השוק
אל תרחמו עליהם: זו הסיבה שהבנקים למשכנתאות מרוויחים פחות מ-2022
נתוני בנק ישראל מונים 3 סיבות מרכזיות לכך שירדו מרווחי המשכנתאות בישראל, בין היתר לאחר שאותם בנקים "בלעו" חלק מעליית הריבית וצמצמו את הרווחים כדי לא לאבד לקוחות בתקופת ריבית גבוהה. קשה מאוד לרחם עליהם כשמנתחים את הדוחות
עליית הריבית גרמה לחגיגה בתחום המשכנתאות של הבנקים המרכזיים. אפשר לראות את זה דרך דוחות הבנקים, שהרווחים שלהם מריבית נשענים לא מעט על מחלקת המשכנתאות. למרות זאת, לפי ממצאי בנק ישראל, מאז 2022 הבנקים מרוויחים פחות על משכנתאות, וזה קרה בגלל שלושה גורמים עיקריים.
הראשון הוא עליית הריבית — כשהריבית עלתה, הבנקים היו צריכים להציע תנאים יותר אטרקטיביים כדי לא לאבד לקוחות, אז הם "בלעו" חלק מעליית הריבית וצמצמו את הרווח שלהם.
השני הוא תחרות מוגברת. בספטמבר 2022 התחילה רפורמה שנתנה ללווים יותר כלים להשוות בין בנקים. זה יצר תחרות והכריח את הבנקים להוריד מחירים כדי למשוך לקוחות. השלישי קשור לירידה בביקוש. עליית הריבית הפכה את המשכנתאות לפחות אטרקטיביות, מה שגרם לפחות אנשים לקחת הלוואות. כדי לא לעצור לגמרי את השוק, הבנקים הורידו את המרווחים והרווחיות שלהם.
זו ממש לא סיבה טובה לרחם על הבנקים. ראינו בדוחות של לאומי את ההסבר לכך שהבנק מוכן להפסיד לקוחות בכך שהוא מצמצם את מבצעי 20/80. לאומי הכניס בשנה החולפת 16.5 מיליארד שקל מריבית, חצי מיליארד שקל יותר מאשר ב-2023.
הנתונים של לאומי הכי מעניינים, משום שפרידמן ושות' החליטו לאמץ את ההמלצה של אור סופר, סגן המפקח על הבנקים, בעניין ליווי פרויקטים עם הטבות מימון. סופר מסביר, ובצדק, שהלוואות כאלה מסוכנות. אפשר לראות מהדוחות הכספיים כי נתוני המשכנתאות בצמיחה של 11% - ולכן אין לו סיבה להמשיך וללוות פרויקטים כאלה. כבר הסברנו כאן כי הערך שקיבל לאומי, ההערכה מהמפקח על הבנקים, גבוה, לעומת הלקוחות שיאבד ממבצעי המימון 10/90.
הם עדיין חוגגים. הבנקים למשכנתאות (shutterstock)
בנק ישראל מציין זאת דרך הוכחה כי בשנתיים האחרונות ירדו מרווחי המשכנתאות בישראל (ההפרש בין הריבית במסלול המשכנתא לריבית העוגן), תוך שהוא מציין כגורם מרכזי גם את התחרות המשוכללת בשוק המשכנתאות, ואת מלחמת "חרבות ברזל". על פי הנתונים, כרבע מהירידה של המרווחים מוסבר בהתגברות התחרות בשוק, והשאר מוסבר בצמצום המרווחים בעקבות עליית הריבית וירידת הביקוש למשכנתאות.
ריבית העוגן, למי שלא מכיר, מחושבת על בסיס עקום תשואות האפס של אג"ח ממשלתיות, בהתאם להצמדה (נומינלית או ריאלית) ולמח"ם הרלוונטי. המרווח מבטא את העלות הנוספת שמשלם הלווה מעבר לריבית האלטרנטיבית שעומדת בפני הבנק בעת מתן ההלוואה.
גודל המרווח מושפע ממספר גורמים – בהם סיכון הלווה, העלויות התפעוליות הכרוכות בהעמדת ההלוואה (כגון חיתום וניהול סיכונים), וכן, פוטנציאלית, פרמיה נוספת, הקשורה לכוח השוק של הבנק. ככלל, עבור לווים זהים מבחינת פרופיל הסיכון ומאפייני המשכנתה, ככל שהמרווח קטן יותר הרווחיות של הבנק מהמשכנתה פחותה.
לדברי בנק ישראל, "החל מהרבעון השני של שנת 2022 ירדו בחדות ביצועי המשכנתאות על רקע עליית ריבית בנק ישראל. ככלל, עליית הריבית מגדילה את העלות השולית של הבנקים למתן אשראי, מה שמצמצם בפועל את היצע המשכנתאות. במצב כזה הבנקים עשויים לבחור לספוג חלק מהעלייה כדי למנוע ירידה חדה אף יותר בביצועי המשכנתאות, מה שמביא לצמצום המרווחים בשוק".
על איזה רפורמה הבנק מדבר? בספטמבר 2022 הוביל בנק ישראל רפורמה במטרה להגביר את שקיפות המידע והתחרות בשוק המשכנתאות, זאת באמצעות הגדלת יכולתם של הלווים להשוות בין הצעות הבנקים. לפני תחילת התכנית היה המרווח במגמת ירידה קלה, ולאחריה החל לרדת באופן עקבי. המגמה נמשכה גם לאחר שריבית בנק ישראל התייצבה ביוני 2023 וגם עם התאוששות שוק המשכנתאות החל מהרבעון השני של 2024.
בבנק המרכזי בדקו גם אם ירידת המרווחים נבעה מצד היצע האשראי, בהשפעת הרפורמה, שהגבירה את התחרות על הלקוחות, או מירידת ביקושים על רקע עליית ריבית בנק ישראל. מה הם מצאו? כי שברוב המסלולים תחילת עלייתה של ריבית העוגן הייתה מלווה בירידה של המרווחים, ללא קשר למועד תחילתה של הרפורמה.
עוד נמצא, כי עבור מסלול הפריים נראה כי עליית הריבית, שהחלה באפריל 2022, לא לוותה בירידה מיידית של המרווח, שהחל לרדת רק בספטמבר 2022, אחרי כמעט חצי שנה שבמהלכה הריבית במסלול זה אף עלתה מעט, על רקע עליית ריבית בנק ישראל.
המסקנה: המרווח ירד החל מספטמבר כתוצאה מהתמשכות ירידת המרווחים בחלק מהמסלולים, על רקע עליית התשואות וסביבת הריבית, יחד עם זאת, קיים שינוי מגמה במסלול הפריים וקיימת התחזקות הירידה של המרווח במסלול הריבית המשתנה הלא-צמודה החל מתחילת הרפורמה.
עוד ב-
בסוף, השאלה היא מה הבנקים מעדיפים. ריבית גבוהה שגורמת לצמצום ביקושים ולירידה במרווחים, או ירידה בריבית, שמובילה להתפרצות ביקושים בשוק הנדל"ן. כנראה שהם מעדיפים את נקודת שיווי המשקל בעקומה - זו שמבחינתם תגרוף את הרווח הגבוה ביותר.
הכתבות החמות
תגובות לכתבה(0):
תגובתך התקבלה ותפורסם בכפוף למדיניות המערכת.
תודה.
לתגובה חדשה
תודה.
לתגובה חדשה
תגובתך לא נשלחה בשל בעיית תקשורת, אנא נסה שנית.
חזור לתגובה
חזור לתגובה
