לאחר חודשי המתנה ארוכים, מחר (שלישי, 1.4) תכנס לתוקף רפורמה נוספת בשוק המשכנתאות בישראל. הרפורמה החדשה עוסקת במחזורי משכנתא ונוצרה כדי להקל על מחזורים בין הבנקים, תוך כדי עידוד התחרות בין הבנקים ובפועל הורדת מחירים בשוק. בשנה האחרונה, על-פי נתוני בנק ישראל הסתכמו המחזורים החיצוניים ( מעבר בין בנקים ) בכ-5 מילארד שקלים ( גידול של כ40% משנת 2023 ) , ומחזורים פנימיים ( ללא מעבר בנק ) בכ-30 מילארד שקלים. 

הרפורמה החדשה מפחיתה את הקושי במעבר בין בנקים שונים במקרים בהם לווים רוצים למחזר את המשכנתא כדי לשפר את תנאיה. ממחר הבנקים ינהלו בעצמם וביניהם, ללא מעורבות הלקוח את המעבר ביניהם במקרים של מיחזור חיצוני ומעבר בניהם. הטפסים הנדרשים יעברו בין מערכות מחשוב חדשות של הבנקים, שיאפשרו תקשורת מהירה ויעילה בין הבנקים.

עד לפני יישום הרפורמה הלקוחות עצמם נאלצו להעביר את הטפסים פיזית בין הבנקים. כתוצאה מכך גם זמני הטיפול של הבנקים התארכו. מהלך זה אמור להוביל לגידול במחזורים החיצוניים שעד היום היה להם חסם עקב ריבוי הטפסים. בנוסף, יאפשר את הגברת התחרות בתחום המשכנתאות ושיפור תנאי הריביות ללקוחות.  

הרפורמה הזו היא שיתוף פעולה בין התאחדות יועצי המשכנתאות ליו"ר ועדת הפנים של הכנסת ח"כ יעקב אשר שהניח את החוק על שולחן הכנסת ולילות כימים פעל ליישומה. התאחדות.

יועצי המשכנתאות: ״אנחנו רוצים להודות ליו״ר ועדת הפנים של הכנסת ח״כ יעקב אשר על האחריות הציבורית ועל הובלת החוק. וכמובן גם לבנק ישראל שהוביל את המהלך עד ליישומו. יצויין כי, ציבור הלווים בישראל, נמצא בסיטואציה בלתי נסבלת של סביבת ריבית גבוהה, לצד מלחמה מתמשכת, עליות מחירים וקיצוץ בתקציב המדינה ובשרותיהם הניתנים לאזרח. בימים אלו מיחזור משכנתא הוא אחת הדרכים הטובות ביותר לשפר את התזרים ולהקל מעט על משק הבית".

בסקירה זו נציג את ההתפתחויות המרכזיות במחזורי המשכנתאות, תוך הבחנה בין מחזורים פנימיים (בתוך אותו בנק) למחזורים חיצוניים (מעבר בין בנקים), הן במונחי מספר הלוואות והן במונחים כספיים.

מחזורים פנימיים: בשנת 2023 נרשמה עלייה חדה של כ-97% במספר המחזורים הפנימיים, אשר הסתכמו בכ-55.9 אלף הלוואות, לעומת כ-28.3 אלף בלבד ב-2022. שני גורמים מרכזיים תרמו לכך: - סביבת הריבית שהחלה לטפס, מה שדחף נוטלי משכנתאות לפרוס מחדש את ההלוואות ולבחור במסלולים פחות רגישים לשינויים בריבית, לרבות הארכת תקופת ההחזר כדי להפחית את ההחזר החודשי.

- הקפאות המשכנתאות עם פרוץ מלחמת “חרבות ברזל” באוקטובר 2023, אשר עודדו משקי בית לבצע שינויים מבניים בהחזרים הפיננסיים שלהם – תוך כדי מחזורים פנימיים.

המגמה נמשכה גם לתוך 2024, עם עלייה של 12% נוספים, כשהצורך בשיפור התזרים ממשיך להוות מניע משמעותי. בנוסף, חלק ניכר מהמשכנתאות ברכיבים משתנים הגיעו לעדכון הריבית, שהייתה מבוססת עוגנים שזינקו – מה שתרם לעידוד המחזורים במסלולים אלה. נכון לפברואר 2025 (בקצב שנתי), מספר המחזורים הפנימיים מצביע על ירידה של כ-7% לעומת 2024, אך עדיין מדובר ברמה גבוהה משמעותית מזו של 2022.

מחזורים חיצוניים: המחזורים החיצוניים – הנחשבים מורכבים יותר בשל המעבר בין בנקים – חוו ירידה חדה של 35% במהלך 2023, אך חזרו למסלול עלייה משמעותי בשנת 2024, עם צמיחה של 43% במספר ההלוואות.

- הגורם המרכזי לעלייה זו הוא גמישות גבוהה יותר מצד הבנקים, שאפשרו לבצע מחזור חלקי (למשל, מסלול אחד מתוך מספר) גם במחזורים חיצוניים – באמצעות "דרגה שנייה" לבנק אחר. מדיניות זו הפכה את המעבר בין בנקים לנגיש יותר והובילה לגידול במחזורים החיצוניים גם לתוך 2025, כאשר הנתון השנתי (בקצב שנתי) מצביע על צמיחה נוספת של 34%.

פערים בממוצע סכום ההלוואה – חיצוני מול פנימי: ניתן לזהות פער מובהק בין הסכום הממוצע של משכנתא ממוחזרת במחזורים חיצוניים לעומת פנימיים. בעוד שב-2025 הסכום הממוצע למחזור פנימי עמד על כ-535 אלף ש"ח, המחזור החיצוני עמד על כ-895 אלף ש"ח – פער של כ-67%. פער זה מרמז שמחזורים פנימיים נעשים לרוב על חלקים בלבד מהמשכנתא, בעוד שמחזורים חיצוניים כוללים במקרים רבים העברה מלאה של ההלוואה לבנק חדש.

מבט קדימה – מגמה חיובית צפויה להימשך: בהתחשב בכך שחלק ניכר מהלווים נטלו לפני כחמש שנים מסלול משתנה צמוד מדד, כאשר העוגן עמד על כ-0.6%-0.8%- בעוד שכיום הוא סביב 1.9% – מדובר בעלייה של כ-2.5 נ״א (2.5%) שתומכת בהמשך מחזורים. בנוסף, על רקע התייקרות מחירי הדיור וסביבת ריבית שעדיין גבוהה היסטורית, אנו מעריכים כי המגמה החיובית של מחזורים תימשך, בעיקר כחלק מניסיון לשפר את התזרים השוטף.

עוד ב-

אל תרחמו עליהם: זו הסיבה שהבנקים למשכנתאות מרוויחים פחות מ-2022

לכתבה המלאה

שימוש ביועצי משכנתאות – מחזורים מובילים את המגמה: דבר בולט נוסף שעלה לאחרונה בכנס יועצי המשכנתאות באילת, הוא שדווקא מחזורי משכנתא הם התחום שבו ניכרת הסתייעות הגבוהה ביותר ביועצים. - כ-71% ממחזורים חיצוניים מתבצעים עם יועץ משכנתאות. לשם השוואה - במימון דירה, שיעור זה עומד על כ-62%, ובמשכנתאות "לכל מטרה" – כ-46%.