בימים האחרונים הודיעו רשות המסים והמשטרה כי הן חוקרות חשד למכירת קרקעות בצפון הארץ בהיקף של עשרות מיליוני שקלים. פרשות הונאת קרקעות הפכו לתופעה שמטרידה משקיעים ורוכשי נדל"ן בישראל. בעוד השקעות נדל"ן נחשבות לאפיק בטוח ורווחי, חשוב להבין את הסיכונים הכרוכים בעסקאות קרקע, במיוחד כשמדובר בקרקעות שטרם הופשרו לבנייה או נמצאות בהליכים תכנוניים.

כיום, רשות מקרקעי ישראל מחזיקה בבעלותה יותר מ-90% מהקרקעות במדינת ישראל. קרקעות אלו אינן ניתנות למכירה אלא אך ורק לחכירה לפרקי זמן ממושכים, כאשר הבעלות על הקרקע נותרת תמיד בידיה של רשות מקרקעי ישראל. כ-7% מהקרקעות במדינה נמצאות בבעלות פרטית, אותן ניתן לקנות ולהפוך לבעלים החוקיים שלהן. קרקעות למכירה נחשבות לאחד מאפיקי ההשקעה הרווחיים ביותר, כיוון שהן נחשבות לנכס מניב. השיטה הזו נפוצה, כמובן, גם בחו"ל.

לפני שנתחיל, כמה מילים על הפרשה שמטלטלת את הצפון: מתברר כי ביחידת האכיפה הכלכלית צפון בלהב 433 מתנהלת חקירה נגד ארבעה חשודים, בעקבות חשד כי מכרו זכויות בקרקע שלא הייתה בבעלותם. מהחקירה עולה שהם הציעו קרקעות ששייכות לרמ"י, בטענה שהם שייכים להם. הם ניסחו חוזה באמצעות עורכי דין ואלה אפילו חתמו על חלק מהתצהירים. איך זה עבד? פשוט, הם הגישו בשלוש השנים האחרונות דיווחים לרשות המסים על עסקאות, אבל כשהתבקשו לשלם מס, הם טענו כי העסקה בוטלה אך לרוכשים סיפרו לכאורה כי הקרקע בבעלותם. כעת, הם נמצאים בחקירה.

אז ממה בדיוק צריך להיזהר? איך אפשר להימנע מעוקץ? אלחנן ליזרוביץ הוא מנכ"ל ובעלים קבוצת ELG, בית השקעות המתמחה בנדל"ן בארץ ובחו"ל, ועוסק בין היתר באיתור והשבחת קרקעות. ליזרוביץ כבר ראה הכל. הוא מסביר כי צריך לחלק את שאלת ההונאה למספר סוגי קרקעות - יש הבדל בין קרקע חקלאית לבין קרקע למגורים.

"הראשונה היא קרקע חקלאית, שמיועדת לגידולים חקלאיים, ולכן מחירה נמוך יותר מאשר קרקע לבנייה", הוא מסביר. "יחד עם זאת, רכישת קרקע חקלאית יכולה להתברר כהשקעה רווחית במיוחד, באם הקרקע תעבור הליך הפשרה ותשנה את יעודה לבנייה; השנייה היא קרקע המיועדת לבנייה ומאושרת על ידי מוסדות התכנון לצורך הקמת מבנים, ולכן מחירה גבוה משמעותית מקרקע חקלאית. שווי הקרקע מושפע בעיקר מהייעוד שלה (מגורים, מסחר, תעסוקה וכו'), מהיקף הזכויות שניתן לבנות עליה, מהמיקום שלה, קרבתה לעורקי תחבורה, מוסדות חינוך ועוד".

מכרו לכם קרקע והבטיחו שהיא לבנייה? אולי, אבל אולי הם גם לא הבעלים (shutterstock)

מהי הונאת קרקעות? איך בכלל יכולים לעבוד עלינו?
"בהגדרה היבשה, הונאת קרקעות היא פעולה שבה אדם או גורם מנצל חוסר ידע, פערי מידע או היעדר פיקוח כדי להונות אחרים במסגרת עסקאות נדל"ן, לרוב מבצע כסף ותאוות ממון. אין ספק שזו אחת מההונאות הנפוצות בתחום הנדל"ן, שעלולה לגרום לאנשים להפסיד סכומי כסף גדולים וכמובן להסתבך משפטית".

ובפועל - איך זה קורה?
"לרוב, כשאדם נחשף לעסקה לרכישת קרקע שנראית מבטיחה, אך מתברר שהיא מבוססת על מצגי שווא. למשל: זיוף מסמכים. מסמכים המציגים אישורי בעלות או רישומי טאבו מזויפים, המעניקים רושם שהקרקע שייכת למוכר או שהם מוסמכים למכור אותה. הונאה מסוג זה מתרחשת לעיתים גם בדירות או שאר נכסי נדל"ן אך מכיוון שבמקרה שכזה, קל יותר לברר מי הבעלים האמיתיים של הנכס, באמצעות שיחות עם שכנים למשל. לעבריינים קל לבצע הונאה שכזו בקרקעות".

מוכרים פעמיים?
"במקרים מסוימים, הקרקע המוצעת למכירה כבר שייכת למישהו אחר. לא אחת נתקלנו במקרים בהם נוכלים מכרו את אותה הקרקע למספר רוכשים".

"הקרקע המוצעת למכירה כבר שייכת למישהו אחר". ליזרוביץ (צילום: ניר סלקמן)

איך מנסים לפתות את הרוכש?
"ישנם מקרים שבהם קרקעות מוצעות במחיר אטרקטיבי במיוחד, אך בדיקה מעמיקה מגלה שהקרקע נתונה לסכסוך משפטי, או שקיימות בעיות רישומיות, אין מערכת הסכמים רלוונטית (במקרה של מושע), הפקעה שהוסתרה מעיני הרוכש וכו'. בעיות שכאלה יכולות להעמיד אותנו במצב בו נשארנו בלי הכסף שהשקענו ועם קרקע שלא ניתן לממש על פי החזון שלנו, במקרה הטוב, או בלי הקרקע כלל - במקרה הרע".

איך אפשר להימנע מהונאה?
"כמה דברים חשובים: בפן המשפטי - להיעזר בעו"ד עם ניסיון שיבדוק ויוודא את הבעלות, את הזכויות, את רישום הבעלות ע"ש הרוכש וינהל את אופן העברת הכספים באמצעות חשבון נאמנות אשר יבטיח את הרישום ע"ש הקונה עוד לפני העברת הכספים למוכר. שנית, לבדוק את רישום הבעלות על הקרקע: לוודא כי מוכר הקרקע הוא הבעלים האמיתי, לבדוק האם הרישום נקי מחובות, עיקולים ותביעות משפטיות העלולות לעכב את העסקה או לסבך אותה. פעם שלישית, לבדוק את הרישום בלשכת המקרקעין: לוודא כי הקרקע רשומה כהלכה בלשכת רישום המקרקעין (טאבו). רישום לא תקין עלול להוביל לעיכובים בתהליך התכנון ובמקרים קיצוניים אף לבטל לחלוטין את ההתכנות לבנות עליה. בנוסף, יש לבדוק התאמה לתוכניות או לחזון שלנו לגבי הקרקע, כך למשל, את המיקום שלה, הפיתוח הסביבתי, רצף אורבני, הקרבה לעורקי תחבורה ראשיים, שכונות מגורים, מרכזים מסחריים ומוסדות חינוך שעשויים להשפיע על שווי ההקרקע. כמו כן, יש לברר את הייעוד התכנוני של הקרקע על פי תוכניות המתאר הארציות, המחוזיות והמקומיות. חשוב לדעת אילו מבנים או פרויקטים מתוכננים באזור ומהי הסבירות לקבלת אישורי בנייה".

עוד ב-

סוף גנב: "מכרו" קרקעות מדינה בשווי עשרות מיליונים ונעצרו

לכתבה המלאה

מה לגבי נושא המיסוי?
"יש לשקלל את המיסים אותם נדרש לשלם במהלך הדרך, מס רכישה בשלב רכישה, מס שבח בשלב המכירה, היטל השבחה ותשלומי פיתוח לרשות המקומית. השלב הסופי בתהליך רכישת הקרקע הוא חתימה על החוזה. חשוב לוודא כי כל הפרטים נבדקו כראוי וכי העסקה תואמת את הציפיות. קבלת החלטה מחושבת, לאחר סקירת כל ההיבטים המשפטיים, התכנוניים והכלכליים, תבטיח שההשקעה תהיה משתלמת ותניב רווחים משמעותיים בטווח הארוך".