נדל"ן ותשתיות

השפעות המלחמה על הנדל"ן: כיצד יש לפעול בכדי להציל את הענף?

אין ספק, אירועי ה-7 באוקטובר השפיעו משמעותית על ענף הנדל"ן, כאשר אחד האתגרים הגדולים ביותר שלו הוא המחסור בכוח עבודה. רוני מזרחי, יו"ר ובעלי קבוצת "מזרחי ובניו", מספר כיצד ניתן להציל את שוק הנדל"ן בישראל

רוני מזרחי | 12/2/2024 14:52

אילוסטרציה (צילום shutterstock, freepik)

אין חולקים על כך שהרבעון ספטמבר-נובמבר 2023 היה הגרוע ביותר במהלך העשור שחלף. העובדה שמכירת דירות חדשות צללה בכ-45 אחוזים כלפי מטה, נוספה לעובדה שגם כך ירדו המכירות במהלך שלושת הרבעונים הראשונים של 2023 בכ-50 אחוזים לעומת התקופה המקבילה אשתקד.

יתרה מכך, אם הצפי היה שהירידה תתמקד רובה ככולה בערים שנפגעו מירי טילי חמאס או איומי חיזבאללה, דוגמת אשקלון, אשדוד או חיפה, באו הנתונים וטרפו את הקלפים כשגם ערים בגוש דן דוגמת תל אביב ופתח תקוה התאפיינו בירידה מקבילה.

זה אומר, לטעמי, שגם אם חלק נכבד מהירידה במכירות של הרבעון האחרון נבעה בתוצאה מאירועי ה-7 באוקטובר והמלחמה שפרצה בעקבותיהם, זה ממש לא הסיפור. שוק הדיור, עם או בלי קשר למלחמה, מצוי בנסיגה מתמדת זו השנה השנייה ברציפות, וגם כאשר ידומו הדי הקרבות, הוא לא יחזור למסלול הנכון ללא פעולות אקטיביות של מקבלי ההחלטות.

אתחיל ב"כדורי האספירין" הנדרשים בעת הזאת:
אין זה סוד שהבעיה הדחופה ביותר של ענף הנדל"ן הינה היעדרות של כ-80 אלף עובדים מהשטחים. לאחרונה, התנהל וויכוח בין מקבלי ההחלטות האם צריך לייבא במקומם עובדים זרים ממדינות אחרות או שמא לאפשר לחלק מעובדים פלסטינים אלה לחזור בהדרגה לאתרי הבנייה, זאת בתאום עם גורמי הביטחון.

לטעמי הפעולה הנכונה צריכה להיות משולבת, גם יבוא עובדים זרים וגם חזרה הדרגתית של העובדים הפלסטינים שיקבלו אישור לכך ויעברו ביקורת חוזרת לפי מתן חידוש רישיון ורק לגברים נשואים.

"כדור אספירין" נוסף יכול להיות המשך הורדת הריבית על ידי נגיד בנק ישראל. בראשית ינואר הוא הוריד אותה ברבע אחוז, לראשונה זה שנים, ואם יתמיד בכך גם בחודשים הקרובים, כולל הורדת ריבית משמעותית ביותר, הדבר יתרום רבות הן לרוכשי הדירות שנטלו משכנתאות והן לקבלנים שנטלו מימון. וגם להחזיר קבלנים ויזמים להמשך פיתוח ובניה של דירות.

עובדה: הורדת הריבית של 1 בינואר אכן תרמה לשיפור במכירת דירות, כמו גם מגמה על עלייה בנטילת משכנתאות. אולם, וזה אולם גדול, ללא "אנטיביוטיקה" שוק הדיור לא יוכל להתאושש באמת לטווח הארוך.

בעיית הבעיות של השוק הינם הליכי הרישוי הממושכים הגורמים זה שנים רבות למיעוט היצע התחלות בנייה. 2023 הסתיימה, כאמור, כשנה הגרועה ביותר בעשור האחרון לא רק מהפן של מכירת דירות, אלא גם ובעיקר מהפן של התחלות בנייה שהסתכמו בכ-40 אלף בלבד.

הפתרון לכך חייב להיות משולב:
מצד אחד קיצור אחת ולתמיד של תהליך קבלת ההיתרים, מה שמעכב קידום פרויקטים, גורם למחסור בהיצע ומהווה את הגורם המרכזי לתדלוק רמות המחירים. פעם להוציא היתר בניה לקח 6-12 חודשים וכיום זה לוקח 36-48 חודשים.

מצד שני התנעה סוף סוף של התחדשות עירונית כוללת, הן לאור לקחי המלחמה של מחסור בממ"דים והצפי לרעידת אדמה גדולה ממשמשת ובה והן לאור העובדה שההתחדשות העירונית מהווה פקטור מרכזי ביכולת להגדיל באופן משמעותי את היצע הדיור.

חשוב במיוחד שתהיה סינרגיה חיובית בין השלטון המרכזי, קרי הממשלה, לבין הרשויות המקומיות, הן בנושא קיצור הליכי רישוי והן מינוף התחדשות עירונית. ההיסטוריה של ענף הנדל"ן מלמדת פעם אחר פעם כי קונפליקטים אלה גרמו כל העת לעצירת פרויקטים.

חידוש תמ"א 38/2 ו/או אישור תוכנית שקד שטרם אושרה וקיבלה תוקף ובהליכי בנייה מקוצרים, וכן לו"ז מזורז לפינוי בינוי והכול בהוראת שעה ל- 10-20 שנים. לסיכום, היציאה מהמלחמה לבדה לא תושיע את ענף הנדל"ן ואת שוק הדיור המדמם. גם אם ברבעונים הקרובים נראה שיפור במכירות וחזרה הדרגתית של עובדים לאתרי הבנייה, הגיע הזמן לבצע בדחיפות טיפול שורש בענף ויפה שעה אחת קודם.

כותב המאמר רוני מזרחי הוא יו"ר ובעלי קבוצת "מזרחי ובניו"