בעשור האחרון היה צריך לגור מחוץ לכדור הארץ כדי לא לראות מה עובר על שוק הנדל"ן. הציבור הישראלי קנה דירות מכל הבא ליד ובכל מחיר וזה אומר שהבנקים העמידו אין סוף משכנתאות והקבלנים הבינו שהם בשעת כושר ייחודית והסתערו על כל קרקע שיצאה למכרז. וכשכולם מבינים שכל דירה שתצא לשוק גם תימכר הרי שאין גבול עליון למחיר שהם היו מוכנים לשלם על קרקעות לבניה.

אמנם תהליכים בעולם הנדל"ן הם מורכבים מאוד אבל ננסה לפשט אותם מעט. התהליך בשוק הנדל"ן הוא כזה: יזם רוכש קרקע, מעביר אותה את הליכי התכנון המתבקשים ולאחר שאלה מקבלים אישור (אחרי התנגדויות, דיונים וכן הלאה) הוא עולה לקרקע ומתחיל לבנות. התהליך הזה הוא מורכב מאוד וארוך מאוד.

נמשיך. כשיזם/ קבלן רוכש קרקעות הוא רוכש קרקעות מסוגים שונים ומסווג אותן בהתאם. קרקע מסוג אחד היא קרקע שהוא עולה עליה כמה שיותר מהר. סוג אחר של קרקע היא קרקע "למלאי". כלומר, ברגע שהוא מסיים פרויקט הוא עובר לפרויקט הבא ובדרך הזו הוא ממקסם את היכולת שלו בהינתן תנאי השוק ששררו בשנים האחרונות.

כדי שהתהליך הזה יקרה, היזם/ קבלן צריך כסף והרבה ממנו ועל פי רוב הכסף תמיד נמצא במחסור וזה אומר להכניס לתהליך בנקים והם, לא תופתעו מומחים במימון רכישת קרקעות לבניה, ליווי הבניה, מתן המשכנתאות ללקוח הסופי וכן הלאה.

באופן טבעי כדי שבנק יממן פרויקט משלב רכישת הקרקע, הבנק מנהל תהליך שלם של בדיקות שלוקחות זמן וזה אומר שהקבלן/ יזם מוגבל ביכולת שלו להתפרש על פני יותר מידי פרויקטים וכאן קורה תהליך מעניין. קבלנים בעלי קופת מזומנים דשנה יכולים להפגין גמישות גדולה יותר בתהליכי קבלת ההחלטות ולהפך.

בסיטואציה שנוצרה בשוק הנדל"ן היום הרי שהריבית עלתה וזה אומר שקבלנים משלמים היום ריבית גבוהה משמעותית על מימון שהם לוקחים מהמערכת הבנקאית/ שוק ההון וכן הלאה. זה אומר שיהיו קבלנים שיאלצו להיפרד מקרקעות/ פרויקטים טובים כדי לעמוד בהתחייבויות שלהם לפרויקטים.

אז אם התהליך הזה ברור הרי שקבלן שיש לו מזומן בקופה (וכאן כל המרבה הרי זה משובח) יוכל לרכוש את הפרויקטים שיצאו לשוק בזמן אפסי תוך שימוש ולו חלקי ביתרות המזומנים שלו ואז להכניס בנק למשחק כשבינתיים הוא יכול לנהל את הרכישה תוך שהוא ממקסם את כוחו של המזומן.

הדירוג שלנו כאן מתבסס על יתרות המזומנים של הקבלנים שהפעילות שלהם ציבורית. כלומר הם גייסו כסף בשוק ההון ומכאן הם צריכים לדווח על יתרות המזומנים שלהם. יתרות המזומנים האלה עלולות לתעתע מכיוון שבדרך כלל מחזיקי האג"ח, הבנקים ושאר השחקנים שמממנים את הקבלנים מחייבים אותם להחזיק יתרות מזומנים מינימליות אז לא באמת שהקופה מלאת המזומנים פנויה להשקעה במלואה.

אבל זה הרבה ומכאן עם כל ההסתייגויות המתבקשות. אלה הקבלנים שנסחרים בבורסה שנכון לסוף שנת 2022 החזיקו את יתרות המזומנים הגבוהות בישראל. נסייג בעוד סייג. בישראל יש לא מעט קבלנים שפועלים "תחת הרדאר" של שוק ההון ולכן הדירוג הזה אינו כולל אותם בעיקר בשל מחסור במידע. ובכל זאת, אלה הקבלנים בעלי המזומנים בבורסה. הדירוג המלא.

עוד ב-

משרד האוצר מזהיר: היקף עסקאות הנדל"ן בשפל של 20 שנה

לכתבה המלאה