פרויקטים
התחדשות עירונית בפתח תקוה: כמה דירות מקודמות בפינוי-בינוי ובתמ"א 38?
הדרך להפיכת אם המושבות למטרופולין הגדול בישראל עוברת בעידוד התחדשות עירונית, כשמחצית מהדירות העתידות להתווסף עד 2040 הן במסגרת פינוי-בינוי ותמ"א. שי איפרגן, מנכ"ל חברת הגלגל יזום ובנייה, המובילה מספר דו ספרתי של פרויקטים ברחבי פתח תקוה: "שיקום ומיגון המבנים הישנים הוא צו השעה"
ב-2023 תציין פתח תקוה 145 שנים להקמתה, כשבאם המושבות נחושים לבצע מתיחת פנים מקיפה ולמתג את העיר מחדש. החזון: הפיכת פתח תקוה למטרופולין המוביל בישראל. תוכנית המתאר לעיר שהופקדה בחודש דצמבר האחרון כוללת תוספת של למעלה מ-63 אלף יחידות דיור, שיתנו מענה לאוכלוסייה של 460 אלף תושבים. בדרך למימוש היעד, לפרויקטים במסגרת התחדשות עירונית תפקיד קריטי – הן בהיבט של הגדלת היצע המגורים והן בהיבט של ריענון השכונות הוותיקות.
למעשה, כמחצית מיחידות הדיור הצפויות להתווסף לעיר עד 2040, יסופקו באמצעות מיזמי פינוי-בינוי ותמ"א 38. וכך, מי שבעבר נמנעה מקידום התחדשות עירונית בשטחה, נחשבת היום לאחת הערים העסוקות והמובילות בתחום, כשהמנופים והדחפורים בכל פינה מעידים על תנופת העשייה.
מנתוני עיריית פתח תקוה והרשות הממשלתית להתחדשות עירונית עולה כי במהלך 2021 אושרו/הומלצו בוועדה המקומית לתכנון ובנייה 4,394 יחידות דיור במסגרת תב"ע פינוי-בינוי ב-16 מתחמים – עלייה של לא פחות מ-172% ביחס לשנה שקדמה לה, אז עמד המספר על 1,612 יחידות דיור.
באשר לתמ"א 38, הרי שאשתקד קיבלו היתר 1,021 יחידות דיור ב-34 פרויקטים. בהקשר הזה ראוי להזכיר כי בכל התקופה שבין 2005 ל-2020 אושרו בסך הכל 3,342 יחידות דיור ב-151 מיזמי תמ"א בעיר. בעירייה מעדכנים כי היקף יחידות הדיור המוצעות במסגרת התחדשות עירונית נכון להיום עומד על כ-24 אלף, בכ-60 מתחמי פינוי-בינוי, כשבנוסף צפויות עוד אלפי יחידות דיור במסגרת מיזמי תמ"א 38. ברחבי העיר נמצאות כעת מאות יחידות דיור בהליכי ביצוע.
.jpg)
חלופה עירונית לתמ"א
את מהפכת ההתחדשות העירונית, מוביל ביד רמה ראש העיר, רמי גרינברג. "להתחדשות עירונית תפקיד אינטגרלי בהתפתחותה של פתח תקוה, בשמירה על התושבים הוותיקים ובמשיכות אוכלוסיות חדשות אליה", סיפר גרינברג בראיון לאתר ice. "העירייה, יחד עם מנהלת כרמים, מובילה התחדשות עירונית מושכלת, באחריות ובשיקול דעת. לצד חידוש המבנים הישנים ניתן דגש גם על המרחב הציבורי – מוסדות חינוך, מבני ציבור, גינות, ומענה מקיף של שירותים בכל תחומי החיים".
את מהפכת ההתחדשות העירונית, מוביל ביד רמה ראש העיר, רמי גרינברג. "להתחדשות עירונית תפקיד אינטגרלי בהתפתחותה של פתח תקוה, בשמירה על התושבים הוותיקים ובמשיכות אוכלוסיות חדשות אליה", סיפר גרינברג בראיון לאתר ice. "העירייה, יחד עם מנהלת כרמים, מובילה התחדשות עירונית מושכלת, באחריות ובשיקול דעת. לצד חידוש המבנים הישנים ניתן דגש גם על המרחב הציבורי – מוסדות חינוך, מבני ציבור, גינות, ומענה מקיף של שירותים בכל תחומי החיים".
בעירייה נערכים גם לסיומה הרשמי של תמ"א 38 בסתיו 2023. לפני כשנה זכתה העיריה בקול קורא של הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית להכנת תוכנית התחדשות בניינית ייעודית לפתח תקוה. התוכנית נמצאת כעת בקליטה בוועדה המחוזית לתכנון ובנייה, כשבעיריה מעריכים כי היא תופקד עד אמצע השנה הבאה ותאושר לקראת סיומה. עד אז, מבהירים שם, ניתן יהיה לקדם פרויקטים במסגרת תמ"א 38 לפי חוק.
בין עיקרי התוכנית: יצירת מנגנוני ויסות ומכסות מקסימליות להתחדשות בניינית בכל שכונה, ובהתאם לקיבולת שטחי הציבור באזור; זיהוי אזורים בהם נכון יותר לבצע התחדשות למבנה בודד על פני התחדשות מתחמית, תוך הפרדה בין רחובות ראשיים בהם ניתן לאפשר עצימות גבוהה לרחובות פנימיים; עידוד חיבור בין מגרשים לצורך ייעול התכנון והמרתפים על ידי הענקת תמריצים; ואפשרות לשילוב בפרויקטים של התחדשות בניינית גם מסחר או מבני ציבור.
גאווה מקומית
על מימוש ההתחדשות העירונית הלכה למעשה, מופקדות חברות הנדל"ן הפועלות ברחבי פתח תקוה. אחת הבכירות והמנוסות שבהן היא הגלגל יזום ובנייה – האמונה על כ-25 פרויקטים של תמ"א 38 ופינוי-בינוי, הכוללים מאות יחידות דיור בשלבי תכנון, בנייה, שיווק ואכלוס.
על מימוש ההתחדשות העירונית הלכה למעשה, מופקדות חברות הנדל"ן הפועלות ברחבי פתח תקוה. אחת הבכירות והמנוסות שבהן היא הגלגל יזום ובנייה – האמונה על כ-25 פרויקטים של תמ"א 38 ופינוי-בינוי, הכוללים מאות יחידות דיור בשלבי תכנון, בנייה, שיווק ואכלוס.
כחברה פתח תקוואית שורשית, שותפה גם הגלגל יזום ובנייה לשאיפה לשינוי פניה העיר. "פתח תקוה היא עיר ותיקה שנדרשת להתחדשות עירונית, חד וחלק. יש פה מבנים רבים שהתיישנו והתבלו, ומסוכנים למגורים", הסביר מנכ"ל החברה, שי איפרגן. "מעבר לזה, צריך לזכור שבמאי 2021 גם פתח תקוה הצטרפה למעגל הטילים, כך שמיגון המבנים שהוקמו לפני עשרות שנים הוא צו השעה. אנחנו צמחנו בעיר, מכירים את התושבים ואת הצרכים מקרוב, ולכן ממקדים בה את הפעילות שלנו. אנחנו אוהבים את פתח תקוה ומאוד מאמינים בה".
פרויקטים שמובילה הגלגל יזום ובינוי ברחובות אורלנסקי (למעלה) וזרח ברנט בפתח תקוה (הדמיות באדיבות הגלגל יזום ובינוי)
בין האזורים בהם טביעת האצבע של הגלגל יזום ובנייה מורגשת היטב, בולט מרכז העיר – אחד המוקדים הראשיים להתחדשות עירונית. בעירייה מציינים כי אישור המדיניות האסטרטגית למרכז העיר בוועדה המקומית עד סוף השנה עתיד להגדיל את כמות מיזמי ההתחדשות העירונית במקום ולייצר עוד כ-8,000 יחידות דיור תוספתיות ומאות אלפי מטרים של מסחר, תעסוקה ושטחי ציבור. "כשמדברים על אזור שמשווע לשיקום, מרכז העיר נמצא בצמרת הרשימה", הבהיר איפרגן. "אנו מקדמים במרכז העיר שלושה מיזמי תמ"א – במסלול הריסה ובנייה מחדש ובמסלול חיזוק ועיבוי, ורוצים להשפיע על התחדשות האזור".
"יש רוח גבית מהעירייה לקידום התחדשות עירונית והבנה מצידה לחשיבותו הגדולה של התחום", הוסיף איפרגן. "כחברה שמובילה מיזמי תמ"א, גם אנחנו שמענו על החלופה שמגבשת העירייה לתוכנית. אני רק מקווה שבקידום התוכנית לפסים מעשיים, יהיה שילוב כוחות בין כלל הגורמים וערוץ תקשורת גם ליזמים".
אף שהוקמה בשנות ה-90, והיא בעלת ניסיון רב בענף הנדל"ן, בגלגל יזום ובנייה מקפידים לשמור על אופי בוטיקי ומשפחתי. את החברה ייסד אילן איפרגן, ובהמשך הצטרפו אליו בשדרת הניהול שני בניו, שי ואדיר. אחד היתרונות שמציעה החברה, נוגע לכך שהיא אוחזת גם בכובע היזמי גם בכובע הקבלן המבצע: "אצלנו הכל נעשה תחת קורת גג אחת – משלב ההחתמה ועד מסירת המפתחות. באופן הזה, הדברים לא נופלים בין הכיסאות והביטחון של בעלי הדירות בפרויקט מתחזק".
יד ביד
בשטח עצמו, השינוי כבר מורגש – כשפתח תקוה בונה לה מוניטין כיעד אטרקטיבי למגורים ולהשקעות. "בשנים האחרונות העיר הזו ביצעה קפיצת מדרגה מרשימה", קבע שמאי המקרקעין ראובן שם טוב. "התחדשות עירונית אינטנסיבית, בנייה חדשה שמשכה תושבים חדשים מחוץ לעיר, קרבה לקו האדום של הרכבת הקלה, לרכבת ישראל ולקווי מטרו עתידיים, כמו גם פיתוח מוקדי תעסוקה משמעותיים – לכל אלו השפעה גם על רמת המחירים. השורה התחתונה היא שפתח תקוה הפכה מעיר אפרורית לעיר מבוקשת, ואני מאמין שהפוטנציאל הנדל"ני שלה עדיין לא מומש".
בשטח עצמו, השינוי כבר מורגש – כשפתח תקוה בונה לה מוניטין כיעד אטרקטיבי למגורים ולהשקעות. "בשנים האחרונות העיר הזו ביצעה קפיצת מדרגה מרשימה", קבע שמאי המקרקעין ראובן שם טוב. "התחדשות עירונית אינטנסיבית, בנייה חדשה שמשכה תושבים חדשים מחוץ לעיר, קרבה לקו האדום של הרכבת הקלה, לרכבת ישראל ולקווי מטרו עתידיים, כמו גם פיתוח מוקדי תעסוקה משמעותיים – לכל אלו השפעה גם על רמת המחירים. השורה התחתונה היא שפתח תקוה הפכה מעיר אפרורית לעיר מבוקשת, ואני מאמין שהפוטנציאל הנדל"ני שלה עדיין לא מומש".
דבריו של השמאי שם טוב, משתקפים גם במספרים. לפי אתר מדלן, בתקופה שבין מרץ 2011 ליוני 2022, זינקו מחירי הדירות בפתח תקוה בקרוב למיליון שקלים: עם בראשית העשור שעבר עמד המחיר הממוצע של דירה בעיר על 1.38 מיליון שקלים, הרי שבקיץ הנוכחי הוא כבר המריא ל-2.2 מיליון שקלים.
בעירייה המקומית דואגים להדגיש כי התחדשות עירונית מואצת הולכת יד ביד עם המשך פיתוח מתחמי תעסוקה וקידום מגוון פרויקטים תחבורתיים להנגשת העיר באופן מיטבי – ובהם שבילי אופניים, גשרי הולכי רגל, תחנה מרכזית חדשה, תשתיות תחבורה ציבורית ונתיבי תחבורה ציבורית.
"בפתח תקוה אזורי העסקים הגדולים במדינה, המושכים אליהם חברות מובילות – בינלאומיות וישראליות", סיכם ראש העיר גרינברג. "יש השקעה גדולה באזורים הללו, כשלצד ייעול התכנון העצמנו גם את הזכויות בפארק עסקים ירקון (סגולה לשעבר) פארקטק (קריית אריה לשעבר) וסטאר סיב (רמת סיב לשעבר). בו בזמן מתבצע שדרוג תשתיות התחבורה. אנחנו עם הפנים קדימה: לחדש ולהעצים את העיר ולשפר את איכות חיי התושבים".
