נדל"ן ותשתיות

שוק השכירות בנקודת רתיחה: איך בולמים את ההתייקרויות? מומחי הנדל"ן מנתחים

על רקע המחירים המאמירים, יגבש משרד הבינוי והשיכון תוכנית אסטרטגית לשוק השכירות, שתוצג בתוך 120 יום. ד"ר אלכס קומן, אלון רחמיאן, שרון בן צבי ואלן עמיאל על הדרכים לצינון השוק הרותח

מערכת ice | 15/8/2024 11:27 4

שרון בן צבי (מימין), אלון רחמיאן, ד"ר אלכס קומן, אלן עמיאל (צילום גלי כרמון, יחצ, עידו קליר)

שוק השכירות בישראל ממשיך להתחמם: נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה שפורסמו לאחרונה ומתייחסים לחודש יוני, מצביעים על כך ששכר הדירה עבור שוכרים אשר חידשו חוזה, עלה בשיעור של 2.2%. עבור שוכרים חדשים )דירות במדגם בהן הייתה תחלופת שוכר) העלייה חדה עוד יותר – ומדובר על 4.2%.

על רקע המחירים המטפסים, הודיע השבוע משרד הבינוי והשיכון כי הממשלה אישרה את הצעת מחליטים של השר יצחק גולדקנופף להכנת תוכנית אסטרטגית ייעודית לשוק השכירות. תוכנית זו, שעל גיבושה אחראיים גורמי המקצוע במשרד הבינוי והשיכון, תעסוק בין היתר בכלים לעידוד השכרת דירות לטווח ארוך ובקביעת יעדים לשיווק מגרשים לבניית פרויקטים להשכרה – כשהצפי להצגתה עומד על 120 יום. איך נדרש לטפל בשוק השכירות? נבחרת הנדל"ן של אתר ice מפזרת את הערפל.

ד"ר אלכס קומן
פרשן כלכלי בכיר ומרצה במכללה האקדמית תל אביב-יפו

"השכרה היא פתרון חלקי למשבר הדיור. התחום כשל קיצונית עקב הזנחה של המדינה, אי כדאיות כלכלית בסביבה של ריביות גבוהות, והפינוי בצפון ובדרום שהעלה את הביקוש וצמצם את ההיצע. כמו שאני רואה את הדברים, שני מהלכים עשויים לשפר את המצב: בנייה להשכרה (כפי שאגב, היה עם קום המדינה) וסיוע ליזמים.

כבעלת הקרקעות, המדינה חייבת לבנות להשכרה באזורים מחוץ למרכז שבהם תשתיות תחבורה חזקות. על מנת להימנע מהוצאות בטווח המיידי, יש לפעול בגישת Build Operate Transfer, במסגרתה נבנו פרויקטים כגון קריית ההדרכה של צה"ל בדרום. היזמים מקימים, מרוויחים מהשכירות ומשיבים את הנכסים למדינה בתום תקופה של כ-20 שנה. באופן הזה נחסכות ליזמים עלויות הקרקע.

מהלך שני שיכול להוביל לשינוי, הוא לספק קרקעות ואשראי בתנאים מועדפים ליזמי פרויקטים להשכרה. בכל מקרה, יישום המהלכים הללו דורש יוזמות – שאם להיות ריאלי, קשה לי לראות מי ממשרדי הממשלה ייקח על עצמו להרים את הכפפה".

אלון רחמיאן
סגן נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ

"סביבת הריבית הכל כך גבוהה היום (4.5%) הופכת את מכרזי הבנייה להשכרה במתכונת הקיימת ללא כדאיים כלכלית עבור קהל היזמים. המפתח להצלחת המכרזים הללו בסביבת הריבית הנוכחית, הוא לבצע שינוי בתמהיל הדירות בפרויקטים השונים.

במילים אחרות, ככל שהמדינה תייצר תמהיל עם נפח מספק של דירות למכירה שיממנו את הפרויקטים להשכרה, כך יגדל מספר הפרויקטים שיצליחו. אני סבור שיש בכך גם מבט נכון על הבנייה להשכרה באופן כללי, כאשר יש בפרויקט מאסה קריטית של דיירים קבועים שמהווים בסיס כלכלי חזק לשנים קדימה".

שרון בן צבי
בעלת חברה לייעוץ, שיווק ומכירת נכסי נדל"ן, דירקטורית ומרצה

"הגדלת שוק השכירות למגורים היא צו השעה. מדובר במשימה מאתגרת, אך לא בלתי אפשרית – והצלחתה תלויה בעיקר במודלים כלכליים, מובטחים ומשתלמים, שישלבו פנימה גם את השחקנים מהשוק החופשי ואת הבנקים. הדרך למימוש, מחייבת התייחסות למספר פרמטרים: כלכליים, רגולטוריים, וחברתיים – ואם טבלאות האקסל יסמנו לשחקנים רווחיות, הם בהחלט יכנסו למגרש.

ברמה הפרקטית, הנה כמה פתרונות, שיסייעו לשינוי מצב העניינים בשוק השכירות:

תמריצי סבסוד ממשלתיים: קרקעות, הקלות מס והלוואות.
פיתוח מודל "דיור בר-השגה להשכרה".
עידוד משקיעים פרטיים.
שיפור רגולציה ותשתיות.
פיתוח תוכניות סוציאליות לעידוד השכרה.
חינוך והעלאת מודעות.
הסבת השימושים בנייני המשרדים הקיימים והעתידיים למגורים. כן, המענה האפקטיבי הזה נמצא לנו ממש מתחת לפנס. למהלך כזה יתרונות רבים ומגוונים – ובהם בין היתר: הפחתת עומסי התנועה, מניעת הגירת צעירים מערי הביקוש, שיקום וטיפוח בניינים ישנים – וכמובן: הפחתת מחירי השכירות.

יש להביא בחשבון כי הסבת בנייני המשרדים למגורים היא מגמה שמתחזקת בשנים האחרונות, בעיקר בערים הגדולות, על רקע השינויים בשוק העבודה והמעבר הגובר לעבודה מהבית. כאשר אנשים גרים בסמיכות למקומות עבודתם או עוברים לעבוד מהבית, נוצר פחות עומס על תשתיות התחבורה הציבורית והכבישים – מה שמפחית את העלויות התפעוליות של המגורים בעיר. באמצעות הסבה שכזו, ניתן לא רק להקל על מצוקת הדיור הקיימת, אלא גם לייצר סביבה עירונית שוקקת יותר, ולתרום לכלכלה המקומית באמצעות הרחבת שוק שכירויות והפחתת מחירי הדיור".

אלן עמיאל
מנכ"ל חברת המידע העסקי Coface Bdi

"שוק השכירות מגיע לנקודת רתיחה, כשנראה שקיים קושי ממשי בבלימת מגמת ההתייקרות בשכר הדירה לאורך השנים האחרונות. חשוב להבין: אין פתרון קסם מיידי לשוק השכירות, אך עם זאת, ניתן לבחון ביצוע של צעדים שיביאו במרוצת הזמן לבלימת העלייה בשכר הדירה תוך הגדלת היצע הדירות החדשות להשכרה.

הצעדים הללו כוללים: מתן תמריצים כלכליים ליזמים וקבלנים, על מנת שיבנו דירות להשכרה תוך התחשבות בסביבת הריבית הגבוהה; שיווק קרקעות במחיר מופחת ומתן הלוואות בריבית אטרקטיבית במיוחד לפרויקטים המיועדים להשכרה; יצירת מבנה תשלומים נוח, לצד הפחתת מס הרכישה אשר צפוי להביא לשיפור בקצב הבנייה. בנוסף, ניתן לבחון גם מתן הקלות מס למשקיעים בכדי לתמרץ את חזרתם לשוק.

במציאות הנוכחית מתקבל הרושם ששוק השכירות פרוץ, כאשר בעלי הדירות מייקרים את שכר הדירה כאוות נפשם. לכן נדרש לבחון שימוש במנגנון אשר יפקח על הנעשה בשוק וימתן את עליית מחירי השכירות בהתאם למדד מוסכם. על הממשלה לבחון פתרונות רגולטורים מגוונים, כשניתן ללמוד ממודלים קיימים באירופה וארה"ב. בכל מקרה, כולנו מבינים כי הפתרונות השונים מחייבים את המדינה להכניס את היד עמוק לכיס – וזאת בתקופה מאתגרת במיוחד ובסביבה של אי ודאות רבה, על רקע המלחמה המתמשכת והמתיחות האזורית".

עוד ב-

תמ"א 38 מסתיימת: טוב או רע להתחדשות העירונית? מומחי הנדל"ן מנתחים

לכתבה המלאה

צילומים: גלי כרמון באדיבות שרון בן צבי, יח"צ, עידו קליר.

הכתבות החמות

ידיעות השבוע בנדל"ן

תגובתך התקבלה ותפורסם בכפוף למדיניות המערכת.
תודה.
לתגובה חדשה

תגובתך לא נשלחה בשל בעיית תקשורת, אנא נסה שנית.
חזור לתגובה

4.

לכתבה

א 08/2024/18

הגב לתגובה זו

0 0

פשוט מאוד לפתור את הנושא ..א לא להבריח משקיעים ולרדוף אותם שנים ולקרוא להם לעוף מהארץ..ב להביא ולעודד משקיעים שיקנו לבטל את מיסי הרכישה ומס.לתת הטבות במשכנתאות.. ועוד..ומה המדינה עשתה..חלבה את הפרה עד שזהו..נגמר לה החלב..הכוח הגדול בהרבה נמלים שיקנו יחד ולא לתת מיליארדים למונופולים שיבנו והמדינה תפסיד יותר מיסים ממה שגבתה מהפגיעה במשקיעים שהצעידו את המשק עובדים בניה וכל ענפי הבניה..ועוד ועוד לא לכולם יש כסף לקנות גרושים סטודנטים צעירים כל השכבות ירצו להשכיר.המדינה דחפה ועשתה במרוצת השנים תדמית שכל אחד צריך דירה הגרלה ססמאות מתנות ש"ך מיליון פלוס.איזה עידוד ודוגמאות במיוחד לארצות הברית שהיא לא עושה את זה.מי שעובד עובד.וכאן מי שלא עובד מרויח הזוי
סגור
3.

עגבניה אי אפשר לקנות. השכירות זו בעיה ישנה. (ל"ת)

אפרת 08/2024/16

הגב לתגובה זו

0 0

סגור
2.

אין פשוט מזה

בן יעקוב 08/2024/16

הגב לתגובה זו

0 0

לעודד את כלל הציבור להשקיע בדירות להשכרה במקום שיברחו לחולו ויקנו דירות לטובת מדינה אחרת.
סגור
1.

כותרת מטעה עליה של2.5 אחוז לשנה זה סביר ומטה (ל"ת)

אאבב 08/2024/15

הגב לתגובה זו

0 0

סגור