דירת 3 חדרים, בקומה שנייה, במחיר של 2.525 מיליון שקל. הדירה הזאת נרכשה בסוף ינואר 2018 במחיר של 1.26 מיליון שקל - כלומר, הרוכש רשם 100% רווח בקצת פחות משבע שנים. הרווח הזה עולה על הרווח הממוצע בשוק. בישראל, מחירי הדירות מהוכפלו בעשור האחרון. זו עסקה שהיא טובה, היא מעל השוק.

קניתם דירה ב-1.2 לפני עשור? סביר להניח שהיא שווה 2.3-2.5 מיליון שקל (צילום: shutterstock)

אומרים שעסקה טובה בנדל"ן אמורה להניב לך רווח של 10% בשנה. אבל זה לא הרווח האמיתי, כי יש הוצאות עסקה מסביב, גם בקנייה וגם במכירה. אנחנו מדברים כמובן על המחיר עצמו. חיפשנו דירה שנמכרה באזור המרכז לפני 20 שנה ומצאנו דירה כזאת בהרצליה. ברחוב הנדיב 32 נמכרה דירת 4 חדרים, בקומה הראשונה, במחיר של 2.8 מיליון שקל. לפני כמעט 20 שנה, באפריל 2005, היא נקנתה ב-874 אלף שקל. כלומר, הרוכש רשם רווח של 220% בפחות מ-20 שנה. הרווח הזה נאה, לכל הדעות. מי שחושב שההייפ של 2021-2022 הוא מופרך, כדאי שיביט אחורה. עסקאות נדל"ן רבות מניבות תשואה של 10% לשנה בממוצע, לאורך השנים. 15% זו אכן סטיה משמעותית, אבל כשלוקחים את הסך הכל, כנראה שמבינים שהיא בסך הכל חלק מהסטטטיסטיקה. ב-2018 וב-2023 מחירי הנדל"ן ירדו באחוז, וזה בהחלט מתקזז עם הנתונים האלה.

שתי הדירות האלה הן רק תמונת מראה למה שקורה בשוק הנדל"ן. שתי הדירות הן ישנות, זולות יחסית לממוצע בעיר, אך משקפות את הפוטנציאל שיש לנכסים כאלה. צריך לדעת עוד משהו על נכסים ישנים. בדרך כלל, הרווח של הבעלים הוא כפול. הם קנו את הדירה לפני 20 שנה במחיר מאוד נמוך וחלקם גם סיים לשלם את המשכנתא, במחיר והריביות נמוכות יחסית. פעמים רבות, הדירות האלה משמשות כמקפצה לדירה אחרת ולעתים, הרוכשים עוברים לפריפריה ורוכשים בית חדש.

בירושלים, למשל, מצאנו כמה עסקאות כאלה. ברחוב ליכטנשטיין 36, נמכרה דירת 3 חדרים בקומה התשיעית, אחרי 11.9 שנים ברווח של כמעט 100% - נקנתה ב-1.1 מיליון ונמכרה ב-2.17 מיליון שקל.

ברחוב יחזקאל 29 נמכרה דירת 3 חדרים בקומה השנייה במחיר של 3.46 מיליון שקל, אחרי 9.5 שנים שבהם בעל הדירה התגורר בנכס. הרווח עומד על כמעט 100% אחרי 9.5 שנים.

מה זה אומר? שלאורך זמן, תראו לא מעט עסקאות שבהן סכומי הכסף הוכפלו לאורך עשור. זו הסטטיסטיקה. מה זה אומר לגבי הדירה שלכם? כמעט כלום. בממוצע, זה הרווח שאותו הייתם אמורים לרשום בעשור האחרון. זה רק ממוצע ותלוי מאוד היכן הנכס ממוקם, מה סוג הדירה שלכם ועוד. אם אתם תושבי המרכז וגרים באזור ביקוש בדירה רגילה - סביר להניח שרשמתם רווח של 110%-90% בעשור האחרון - לפני קיזוז המסים, אם ישנם, כמובן.

עוד ב-

"עשיתי מעל מיליון שקל רווח": הערים שבהן משקיעי הנדל"ן חוגגים

לכתבה המלאה

לסיום, עוד דבר שאסור לשכוח: לעתים נוטים לחשב את התשואות על הנכסים במצטבר. מחירי הדירות עלו ב-20% ובשנה שאחרי בעוד 20%? זוהי לא עלייה של 40%, אלא של 44%. הירידה תמיד יותר כואבת מהעלייה. אבל כפי שאפשר לראות בשנים האחרונות, ישראל לא מכירה ירידה באחוזים דו ספרתיים בשוק הנדל"ן. יותר מכך, בשנים האחרונות, ירידה של 1% במחירי הדירות היא נתון די נדיר - בטח לעומת ירידות של 40% בשוק ההון האמריקאי אחרי תקופת הסאב פריים ב-2008.