נדל"ן ותשתיות

איזה עתיד נדל"ני מצפה ליישובים המפונים בסיום המלחמה? המומחים מנתחים

מה נדרש כדי לשקם ולאושש את היישובים המפונים, והאם אנו צפויים לביקושים בסיומה של המלחמה? נחמה בוגין, יורם אביסרור, יגאל רונאי ויגאל גוברין עם ההסברים והפרשנויות

מערכת ice | 1/8/2024 12:29 1

יגאל רונאי (מימין), יצחק גוברין, נחמה בוגין, יורם אביסרור (צילום עידן גרוס,יח"צ פרלמנט הנדל"ן, ניר שהרבני, דיאגו מיטלברג)

דו"ח שהכין מרכז המחקר והמידע של הכנסת ופורסם לפני שבועות ספורים, מצביע על כך שעשרות אלפים תושבים שנאלצנו להתפנות מיישובים סמוכי גבול בעקבות פריצתה של מלחמת חרבות ברזל טרם שבו לביתם. בהקשר הזה חשוב גם להוסיף, חלק מאותם המפונים כבר קיבלו החלטה כי לא יחזרו גם בתום המערכה. אם כך, איזה אופק צפוי ליישובים המפונים? נבחרת הנדל"ן של ice עם ההערכות והתחזיות.

נחמה בוגין
יו"ר לשכת שמאי המקרקעין

"ניסיון העבר בישראל מלמד שאחרי מלחמות ראינו פריחה וביקושים גבוהים. מלחמת חרבות ברזל היא ללא ספק אירוע דרמטי ומטלטל, אבל אצלנו בארץ ההתאוששות ממשברים מהירה מאוד. בדרום כבר מזהים התאוששות עם נתונים מרשימים בכמות הדירות הנמכרות, לצד עלייה מתמשכת במחירי הדיור. אני חושבת שגם בצפון, ברגע שהאיום הביטחוני יוסר והתושבים ירגישו שיש אופק עתידי למהלך חיים תקין, אנו נראה את האזור פורח.

יחד עם זאת, המדינה תהיה חייבת לחזק את הרשויות המקומיות והמועצות האזוריות בשני מישורים מרכזיים. ראשית, קידום תוכניות בזק לפינוי-בינוי בערים לטובת יכולות המיגון והחשש מרעידות אדמה. איפה שלא ניתן ליצור כדאיות כלכלית, נדרש יהיה להוביל להשלמה תקציבית ליזמי התוכניות. שנית, לקדם תשתיות תומכות נדל"ן שיובילו לשיפור הנגישות התחבורתית באזור, קידום ועידוד תעסוקה, הקמה של אזורי תעשייה ומתחמי הייטק, פתיחת מוסדות חינוך מודרניים, שירותי רפואה, מקומות בילוי לתרבות, פנאי ספורט ועוד".

יגאל רונאי

ראש מסלול לימודי נדל"ן, מנהל אקדמי של מרכז הנדל"ן ומרצה לכלכלה במסלול האקדמי המכללה למינהל. כיהן כסמנכ"ל בנק דיסקונט ויו"ר קרן ריט 1

"קשה כמובן לחזות את העתיד, במיוחד על רקע תנאי אי הוודאות הנוכחיים וירי רציף ויומיומי לעבר יישובי הצפון – אבל בהערכה (אופטימית) שהמלחמה תגיע לשלבי סיום במהרה (ובהכרעה ישראלית) והמפונים יוכלו לשוב בשעה טובה אל ביתם, ניתן לחלק את התחזית לשני שלבים עיקריים:

השלב הראשון והיותר מאתגר, נוגע לחזרה חלקית של המפונים ליישובים סמוכי גבול. כולנו מבינים כי חלק מאותם התושבים שהתפנו במהלך החודשים האחרונים, לא ירצו לשוב עוד אל ביתם ויחליטו שלא להתגורר עוד באזור – ולכן אולי אפילו צפויה תקופה של היצע דירות ובתים.

השלב השני והמאוחר יותר, תלוי כמובן בהנחה שישרור שקט ביטחוני לזמן ארוך, ובכך שהממשלה תקצה משאבים ראויים לשיקום היישובים המפונים. אם התנאים הללו אכן יתמלאו, הרי שאנו צפויים להתאוששות הדרגתית. אני לא סבור אמנם שנחזור לתקופת טרום המלחמה, אשר התאפיינה בפריחה נדל"נית באותם אזורים – שכן החשש הבטחוני וחווית המלחמה עדיין טריים – אבל לאורך זמן צפויה חזרה לשגרת חיים נורמלית וליציבות, עניין שישתקף גם בהיבט הנדל"ני".

יגאל גוברין
יו"ר איגוד המהנדסים לבנייה ולתשתיות

"במצב העניינים הנוכחי, כשאין עדין גורם מקצועי שיודע לנתח את עומק הפגיעה, לא ניתן להעריך במה כרוך שיקום התשתיות בישובים המפונים. כולם יודעים כי מבני מגורים רבים נפגעו במלחמה, אך האם ניתן לשפץ אותם או שנדרש להרוס ולבנותם מחדש? לכל אחת מהאופציות יש משמעותיות כבדות משקל מבחינת זמן ועלויות.

מעבר לכך, יש עוד סימני שאלה רבים: כמה תשתיות בדיוק נפגעו, כמה מבני ציבור נהרסו? כלומר, גם אם התושבים יתחילו לחזור בקרוב ליישובים, לא ברור עדיין מה הסטטוס של מבני הגנים ובתי הספר, קופות החולים ומבני הציבור. לא ברור גם מצבם של הכבישים, הגשרים והתשתיות הנוספות.

בכל מקרה, חשוב להביא בחשבון כי כל הערכה שתינתן בנושא תהיה רלוונטית רק לגבי מה שהיה, מכיוון שהמלחמה עדיין בעיצומה ובשלב זה לא ניתן להעריך מה דרוש לשיקום התשתיות ומהן העלויות הכספיות. הגורמים היחידים שככל הנראה יש להם מושג כללי לגבי הפגיעה בישובים, הן אותן הרשויות המקומיות שפועלות ברמות תפקוד שונות לנוכח המצב. ברגע שיתאפשר להן, אני מניח שיחלו לסקור ולבחון את הנזקים למבנים ולתשתיות בהובלת המהנדסים. בהתאם לממצאים, ניתן יהיה לנתח את חומרת הנזקים ולקבל תמונת מצב של המבנים והתשתיות ביישובים שפונו".

יורם אביסרור
מבעלי חברת אביסרור משה ובניו

"כולנו מצפים לשובם של החטופים הביתה ולסיום המלחמה. רק אז אפשר יהיה לטפל בחזרת המפונים. אין ספק שביום שאחרי יישובי הדרום והצפון יקבלו תנופה משמעותית מבחינה נדל"נית – עם ביקוש גבוה הן מצד תושבים שירצו לחזור לביתם ולשקם את חייהם, והן מצד משקיעים שיזהו באזור פוטנציאל אדיר לצמיחה. אני מעריך שהמחירים יעלו ב-5% לפחות.

כחברה ששפועלת בין היתר דרום, אני יכול לומר שמעבר לפוטנציאל הכלכלי, יישובי הדרום מתאפיינים בקהילות חזקות ומאוחדות, שטבע ואווירה כפרית עוטפים אותן. זהו אזור עם היסטוריה ונופים עוצרי נשימה. שילוב זה מבטיח איכות חיים גבוהה ואטרקטיבית במיוחד לזוגות צעירים ולמשפחות צעירות שיגיעו בסיום המלחמה.

שיקום התשתיות, חידוש מבנים ושדרוג המערכות הציבוריות יעמדו בראש סדר העדיפויות ויתרמו משמעותית למשיכת אוכלוסייה חדשה ויציבה. אנו בחברת אביסרור משה ובניו, עם ניסיון של עשרות שנים בתחום הבנייה והפיתוח, נשקיע את כל משאבינו וניסיוננו בשיקום ובנייה מחדש של יישובי הדרום. זוהי שליחות לאומית ותרומה משמעותית לעתיד המדינה.

לגבי מצב הנדל"ן בגזרה הפונית, אנחנו עדים להזדמנויות משמעותיות. אין לי ספק שביום שאחרי, גם הצפון ימשוך אליו משקיעים ויזמים המעוניינים בפיתוח חדשני ובר-קיימא. בשילוב מאמצים של המגזר הציבורי והפרטי, אני מאמין שנוכל להפוך את יישובי הדרום והצפון למוקדי נדל"ן אטרקטיביים".

צילומים: ניר שהרבני, עידן גרוס, יח"צ, דיאגו מיטלברג