פרויקטים
התחדשות עירונית ביבנה: הפרויקט שכמעט ירד לטמיון, קם לתחייה
כשהסיכויים להתחדשות מתחם הדרור ביבנה נראו קלושים, הכניסו הדיירים לתמונה את עו"ד יהודית דוידוביץ', שהובילה לשינוי מגמה. בזכות מתווה יצירתי המשלב פינוי-בינוי, תמ"א וניוד זכויות, כבר מתקדמת התוכנית בוועדות התכנון: "הלכנו נגד כל הסיכויים. זה פרויקט פורץ דרך ומעורר השראה"
"החיים בבניין שלנו הפכו בלתי נסבלים", מתארת אפרת מנדל, אמא לשלושה המתגוררת ברחוב הדרור ביבנה. "מדובר בבניין שנבנה בשנות ה-70 והיום כבר לא ראוי למגורים: הוא סדוק ומתקלף, הרצפות שבורות, התשתיות ישנות, הצנרת הרוסה – ואם זה לא מספיק, לא פעם מסתובבות פה גם חולדות. יש כאן דיירים קשישים שפוחדים ליפול במדרגות הרעועות, וימים שלמים ממש כלואים בבתים. לאורך השנים ניסינו לתקן מה שאפשר, אבל זה היה בסך הכל פלסטר. חובה למגן ולחדש את הבניין מהיסוד, אין אלטרנטיבה אחרת".
לתפיסה שהתחדשות עירונית היא הפתרון היחיד לבניין הוותיק, שותפים גם יתר הדיירים בבניינים מספר 9, 7 ו-5 ברחוב הדרור – בניינים בני 4 קומות המחוברים זה לזה – אשר החליטו לקחת את גורלם בידיהם, להתאגד ולהקים נציגות (בראשות אשר לוי ואפרת מנדל) שתוביל את המהלך. אלא שהרצון לרענן את המבנים, נתקל בלא מעט קשיים – ובזמן שמיזמים אחרים ברחוב כבר מתקדמים, הם נותרו תקועים במקום.
יחידת החילוץ
כשנראה היה שאין אפשרות להניע את התחדשות הבניינים, נכנסה לתמונה עו"ד יהודית דוידוביץ' הבעלים של דוידוביץ' – משרד עורכי דין, שקיבלה על עצמה את האתגר. "פנו אלי דיירים וביקשו שאסייע לחלץ את הפרויקט", משחזרת עו"ד דוידוביץ'. "כתושבת יבנה וכמי שמכירה מקרוב את התושבים ואת הצורך העמוק בהתחדשות עירונית באזורים הוותיקים, נרתמתי למשימה. אני מלווה את הדיירים מ-2016, כשבאותה התקופה הסיכויים להתניע את פרויקט נראו קלושים. לחידוש המבנים לא הייתה כדאיות כלכלית ויזמים איכותיים לא עמדו בתור. נדרשנו לגבש פתרון יצירתי, שגם יעמוד במדיניות העירייה וגם ימשוך לפרויקט חברות נדל"ן בפרופיל גבוה".
כשנראה היה שאין אפשרות להניע את התחדשות הבניינים, נכנסה לתמונה עו"ד יהודית דוידוביץ' הבעלים של דוידוביץ' – משרד עורכי דין, שקיבלה על עצמה את האתגר. "פנו אלי דיירים וביקשו שאסייע לחלץ את הפרויקט", משחזרת עו"ד דוידוביץ'. "כתושבת יבנה וכמי שמכירה מקרוב את התושבים ואת הצורך העמוק בהתחדשות עירונית באזורים הוותיקים, נרתמתי למשימה. אני מלווה את הדיירים מ-2016, כשבאותה התקופה הסיכויים להתניע את פרויקט נראו קלושים. לחידוש המבנים לא הייתה כדאיות כלכלית ויזמים איכותיים לא עמדו בתור. נדרשנו לגבש פתרון יצירתי, שגם יעמוד במדיניות העירייה וגם ימשוך לפרויקט חברות נדל"ן בפרופיל גבוה".
עו"ד יהודית דוידוביץ'. "נלחמה לדחוף את הפרויקט קדימה" (צילום באדיבות דוידוביץ' - משרד עורכי דין)
וכך, מפרויקט נקודתי זניח, נולד פרויקט מתחמי רחב היקף בעירוב שימושים וזכויות. הנוסחה: צירופם של הבניינים 1 ו-3 ברחוב הדרור לטובת מיזם משותף, ומיזוג בין פינוי-בינוי לתמ"א 38. "על פי התכנון, יעברו בניינים 5, 7 ו-9 תמ"א במסלול חיזוק ועיבוי, ללא תוספת קומות ודירות", מסבירה עו"ד דוידוביץ'. "בנוסף, באמצעות ניוד זכויות מבנייני התמ"א, יוכלו בניינים 1 ו-3 לעבור פינוי-בינוי מלא. מדובר בנוסחה פורצת דרך, שנדרשה קודם כל לעבור את מבחן הדיירים".
את השידוך בין בניינים 5, 7 ו-9 לבניינים 1 ו-3, הובילו לצידה של עו"ד דוידוביץ', מארגנת הדיירים יפעת אוליאל. "לכולנו היו ברור שהפרויקט הזה יקום או ייפול על שיתוף פעולה בין הדיירים", מספרת אוליאל. "נדרשה כאן מלאכת הסברה מקיפה, היות וקיים שוני בתמורות של הדיירים שנגזר מאופיו המשולב של הפרויקט: דיירי הבניינים שיעברו פינוי-בינוי יקבלו דירות חדשות לחלוטין, בעוד שדיירי הבניינים שיעברו תמ"א יקבלו דירות משודרגות בבנין בוטיק מחודש, ללא תוספת קומות ודיירים. בעזרת נציגויות דיירים דומיננטיות, מתווה הפרויקט קיבל את הסכמתם של למעלה מ-80% מדיירי המתחם. הם הבינו את היתרונות וידעו גם להתפשר, כדי להוציא את הפרויקט לדרך".
מתחם הדרור היום. "רצפות שבורות, צנרת הרוסה – ולא פעם מסתובבות גם חולדות" (צילום אפרת מנדל)
"נכון, קצת צובט בלב שהשכנים שלנו יקבלו דירות חדשות לחלוטין ואנחנו לא, אבל אנחנו מקפידים להסתכל על חצי הכוס המלאה", אומרת מנדל. "די, אי-אפשר להמתין לנצח. יש כאן מוצא יחיד ואם לא נדע לוותר, ההפסד הוא של כולנו. אנחנו למעשה תלויים האחד בשני, ואת המסר הזה כולנו הפנמנו. אני יכולה לומר שהתהליך הזה הפך אותנו, הדיירים, למשפחה אחת גדולה. אנחנו מאוחדים בשאיפה לחדש את המתחם ולשפר את איכות החיים שלנו".
על תרגום הנוסחה המורכבת לתוכנית פרקטית, אמון אדריכל יפתח וקס, הבעלים של משרד וקס דוידוב אדריכלים, ובעצמו תושב יבנה במקור. "זה פרויקט ייחודי בנוף העירוני, שדורש חשיבה מחוץ לקופסה", מציין וקס. "אנו עתידים לשקם 3 מבנים ישנים באמצעות תמ"א. בהמשך לכך, במקום להוסיף עליהם עוד קומות ודירות, נעביר את הזכויות לבניית 2 מגדלים חדישים בני 26 קומות, שיחליפו 2 בניינים ישנים נוספים ברחוב שנהרוס. בסך הכל יכלול המתחם השלם כ-240 דירות, לצד מסחר ומשרדים, מבנה ציבורי וגינה משותפת. בתכנון הפרויקט נדרשנו להגיע להסכמות מול לא מעט גורמים, ביניהם גם רשות התעופה האזרחית (רת"א), על מנת שתאשר את בניית המגדלים".
"הפרויקט מתכתב עם החזון להחייאת מרכז העיר הוותיקה של יבנה, שרחוב הדרור הוא חלק ממנה, תוך ציפוף ועלייה לגובה, ועירוב שימושים", מוסיף וקס. "הוא יהיה עוגן חשוב באזור מתחדש, יספק אקלים שוקק ואורבני, ויציע לתושבים שירותים קהילתיים בקרבת הבית".
הדמיית מתחם הדרור עם סיום הפרויקט. "עוגן חשוב בהחייאת מרכז העיר" (הדמייה משרד וקס דוידוב אדריכלים)
להגשים חלום
לאחר שהושג אור ירוק מדיירי המתחם להתקדם, השלב הבא דרש מציאת יזם ראוי וכן את קידום הליכי התכנון בוועדה המקומית יבנה. "היה לנו חשוב שפרויקט מורכב שכזה יהיה תחת חברה עם ניסיון מוכח בתחום ההתחדשות העירונית ובעלת איתנות פיננסית", מרחיבה עו"ד דוידוביץ'. "לשמחתנו, הצלחנו לרתום לפרויקט גוף נחשב כמו הכשרת היישוב התחדשות עירונית, שראשיה זיהו את הפוטנציאל ברחוב עצמו ובעיר יבנה. בהכשרת היישוב מקפידים עם שיח סבלני ורגיש מול הדיירים, כולל ביצוע סקר חברתי. במקביל, נפגשנו גם עם ראש העיר, צבי גוב ארי ז"ל, השמענו את קולות הדיירים וזכינו לאהדה רבה. בשנה האחרונה גם עיריית יבנה הצטרפה לתוכנית".
לאחר שהושג אור ירוק מדיירי המתחם להתקדם, השלב הבא דרש מציאת יזם ראוי וכן את קידום הליכי התכנון בוועדה המקומית יבנה. "היה לנו חשוב שפרויקט מורכב שכזה יהיה תחת חברה עם ניסיון מוכח בתחום ההתחדשות העירונית ובעלת איתנות פיננסית", מרחיבה עו"ד דוידוביץ'. "לשמחתנו, הצלחנו לרתום לפרויקט גוף נחשב כמו הכשרת היישוב התחדשות עירונית, שראשיה זיהו את הפוטנציאל ברחוב עצמו ובעיר יבנה. בהכשרת היישוב מקפידים עם שיח סבלני ורגיש מול הדיירים, כולל ביצוע סקר חברתי. במקביל, נפגשנו גם עם ראש העיר, צבי גוב ארי ז"ל, השמענו את קולות הדיירים וזכינו לאהדה רבה. בשנה האחרונה גם עיריית יבנה הצטרפה לתוכנית".
הפרויקט הופקד לאחרונה להתנגדויות בוועדה המחוזית, וההערכה היא כי התוכנית תועבר למתן תוקף במהלך השבועות הקרובים. "הפרויקט כבר מייצר ביקושים ערים", מעדכנת עו"ד דוידוביץ'. "הן מצד משפחות צעירות שרוצות להישאר ביבנה, הן מצד משפרי דיור מיישובים אחרים ואפילו מכיוונם של משקיעים. הלכנו נגד כל הסיכויים והצלחנו. זה פרויקט חברתי שנותן השראה לכל אותם דיירים שמתקשים לקדם תמ"א או פינוי-בינוי".
"יש פה חיבור יוצא דופן בין כל הגורמים שקשורים לפרויקט", מבהירה מנדל. "זה פרי מאמץ משותף של קבוצה מקסימה של דיירים, יחד עם עו"ד דוידוביץ' שמייצגת אותנו, וממש פרסה עלינו את חסותה. האנושיות, הרגישות, הזמינות – ובעיקר היכולת שלה להילחם ולדחוף את הפרויקט קדימה, עושים את ההבדל".
"אני כבר רואה את האור בקצה המנהרה וההתרגשות רק הולכת וגדלה", מסכמת מנדל. "בעוד כמה שנים זה סוף סוף יקרה: תהיה לי דירה משודרגת ובטיחותית, עם ממ"ד וחדר לילדים. החלום הוא לשבת במרפסת עם כוס קפה, להשקיף על הרחוב והעיר המתחדשים, ולהתגאות בפרויקט שלנו".
בשיתוף מערכת זירת הנדל"ן
