מלחמת חרבות ברזל יצרה מציאות חדשה בשוק הדיור: לצד משבר הולך ומחריף, צצות גם הזדמנויות שכרישי הנדל"ן יודעים לזהות. בזמן שהמחירים מוסיפים להאמיר, באלו ערים ניתן עוד למצוא דירות במחירים שפויים? ובמבט קדימה, מהם המוקדים שצפויים ליהנות מביקושים גבוהים עם סיום המערכה? נבחרת הנדל"ן של אתר ice, עם ההסברים, ההערכות והתחזיות.

"הציפיות לירידת ריבית, היו אמורות ליצור הזדמנויות בשוק הדירות לצרכנים. המלחמה המתארכת – שגוררת בצידה הגדלת גירעון, העלייה הכרחית בהוצאות הממשלה והוצאות הביטחון – מהווה משקל נגד לציפיות החיוביות בשוק הדיור. ביקושים גדלים לצד היצע סטטי או אפילו יורד, יביאו עם סיום עצימות הלחימה לעליות בשיעורים הגבוהים יותר משיעור העליות עד כה.

אזורי הביקוש העיקריים של תל אביב והמרכז, צפויים אז לרשום עוד זינוק במחירים – אולם כשאני מסתכל על שוק הנדל"ן למגורים בעוד כשנה מהיום, אני סבור כי צפויה עלייה חדה דווקא באזורים שבהם הביקוש היום לא קיים כלל. אזור הדרום כולל עוטף עזה, כמו גם אזור הצפון ואפילו היישובים שכרגע מפונים, יוכלו ליהנות מפריחה – וזאת משום שיתאפשר לרכוש בהם נכסים במחיר סביר כשפוטנציאל הגידול יהיה משמעותי. במקביל, גם ערים הקרובות ללב הביקוש במרכז הארץ, כמו מודיעין, רמלה ורחובות צפויות להערכתי לרשום עלייה נאה.

באופן כללי יותר, נדרש גם לומר כי הממשלה צריכה לטפל בצד היצע הדירות למגורים ובחסמים להגדלת ההיצע (עובדים, מחירי תשומות, מימון). אם היא לא תפעל, אזי מחירי הדירות ימשיכו לעלות במרבית אזורי המדינה".

"לנוכח מצב העניינים בשוק המגורים בישראל, אנו עדים להזדמנויות נדל"ניות משמעותיות, שנובעות ממספר גורמים מרכזיים. ראשית, ישנו מחסור משמעותי בדירות בישראל, כאשר הפער בין הביקוש להיצע רק הולך ומתרחב. בנוסף, ההאטה בקצב הרישוי והבנייה מחמירה עוד יותר את המצב. התייקרות חומרי הגלם בעקבות שינויים גלובליים מוסיפה גם היא לאתגרים הקיימים. עם זאת, חשוב גם לזכור שיזמים רבים מציעים כיום תנאי תשלום אטרקטיביים, המאפשרים רכישת דירה עם הון עצמי נמוך, בין 10% ל-20%, כשהיתרה נפרסת לתשלום בעת האכלוס ללא הצמדה.

בהתאם לנתונים הללו, שוק המגורים צפוי להיתקל במחסור מתמשך בדירות בשנים הקרובות, עניין שעתיד להביא לעליית מחירים. רכישת דירה כיום, בתנאים המוצעים, יכולה להתברר כהחלטה נבונה עבור מי שמאמין כי השוק ימשיך לעלות. בכל מקרה, ההזדמנויות בשוק הנדל"ן כאמור הן מרובות ומגוונות – כשאני מסמן כמה מוקדים פוטנציאליים:
 

• תל אביב, עיר ששומרת על ערך הנדל"ן גם בזמנים מאתגרים.

 

• ערי המעגל השני בדרום גוש דן, מיפו ועד רחובות, ובדגש על שכונות חדשות ומתחדשות. כדאי לשים לב למשל לדרום יפו ולבת ים, עם דירות קרובות לים במחירים שפויים ופוטנציאל השבחה גבוה. במערב רחובות, בסמיכות לשכונת קריית משה הוותיקה, מוקמת שכונה חדשה עם כ-1,000 דירות חדשות בבנייה ומחירים אטרקטיביים.

 

• אזור ירושלים רבתי, ובתשומת לב לשכונות מתחדשות – כגון שכונת עיר גנים בבירה, אשר עוברת תהליך התחדשות ושיכונים ישנים מוחלפים במגדלי יוקרה.

 

• צפון ודרום המדינה, כשגם כאן הדגש הוא על שכונות חדשות ומתחדשות".

"עוד לפני שבכלל מדברים על מלחמת חרבות ברזל, חשוב להביא בחשבון שאם זוג צעיר מעוניין בדירה במחיר 'שפוי באופן יחסי' ובאזור המרכז, ישנן ערים בהן נבנו דירות רבות במסגרת תוכנית מחיר למשתכן ויצאו לאחרונה לשוק החופשי. צריך להבין: מדובר בדירות שנקנו במסגרת התוכנית על ידי משפחות ללא כוונה אמיתית להתגורר בהן והושכרו בזמן שהרוכשים מתגוררים במקום אחר, כשאותם רוכשים היו מחויבים לרוב להמתין פרק זמן של 5 שנים לפחות עד לשלב בו הם יוכלו למכור את הדירות. בשל תהליך זה, נוצר מצב שבו דירות רבות יוצאות לשוק החופשי במועד שנקבע מראש ונוצר היצע גדול במקום ספציפי.

דוגמה בולטת היא ראש העין – עיר מתפתחת באזור המרכז, הנמצאת בגישה טובה לכביש 5. בעיר נבנו פרויקטים רבים של מחיר למשתכן עוד בתחילת התוכנית, ודירות רבות 'משוחררות' בהדרגה מההתחייבות שהוטלו על הרוכשים ויוצאות למכירה בשוק החופשי. בשל העובדה כי דירות רבות משווקות למכירה כדירות יד שנייה באזור ספציפי, ניתן לאתר עסקאות בהן דירות נרכשו במחיר נמוך ממחיר השוק.

יש לציין כי האזור בו ממוקמות הדירות הינו אזור מפותח שמושך אליו זוגות צעירים, ולמעשה נהנה משירותים ציבוריים ועוד עשוי להתפתח בעתיד. כך, ברגע שאותם 'המשקיעים' ימכרו את דירותיהם, הלחץ על צד ההיצע ירד באזור זה ומלאי הדירות יצטמצם – ולתרחיש כזה תהיה כמובן השפעה על מחירי הדיור בעיר".

"על רקע המלחמה המתמשכת, עולה השאלה איך היא משפיעה על שוק הנדל"ן, ולצד משברים איזה הזדמנויות היא מייצרת? לא כולם יודעים, אבל ברמת המאקרו הלאומית, שוק הנדל"ן מציג עלייה לא מבוטלת בנתוני העסקאות במהלך 2024 – הן בדירות יד ראשונה והן בדירות יד שנייה. העניין הזה רק מוכיח כי מדובר בשוק הכרחי, שהפעילות בו מתרחשת בכל תקופה וזמן (כולל תחת אירועי קיצון כמו מלחמה), כדי לתת מענה לצרכים הבסיסיים של כולנו.

הניסיון שלנו ברי/מקס מראה שבאופן היסטורי, לאחר כל מצב אתגרי או משברי, חלה עלייה בשוק הנדל"ן. משקיעים יודעים לזהות את התהליכים הללו, ופועלים לנצל מלאי שיוצא למכירה במחיר אטרקטיבי, לסגור עסקה ולהמתין בסבלנות שהשוק יעשה את שלו והמחיר יעלה.

אז איפה המוקדים החמים, כלומר אלו אזורים משלבים נכון להיום מחירים אטרקטיביים להשקעה עם פוטנציאל השבחה עתידי? זה אולי יפתיע, אבל אנחנו מזהים הרבה מאוד פעילות דווקא באזור הצפון. למעשה, בין חמשת המשרדים של רי/מקס שרשמו הכי הרבה עסקאות ביולי 2024 נמצאים משרד בקריות ומשרד בנהריה.

האזורים הללו, לצד קריית ים, קריית אתא, קו החוף הצפוני והגליל, מציעים עדיין נכסים במחירים של שש ספרות – חלקם אגב, גם בקרבה לים ועם סיכוי עתידי להתחדשות עירונית. אזור הצפון מתאפיין גם בנכסי יד ראשונה, לעיתים בתנאי מימון מאוד אטרקטיביים (10-90, 15-85 וכדומה), וגם במגוון נכסי יד שנייה. ניתן כמובן להבין שחוסר הוודאות בצפון עלול להרתיע אנשים מלקבל החלטות נדל"ניות בשלב זה, אבל זו בדיוק ההזדמנות שהמשקיעים מחפשים".

עוד ב-

שוק השכירות בנקודת רתיחה: איך בולמים את ההתייקרויות? מומחי הנדל"ן מנתחים

לכתבה המלאה

צילומים: צביקה גולדשטיין, דנה תמרי, באדיבות פלד שמאות מקרקעין, רי/מקס ישראל.