פרויקטים
חלופת שקד מול תמ"א 38: ההבדלים, החידושים והשורות התחתונות – עו"ד נוריאל אור מנתח
החלופה שקידמה שרת הפנים אושרה בכנסת ומבטיחה להצעיד את תחום ההתחדשות העירונית לעידן חדש. מה מבדיל אותה מתמ"א 38 ואיזה בשורות היא מציגה ביחס לתוכנית הוותיקה? עו"ד נוריאל אור עושה סדר
לאחר תלאות לא פשוטות אושרה הקיץ חלופת איילת שקד לתמ"א 38 – האלטרנטיבה שהובילה שרת הפנים, המבקשת לייצר מתווה עדכני אשר יטפל בחסמים העולים מהשטח, ולספק פתרונות ישימים להתחדשות כל אותם מבנים נקודתיים שאינם יכולים להיכלל במסגרת פרויקט התחדשות מתחמי.
"בשורה גדולה לשוק הדיור", הכריזה השרה שקד עם העברת החלופה במליאת הכנסת. "המתווה ייצר ודאות. ביצירתיות ובחשיבה מחוץ לקופסה, מהווה התוכנית אלטרנטיבה אופטימלית, שנותנת מענה מלא לכלל האינטרסים הקיימים היום בשוק. החלופה תספק מענה לחסרונות התמ"א הידועים ותגדיל את הכדאיות הכלכלית".
מהם בדיוק ההבדלים בין חלופת שקד לתמ"א 38 ואיזה חידושים מציעה התוכנית החדשה ביחס לזו הוותיקה? עו"ד נוריאל אור, הבעלים של משרד אור שות' – עורכי דין, המלווה בעלי דירות ויזמים בפרויקטים של התחדשות עירונית, מפזר את הערפל.
"היום קיימת תמימות דעים בין כלל הגורמים באשר לנחיצותה של ההתחדשות העירונית לעתידה של מדינת ישראל", קובע עו"ד אור. "על הרקע הזה, מנסה תוכניתה של השרה שקד להגדיל את כמות המיזמים להתחדשות של בניינים בודדים. השאיפה מאחורי התוכנית היא לקצר את תהליכי ההתחדשות העירונית, להביא יציבות לענף, ולספק מענה לבעיות שגרמו עד כה לפרויקטים שלא לצאת אל הדרך".
"כך לדוגמה", ממשיך עו"ד אור, "המתווה מאפשר הגדלת זכויות ניכרת ביחס למה שהכרנו בתמ"א 38. מדובר על 400% בפרויקטים במסלול של בנייה והריסה מחדש, וב-200% בפרויקטים במסלול של חיזוק ועיבוי. כמו כן, כדי להתניע התחדשות עירונית גם באזורים בעלי כדאיות כלכלית נמוכה, לשרת הפנים יש את המנדט לאשר בצו ייעודי תוספת של עד 550% בזכויות הבנייה. מסלול נוסף בתוכנית הוא הריסה ובנייה מחדש תוך ניוד הזכויות. המשמעות היא שבמקומות בהם לא ניתן לנצל את זכויות הבנייה הנוספות, יתאפשר להעביר אותן למתחם אחר וליישם את הזכויות שם".
היבט חשוב נוסף בחלופת שקד נוגע להיטל השבחה, ומטרתו לרתום את הרשויות מקומיות לקדם התחדשות עירונית בתחומן. "אנחנו יודעים על לא מעט עיריות שהתנגדו לפרויקטים של תמ"א 38, משום שהם חייבו השקעה בתשתיות והוצאות כבדות על הקופה העירונית", מפרט עו"ד אור. "המתווה החדש מאפשר גביית היטל גם בפרויקטים של התחדשות בניין בודד ומהווה תמריץ לרשויות המקומיות. בהקשר הזה צריך להוסיף כי בניגוד לתמ"א 38, התוכנית החדשה גם מאפשרת הקצאת שטחי ציבור של עד 10% בבניין החדש ועירוב שימושים".
שרת הפנים, איילת שקד. "התוכנית החדשה תגדיל את הכדאיות הכלכלית" (צילום פלאש 90/יונתן זינדל)
פוטנציאל מוגבל
האם התוכנית שיזמה השרה שקד תוביל למציאות חדשה בתחום ההתחדשות העירונית? עו"ד אור שומע את היטב את ההצהרות האופטימיות הנשמעות ממשרד הפנים, אך סבור שאנחנו עדיין לא שם. "צריך לומר שהמתווה החדש בהחלט מעיד על רצון להתיר פלונטרים ולעודד התחדשות – אבל אם להעריך בזהירות, פוטנציאל השינוי שהוא מאפשר מוגבל, מהסיבה הפשוטה שגבולות הגזרה צרים".
"קשה לי להאמין שהתוכנית תיושם בפריסה ארצית רחבה", מסביר עו"ד אור. "ברשויות מקומיות שכבר שילבו את התמ"א בתוכניות עירוניות – כמו תל אביב למשל, שהטמיעה את התמ"א בתוכנית הרובעים – המתווה החדש פחות רלוונטי. נכון, עיריית תל אביב יכולה להחליט שהיא משנה מדיניות ומיישמת מעתה את חלופת שקד, אבל אני לא רואה את זה קורה כל כך מהר, אם בכלל. כמו כן, ישנן עיריות עם תוכניות מאושרות לפי סעיף 23, שגם בהן החלופה לא חלה. פתח תקוה לדוגמה, זכתה בקול קורא של הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית להכנת תוכנית מחליפת תמ"א 38. מעבר לזה, ברגע שהתוכנית היא למעשה בסמכות מקומית, העיריות יכולות להחליט שהן פשוט לא מאמצות אותה".
עם זאת, דווקא באזורי הפריפריה, מדגיש עו"ד אור, מתווה שקד יכול לגרום לאפקט חיובי. "זה לא סוד, נכון להיום אין תמ"א בפריפריה. דווקא התוכנית שאמורה הייתה לסייע לאזורים המצויים בסיכון מפני רעידות אדמה, בנקודה הזו נכשלה לחלוטין. הגדלת זכויות הבנייה ל-550% מסוגלת לייצר משוואה כלכלית חדשה, ולמשוך יזמים גם ליישובים מחוץ לאזורי הביקוש. עבור היישובים בפריפריה המשוועים להתחדשות עירונית, במיוחד אלו הנמצאים על השבר הסורי-אפריקאי ונמצאים בסיכון גבוה לרעידות אדמה, יש כאן בשורה של ממש".
אחת הבעיות המרכזיות בתחום ההתחדשות עירונית, טמון בהתארכות הליכי התכנון והרישוי, כשחלופת שקד מתייחסת גם לנושא הזה: עד כה נדרש היזם לקדם תוכנית ורק לאחר אישורה היה עליו לפנות לרשות הרישוי ולהסדיר את הוצאת היתר הבנייה. התוכנית החדשה, תאפשר את איחוד ההליכים כך שהתוכנית וההיתר יקודמו יחדיו, ותנטרל את כפל ההליכים. "ברמה ההצהרתית זה נשמע נהדר, השאלה הגדולה איך יתבצע המעבר מהתיאוריה לפרקטיקה", מנתח עו"ד אור. "כולנו נצטרך להמתין בסבלנות על מנת לראות איך הדבר יעבוד בפועל".
עו"ד נוריאל אור. "לתת לתמ"א 38 ולחלופת שקד לפעול זו לצד זו זמן ממושך" (צילום שמואל דודפור)
צעד תמוה
עוד סוגיה רגולטורית שמנעה עד כה מימושם של פרויקטים, נעוצה במחלוקת בין ראשי ועדות הערר – האם יש להקפיא את מתן היתר הבנייה לחלוטין או לקדם את הוצאת ההיתר ובד בבד לדון בערר. בחלופת שקד נקבע כי יש לאפשר מתן היתר במקרים בהם הוגש ערר ואין באי הקפאת ההיתר צעד בלתי הפיך. עוד הוחלט כי שרת הפנים תקבע על אלו סוגי עררי רישוי יחול הכלל. "על פניו המהלך הזה יסנדל עררי סרק, אבל בפועל קיים חשש שיזמים לא ייקחו את הסיכון ואת העלויות הכרוכות בקידום פרויקטים שעלולים בעתיד להיעצר", מציין עו"ד אור.
עוד סוגיה רגולטורית שמנעה עד כה מימושם של פרויקטים, נעוצה במחלוקת בין ראשי ועדות הערר – האם יש להקפיא את מתן היתר הבנייה לחלוטין או לקדם את הוצאת ההיתר ובד בבד לדון בערר. בחלופת שקד נקבע כי יש לאפשר מתן היתר במקרים בהם הוגש ערר ואין באי הקפאת ההיתר צעד בלתי הפיך. עוד הוחלט כי שרת הפנים תקבע על אלו סוגי עררי רישוי יחול הכלל. "על פניו המהלך הזה יסנדל עררי סרק, אבל בפועל קיים חשש שיזמים לא ייקחו את הסיכון ואת העלויות הכרוכות בקידום פרויקטים שעלולים בעתיד להיעצר", מציין עו"ד אור.
מימד בעייתי, מזהה עו"ד אור גם בלוחות הזמנים שבין כניסתה של חלופת שקד אל הפועל, לבין גנזיתה של תמ"א 38 בסתיו 2023: "לסיים תוכנית אחת לפי שבודקים בשטח את יעילותה של האלטרנטיבה, זה צעד תמוה. השורה התחתונה היא ששתי התוכניות ירוצו בחפיפה לאורך תקופה קצרה מדי, ולכן לא באמת נוכל לקבל תמונת מצב ראויה ומעמיקה, ולהגיע לתובנות מלאות. טוב היו עושים מקבלי ההחלטות אם היו נותנים לתמ"א 38 ולחלופת שקד לפעול זו לצד זו לפרק זמן ממושך יותר".
בשיתוף מערכת זירת הנדל"ן
