משרדי ייצג בבית המשפט שני רוכשים תמימים שרכשו כל אחד בנפרד, נכס מסחרי בחיפה מחברה, העוסקת ביעוץ מס והנהלת חשבונות, וממורשה החתימה של החברה. את הלקוחות שלי ייצג בעסקאות הנ"ל, עו"ד שייצג גם את המוכרים בעסקאות אלה וגם בעסקאות המקוריות במסגרתם נרכשו הנכסים ע"י המוכרים מבעלי הנכסים עצמם.

מה שנקרא בעגה הנדל"נית עסקאות back to back, קרי: מתבצעות שתי עסקאות נפרדות אך קשורות זו בזו. לדוגמא, חברה רוכשת נכס מאדם אחד ומוכרת אותו  מיד לאחר מכן לאדם אחר, בתנאים דומים או במחיר גבוה יותר. 

במקרה זה התברר, כי נכס שנרכש בעסקת "Back to Back" בפער של ימים ספורים, נקנה ב-400 אלף שקל ונמכר ללקוחה שלי לפי שווי של מיליון וארבע מאות אלף שקל, ונכס שנרכש ב-90 אלף שקל נמכר ללקוח שלי לפי שווי של 360 אלף שקל. 

השופטת תמי לוי יטח מבית המשפט בחיפה, קבעה כי מותר להרוויח מעסקת נדל"ן ביחס בין מחיר הקניה למחיר המכירה, אך אסור ליצור מצג לפיו הנכסים שמוצעים למכירה נרכשו על ידי המוכר בתמורה העולה במאות אחוזים מזו ששולמה על ידו בפועל בעסקת המקור. השופטת הוסיפה כי: "אין מדובר בטעות בכדאיות העסקה בלבד, כי אם בהטעיה באשר לכל תמהיל העסקאות ומהותן מראשיתן ועד סופן".

גם עורך הדין המייצג את שני הצדדים בעסקאות נדל"ן חייב לבצע את כל הבדיקות המתבקשות ולייצג את שני הצדדים בעסקה במסירות, בנאמנות ובהגינות. במידה והוא מתרשם, כי הייצוג המשותף של שני הצדדים עלול לפגוע מהותית באינטרסים שלהם, עליו להימנע מלכתחילה מהייצוג המשותף.

בפרשה בה ייצגתי היו פערי ידע וניסיון גדולים ומהותיים בין הצדדים, לרעת לקוחותיי-הרוכשים. ביהמ"ש קבע כי בנסיבות של עסקאות אלה, עורך הדין שייצג את שני הצדדים בעסקאות, הפר את חובת הנאמנות שלו כלפי הרוכשים, לא נהג כעורך דין סביר והתרשל בתפקידו. 

בפסק הדין נכתב שעורך הדין היה חשוף למצגי השווא הקשורים לתמורה בגין רכישת הנכסים, וכי: "כל הדיוט, אף מי שאינו עורך דין, יכול להבחין בנקל בחוסר הסבירות הקיצוני בעסקאות". לכן, כך נקבע, היה מצופה ממנו להימנע מקבלת ייצוג משותף.

קרי, הוא היה צריך לסרב לייצג את הרוכשים-הלקוחות שלי, ולייצג רק את המוכרים-משרד יעוץ המס והנהלת החשבונות. אם בחר לייצג גם את הרוכשים-לקוחותיי, היה עליו לנהוג כלפיהם בנאמנות ובהגינות תוך שמירת האינטרסים שלהם.

ביהמ"ש קבע כי עורך הדין "הכשיר את השרץ" לבניית האמון של לקוחותיי במצגי השווא של המוכרים. זאת, בזמן שהוא מקבל מהרוכשים שכר טרחה מנופח בהתאם למצגי השווא. לכן, נקבע כי הוא שותף להטעיה.

עו"ד יוסי מאיר, צילום: ללא קרדיט

עוד ב-

תכנית המענקים בענף הבנייה: מענה פזיז או העברת הבעיה הלאה?

לכתבה המלאה

פסק הדין שולח אות אזהרה לעורכי דין, המודעים לפערי מחירים מהותיים בעסקאות מסוג זה. הם לא יוכלו להתגונן בטענה, כי עורך הדין אינו שמאי ואינו מומחה לשווי נכסים. בית המשפט פסק כי על המוכר ועל עוה"ד לשלם ללקוחותיי פיצוי של יותר ממיליון שקלים, ואף פסק להם הוצאות משפט חריגות של כ-100 אלף שקל. עורכי דין ומבצעי עסקאות נדל"ן, זה בסדר להרוויח ולהתפרנס בכבוד, בתנאי שאתם לא מרמים את הקונים ומייצגים בנאמנות את האינטרסים שלהם.
*המחבר הוא עו"ד יוסי מאיר, מתמחה בדיני עבודה , חוזים וליטיגציה אזרחית