פרויקטים
האם בעלי הדירות במיזמי התחדשות עירונית זכאים לתמורות זהות?
מה הרציונל המנחה את קביעת התמורות בפרויקטים של תמ"א 38 ופינוי-בינוי, ואיזה מסר מומלץ לבעלי הדירות להפנים? עו"ד רוית סיני, מומחית בהתחדשות עירונית, עונה על השאלות שלכם בפינה חדשה של אתר ice
אתר ice מציג: "מתחדשים" – פינה חודשית המוקדשת כולה לתחום ההתחדשות העירונית על נגזרותיה. במסגרת הפינה תשיב עו"ד רוית סיני, מומחית בהתחדשות עירונית, המלווה ומייעצת בפרויקטים של תמ"א 38 ופינוי-בינוי, על השאלות שלכם.
מתי ניתן לבטל הסכם מול יזם?
"המציאות בתחום ההתחדשות העירונית, מלמדת שלא פעם מוצאים עצמם בעלי דירות כבולים להסכמים משפטיים מול חברות יזמיות אשר אינן מסוגלות (ולעיתים אף אינן מנסות) לקדם פרויקטים. במידה והחברה היזמית לא עומדת בשלושה תנאים מתלים: חתימות, היתר בנייה או ליווי פיננסי – רשאים בעלי הדירות לפעול במשותף לביטול ההסכם מולה ולהתקשר עם חברה אחרת.
התנאי הראשון המאפשר להביא לביטולו של הסכם, נוגע לאי הצלחתה של החברה היזמית לגבש רוב מקרב בעלי הדירות בפרויקט. התנאי השני המייצר עילה לביטול, טמון באי קבלת היתר הבנייה – עניין המונע את התחדשות ומיגון הבניין. התנאי השלישי: במידה ומאחורי הפרויקט אין גורם פיננסי, בנקאי או חוץ בנקאי, שינפיק את הערבויות ויספק את הגב הכלכלי.
בפרויקטים מתחמיים, יש הנוהגים להוסיף גם תנאי רביעי: הכרזה מטעם המדינה על המתחם הרלוונטי כמיועד לפינוי-בינוי. מעבר למשמעות ההצהרתית, בהכרזה כזו טמונות גם סוגיות הקשורות במיסוי, ולהן השלכות ישירות באשר לכדאיות הכלכלית של הפרויקט. במילים אחרות: אם המדינה לא קבעה כי המתחום ראוי להתחדשות עירונית, ניתן לפעול לביטול חוזה הפינוי-בינוי עם החברה היזמית.
הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית (שהיא הגוף הממשלתי האמון על התחום), לקחה את הנושא צעד מבורך קדימה – בתיקון חקיקה שנכנס לתוקף בחודש נובמבר האחרון, היא חידדה עוד יותר את המקרים ולוחות הזמנים המאפשרים לבעלי דירות לפעול יחד לביטול הסכם מול החברה היזמית.
בתיקון החקיקה מעבירה הרשות הממשלתית מסר כפול – הן לבעלי הדירות הן לחברות היזמיות. עבור בעלי הדירות היא מפשטת את הפרוצדורה ומבהירה מתי ובאילו מקרים ניתן לפעול לביטול ההסכם מול חברה יזמית, ולחלץ פרויקטים שהסתרבלו או נתקעו לאורך שנים ארוכות. בהקשר הזה חשוב גם להוסיף: ביטול ההסכם מחייב את בעלי הדירות לאקטיביזם: עליהם לערוך אספה ולקבל החלטה משותפת על ביטול החוזה, ובו בזמן גם לעדכן במהלך את החברה היזמית הרלוונטית.
באותה הנשימה, מבהירה הרשות הממשלתית לחברות היזמיות הפועלות בתחום ההתחדשות העירונית באופן חד וברור, כי אם הן יתמהמהו לאורך זמן בהתנעת הפרויקטים ולא יקיימו דיאלוג שוטף וענייני מול בעלי הדירות – הן עלולות למצוא עצמן מחוץ לפרויקט".
פרויקט התחדשות עירונית (צילום Magma Images)
האם בעלי הדירות במיזמי התחדשות עירונית זכאים לתמורות זהות?
"אחד הנושאים שיכול לעשות את ההבדל בין פרויקט התחדשות עירונית שייצא לדרך לכזה שיעמוד במקום לאורך זמן – טמון בתמורות להן יהיו זכאים בעלי הדירות. כאן, יש להפריד בין מיזמים במסלול של פינוי-בינוי, לבין מיזמים במסלול של תמ"א 38.
בכל הקשור לפרויקטים מתחמיים, הרי שהתמורות נקבעות בידי הרשות המקומית הרלוונטית, כל אחת בהתאם למדיניותה – דבר שלמעשה מקטין את מרחב התמרון של היזמים ובעלי הדירות. לעומת זאת בפרויקטים הקשורים לבניין בודד, ליזמים ובעלי הדירות מנדט רחב יותר להתדיינות באשר לגובה התמורות – מה שמוביל במקרים רבים חילוקי דעות בין הצדדים, ולעיתים גם חוסר הסכמות בין אוכלוסיית הדיירים לבין עצמה.
לשאלה האם בעלי הדירות בפרויקט תמ"א 38 זכאים לתמורות זהות ואחידות, ללא קשר לשטח הדירה המקורית ומיקומה בבניין, נדרש לאחרונה גם המשפט העליון – אשר יישר קו עם הרציונל לפיו התמורות לדיירים צריכות להיות הוגנות, שקופות ופומביות. על פי בית המשפט, העיקרון המשמעותי המשליך על אופן קביעת התמורות הוא שמירה על ההגינות באשר לשטחים המתווספים לכל דירה – ולא השווי הכלכלי של דירות התמורה או דירות המוצא.
פה, גם להסכם המשפטי יש משמעות גדולה. בכל חוזה שאני עורכת, אני דורשת מהיזמים להתחייב לתמורות הוגנות ולא פחות חשוב – גלויות בפני כלל הדיירים. כך, יודע כל אחד בדיוק מה הוא מקבל ומה מקבלים שכניו. במידה והיזם חורג מההסכם, ומעניק לבעל דירה מסוים יותר על חשבון השאר – אני פועלת לביטול ההתקשרות, או לחילופין מורה ליזם להגדיל את התמורות גם לשאר אוכלוסיית הדיירים. באופן הזה, אני גם מנטרלת את אחת התופעות הכי רעילות בהתחדשות עירונית: בעלי דירות שמקדמים אינטראקציה אישית עם היזם, לא לשם שיקום וריענון הבניין, אלא רק למען גזירת קופון אישי.
כמי שמלווה את התחום לאורך שנים ארוכות, יש לי המלצה חשובה לכל בעל דירה בפרויקט תמ"א או פינוי-בינוי: תמיד להקפיד להסתכל על התמונה הרחבה. נכון, אף אחד לא רוצה לקבל תמורות פחותות, בטח ביחס לשכניו, אבל חשוב להפנים: התחדשות עירונית היא הרבה מעבר לעוד כמה מ"ר בדירה. הפרויקטים הללו מאפשרים למשפחות רבות לקבל דירה חדשה וממוגנת, בבניין מודרני וראוי – ומבלי להכניס את היד לכיס. בשבועות האחרונים, כשטילים משוגרים לעבר העורף הישראלי, כולנו מקבלים שיעור נוסף מדוע התחדשות עירונית היא קריטית".
עו"ד רוית סיני (צילום גיא הכט)
איך יכולים בעלי דירות להגן על עצמם מפני יזם כושל?
"בדיוק בכדי למנוע מצב שבו בעלי דירות יהיו נתונים לגחמותיו של יזם כושל, אשר מעכב מימושו של פרויקט – נוצר ההסכם המשפטי. ההסכם הזה מגלם את הרגישות והמורכבות בתחום התחדשות עירונית, וממחיש הלכה למעשה את הצורך הבסיסי בעורך דין מטעם בעלי הדירות – גורם משפטי מנוסה ומיומן, המלווה את התהליך באופן רציף, מגן ושומר על האינטרסים שלהם לכל אורך הדרך.
בהתאם לכך, בכל חוזה עליו אמון משרדי, צוות עורכי הדין ואני מקפידים על הכנסת סעיף ייעודי הנוגע להוצאות משפטית. סעיף זה קובע למעשה כי על היזם להפקיד סכום כסף למקרה שבו יווצרו בין הצדדים מחלוקות, המחייבות את בעלי הדירות לפנות לערוץ משפטי.
חשוב לי להבהיר: הסעיף הזה אינו מופיע בחוק ובפסיקה, אלא נולד כתוצאה מההיכרות המעמיקה שלי עם התחום והעוסקים בו – ובזכותו, ניתן לנטרל מוקשים העלולים לצוץ תוך כדי תנועה, ולהבטיח לציבור בעלי הדירות שקט וביטחון, מראשית התהליך ועד סופו".
רוית סיני, עורכת דין, מרצה ומגשת, היא מחלוצות ההתחדשות העירונית בישראל ומחברת הספר המדריך לתמ"א 38 ופינוי בינוי. המשרד שהקימה ובראשו היא עומדת, רוית סיני משרד עורכי דין, הוא בעל ניסיון עשיר בתחום ההתחדשות העירונית, ומלווה דיירים בלבד במיזמי תמ"א 38 ופינוי-בינוי.
יש לכם שאלות הנוגעות להתחדשות עירונית? מוזמנים לשלוח לעו"ד סיני בכתובת הבאה: q@ice.co.il
לכל הפינות של "מתחדשים" לחצו כאן
(בשיתוף עו"ד רוית סיני)
